房價(jià)四小龍，飛不動了
2016年，中國誕生了“樓市四小龍”，房價(jià)漲幅傲居全球，成為中國房地產(chǎn)史上濃墨重彩的一筆，之后在房住不炒的調(diào)控大基調(diào)下，幾經(jīng)跌宕起伏。
那么3年后的今天，“四小龍”的命運(yùn)又是怎樣的？ 它們曲折的歷程背后，又帶給我們多少樓市寓意？這是我們今天要去探索的秘密。
1
躥上天的房價(jià)
2016年，在去庫存的熊熊烈火下，二線城市房價(jià)開始燃燒。
其中南京、蘇州、合肥、廈門成為首批領(lǐng)漲的主力城市，房價(jià)漲幅全面超越一線，接連幾月穩(wěn)坐全國之首。 連一向在房價(jià)上昂著頭走路的杭州都屈于下風(fēng)，業(yè)內(nèi)稱其為“樓市四小龍”。
樓市四小龍有多瘋狂呢？
數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，短短半年時(shí)間，蘇州、南京、合肥、廈門的購房公積金全部超貸，其中最瘋的廈門一度高達(dá)123.52%。 而合肥房價(jià)因?yàn)闈q幅太高，還被海外媒體選為年度財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)，稱：合肥創(chuàng)造了房價(jià)漲幅吉尼斯記錄。
2016年的樓市四小龍，售樓處人頭攢動，千人搶房萬人搶房的新聞已經(jīng)沒有任何噱頭可言，“全款優(yōu)先，貸款靠邊，公積金門外站”已經(jīng)成了各大售樓處的共識。
當(dāng)時(shí)的南京是“改善需求”報(bào)復(fù)反彈的主要時(shí)間段。 數(shù)據(jù)顯示，2016年南京1000萬以上的豪宅成交586套，相對去年多賣了86%，而90-120平米的房子，成交占比高達(dá)32%。
二手房成交迅速擴(kuò)大，促使新房市場的躁動。與此同時(shí)，大量皖南和蘇北購房者踏上這片投資熱土。南京房價(jià)從18000元/平米躥升至26000元/平米，漲幅達(dá)到44%。
不同于南京，廈門上漲主要是因?yàn)椤肮┬枋Ш狻薄?nbsp;廈門土地供應(yīng)常年不足，政府推地節(jié)奏又慢，僧多肉少，另一方面人口又不斷涌入，2015年時(shí)人口密度就達(dá)到每平方公里2454人，超越了廣州和北京。
廈門對福建 的吸附力一直很強(qiáng)， 數(shù)據(jù)顯示， 外地客群 買走了廈門7 成的房子， 大部分苦于做實(shí) 業(yè)的 閩商老板，放下 工廠，紛紛 加杠桿把資金送進(jìn)廈門樓市。在此情形下，房價(jià)終于爆發(fā)。 廈門房價(jià)從 26000元/平米躥升至38000元/平米，漲幅達(dá)到46%。
蘇州的起因則是由于時(shí)代背景下的“熱錢滾動”。 從2016年開始，缺乏投資渠道的蘇州各銀行開始把目標(biāo)盯向房地產(chǎn)。一來排隊(duì)在開發(fā)商門口，求著他們做開發(fā)貸，二來對 購房者 的放貸 進(jìn)行提速 ，只要資料齊全， 一 周之 內(nèi) 不是問題。
資金泛濫導(dǎo)致房企拿地?zé)崆楦邼q，2016年上半年，蘇州市區(qū)誕生了6宗溢價(jià)超過200%的地塊和1宗超過300%的地塊。地王頻出刷爆樓市頭條，引發(fā)了購房者入市搶購。 蘇州房價(jià)從 10000元/平米躥升至16000元/平米，漲幅達(dá)到60%。
最后是合肥，合肥成為四小龍的原因是“規(guī)劃炒作”。 在2016年6月被國務(wù)院批為長三角副中心城市后，老百姓沸騰了。而地方趁勢也開始在規(guī)劃層面炒作概念，稱合肥是副中心，又是新站區(qū)產(chǎn)業(yè)園，又是巢湖健康養(yǎng)老居住中心，一度點(diǎn)燃安徽全省人的投資熱情。
地價(jià)從此開始飆升，房企開始拿地，短短一年內(nèi)出現(xiàn)了11宗全國總價(jià)地王、單價(jià)地王和溢價(jià)率超過100%的三高地塊。從此引發(fā)購房熱潮。合肥全省人民奔走相告，組團(tuán)來合肥炒房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥有37%的購房者來自于省內(nèi)非合肥居民，6%來自于省外。房價(jià)從7000元/平米躥升至15000元/平米，漲幅高達(dá)114%。
我記得當(dāng)時(shí)有一句話很耐人尋味：
1960年世界有“亞洲四小龍”，2016年中國有“樓市四小龍”。 不過，人家在于經(jīng)濟(jì)，我們是在房價(jià)。
2
政策圍剿
樓市四小龍的誕生，絕非偶然。從2016年的這波大潮，我們可以總結(jié)出他們的很多共性。
首先是底子不錯(cuò)，對周邊的人口有強(qiáng)虹吸效應(yīng)。
拿廈門來說，基本島內(nèi)的一套房是所有福建人的夢想； 合肥則是安徽在強(qiáng)省會戰(zhàn)略下的時(shí)代寵兒，“合一省肥一城”這話不是白說的。 而南京是江蘇省政治文化中心，蘇州又是上海的后花園，歷史底蘊(yùn)豐厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。
其次是“民富其實(shí)”，城市周邊蘊(yùn)藏著大量房地產(chǎn)投資需求。
在2016年，樓市四小龍的房價(jià)的主導(dǎo)者是地方和炒房客，絕不是剛需。炒房客通常手握多套房產(chǎn)，享受過房產(chǎn)帶來的價(jià)值紅利，只要有機(jī)會便會簇?fù)矶稀?重點(diǎn)莫如合肥，合肥人在2016年把當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲幅炒到冠絕全球后，開始四處尋找機(jī)會。 跑到鄭州鄭東新區(qū)，長沙梅溪湖。
那時(shí)候梅溪湖新開樓盤都掛著“歡迎合肥看房團(tuán)”的橫幅，一下子收走700套新房的新聞再次登上頭條。 嚇得長沙連夜出臺限購嚴(yán)令，把合肥炒房客拍死在沙灘上。
直至2016年末，樓市四小龍才相繼獻(xiàn)出樓市調(diào)控嚴(yán)令。炒房客被狙擊，房貸利率上浮，成交量腰斬，房價(jià)被死死地壓了下去。
2017年初，四小龍變“四小蛇”，廈門和合肥開始領(lǐng)跌，南京回落，蘇州橫盤。
合肥是第一個(gè)扛不住的，房價(jià)備受坊間關(guān)注，年中合肥“崩盤論”席卷全國，連央媒都沒能忍住站出來說濱湖房價(jià)被“腰斬”。 然后繼續(xù)傳導(dǎo)至樓市四小龍的廈門頭上，關(guān)于廈門房價(jià)下跌更是熱搜不斷。
就這樣，房價(jià)四小龍?jiān)诤L(fēng)蕭瑟中靜默了兩年。
在這兩年中，四個(gè)城市的房價(jià)均出現(xiàn)不同程度的下滑。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自2017年5月開始，廈門二手房房價(jià)曾連續(xù)下跌了20個(gè)月，跌幅在15%～20%左右。
此外，廈門2018年以來的土地拍賣樓面價(jià)同比下降接近20%，對比2016年高峰下跌30%左右。 其它三個(gè)城市的情況也相差不多，根據(jù)幾個(gè)城市的情況可以判斷出，在經(jīng)過這輪價(jià)格下行的周期之后，價(jià)格已基本調(diào)整到位。
而這，也許為“四小龍”的下一波“起勢”提供了基礎(chǔ)。
3
回光返照
時(shí)間來到了2018年末。 “房價(jià)四小龍”的蘇州在毫無征兆的情況下，突然逆勢回暖。
對于蘇州的回暖的原因，我和當(dāng)?shù)氐臉鞘醒芯空咦屑?xì)探討過。
一是蘇州房價(jià)嚴(yán)控兩年，房價(jià)不到2萬/平米對于周邊城市來說，屬于絕對的洼地。 由于漏斗效應(yīng)，全國的資金開始虎視眈眈盯著蘇州，任何風(fēng)吹草動，都會激發(fā)當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿款A(yù)期。
二是蘇州周邊縣城的購買力開始覺醒。 蘇州轄區(qū)內(nèi)的幾個(gè)附屬縣實(shí)力強(qiáng)勁，全部都是全國十強(qiáng)縣，有錢人不在少數(shù)。 當(dāng)2018年下半年棚改銳減，三四線唱衰聲音此起彼伏時(shí)，開始有大量的縣城人口開始將房產(chǎn)置換到蘇州市區(qū)。
同時(shí)，在蘇州政府的有意引導(dǎo)下，新房庫存更多的集中于吳江，而同為熱點(diǎn)區(qū)域的工業(yè)園區(qū)，與姑蘇區(qū)的新房基本斷供。 想買只能買二手，從而造成了二手房價(jià)迅速上揚(yáng)，以至于網(wǎng)上出現(xiàn)了上海是蘇州園區(qū)東板塊的段子。
隨后在小陽春，在蘇州房價(jià)日益攀升的影響下，樓市四小龍也開始全面復(fù)蘇。 于是我們看到：
蘇州，總價(jià)500多萬的房子，千人連夜排隊(duì)熱搶。 南京，房價(jià)開始突破，河西一套豪宅賣到9.47萬/平米，刷新河西二手房價(jià)天花板； 江北核心區(qū)多個(gè)樓盤開始突破4萬/平米的均價(jià)。
合肥，濱湖金融板塊純新盤，23499元/平米的房價(jià)，1000多人搶344套房，熱火朝天。 廈門，均價(jià)27000元/平米的房，首日125套房源，去化率達(dá)到88%。
然而當(dāng)所有人認(rèn)為，樓市四小龍會“再續(xù)當(dāng)年輝煌”的時(shí)候，它們卻失速，一蹶不振了。
除了蘇州因?yàn)榉績r(jià)過分上漲，被中央重點(diǎn)點(diǎn)名“照顧”外，其他三座城市在沒有受到任何政策的打壓下，房價(jià)開始加速回落至橫盤。 這也證明了一個(gè)道理：
再強(qiáng)的樓市四小龍，購買力被透支后，也“飛”不起來了。
4
趴在地上
這段時(shí)間，通過線上數(shù)據(jù)和團(tuán)隊(duì)線下走訪，并在多家當(dāng)?shù)刂薪榈赇佌{(diào)研取證，看到了如今樓市四小龍的樣子：
2019年8月的南京。
南京9區(qū)約3700個(gè)小區(qū)的二手房價(jià)，其中有1515個(gè)小區(qū)房價(jià)正在下跌。 眾多開發(fā)商開始降價(jià)促銷，打折降價(jià)20萬～30萬的不少，甚至還有特價(jià)房，一成首付的噱頭營銷文案，出現(xiàn)在中介朋友圈里。
二手房市場也在下行，南京早期的炒房客開始降價(jià)拋售，有的甚至高達(dá)幾十萬的力度，豪宅因?yàn)榭們r(jià)高，力度更大，有的小區(qū)房價(jià)甚至回到了2016年之前的水平。
2019年8月的廈門。
金九銀十變銅九鐵十，二手房成交量在加速下滑，從日均成交90套下降至80套，且有愈演愈烈之勢。 相對三四月份小陽春幾近腰斬，市場開始「有價(jià)無市」，也是房價(jià)進(jìn)一步下滑的預(yù)兆。
而對于新房市場來說，8月過后幾乎沒有像樣的新盤推出，大部分主流新開樓盤去化率不佳，開發(fā)商們正在蓄勢策劃10月之后的促銷活動。
2019年8月的蘇州。
形式也不容樂觀，自725新政以來，二手房成交開始進(jìn)入下滑通道，數(shù)據(jù)顯示8月蘇州二手房成交套數(shù)8217套，環(huán)比上月下滑20%，和4月小陽春行情形成鮮明對比。 這次房價(jià)調(diào)控把投機(jī)炒房性需求完全隔離，好在蘇州有強(qiáng)大的剛需在做支撐，讓蘇州成為樓市四小龍中最穩(wěn)當(dāng)?shù)囊粋€(gè)。
2019年8月的合肥。
合肥肥東、肥西、長豐、包河部分樓盤加推，為95-99折優(yōu)惠，而去化最高也僅有四成，尤其是長豐、包河項(xiàng)目去化慘至一成。 所謂的市場定律一向如此，只要房價(jià)有所下跌，就能看到滿天飛的打折促銷宣傳單。 有的別墅項(xiàng)目，原價(jià)750多萬，現(xiàn)在都只要550萬。 前后，直接降了200多萬。
而前段時(shí)間合肥十二家銀行聯(lián)合對外公布停止對購房者提供貸款服務(wù)，顯然當(dāng)?shù)鼐用窀軛U率已經(jīng)觸碰到了紅色警戒線。
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不再騰飛
前幾天，國統(tǒng)局70城數(shù)據(jù)如期上線，官方定的題目是《8月份商品住宅銷售價(jià)格變動情況總體穩(wěn)定》。 但按照常規(guī)理解，你需要把官方結(jié)論下調(diào)一個(gè)級別： 正所謂，上漲就是橫盤，橫盤就是陰跌。
那么數(shù)據(jù)稱，8月份房價(jià)上漲城市減少了5個(gè)。 也就是說，當(dāng)下樓市在整體橫盤的情況下，陰跌的趨勢在不斷擴(kuò)散。而 這也印證了樓市四小龍當(dāng)下的行情趨勢。
3年之前，3年過后，朝夕之間，風(fēng)起云涌。 樓市四小龍告訴了我們，房價(jià)因何而起，緣何而落。 而在這背后是千千萬萬購房者用一輩子財(cái)富積累的答案。
至于樓市四小龍下一波騰飛在何時(shí)，相信也絕不止是兩年的靜默期了。
