擅自“商改住”，將無償收回土地使用權(quán)
時間：2020/2/11
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絕版挑高、一層變兩層、“雙鑰匙”房型、一套變兩套……對于市場上存在的“商改住”亂象，2月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局、住房保障和房產(chǎn)局等四部門發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)，重點監(jiān)管商辦類項目拆改銷售等違規(guī)行為，并圍繞項目開發(fā)全過程進行了各類政策的制定。
《意見》規(guī)定，針對商辦項目應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無償收回土地使用權(quán)”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規(guī)劃局等多部門就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴(yán)禁“商辦改住宅”，同時要求開發(fā)商在銷售時要明示房屋的規(guī)劃用途，但仍有不少開發(fā)商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球?qū)医恢埂?
易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“政策對于房企拿地和項目開發(fā)具有很強的約束性，同時靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶和個人用戶的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實的政策。”
開發(fā)商自持比例至少50%
《意見》指出，各類違規(guī)的商辦項目用地來源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規(guī)劃資源部門應(yīng)對商辦項目總量進行評估，根據(jù)區(qū)域位置和存量情況，科學(xué)規(guī)劃商辦用地規(guī)模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經(jīng)營，確保規(guī)劃供給與市場需求有機結(jié)合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設(shè)立的各類園區(qū)內(nèi)的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設(shè)定。
“這一規(guī)定客觀上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營。對于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導(dǎo)?！眹?yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類商務(wù)集中區(qū)‘空心化’的風(fēng)險?！?
對于商辦項目可分割銷售部分，《意見》進行了全方位規(guī)定，嚴(yán)防投機行為。對于可分割銷售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車位外的地下空間、規(guī)劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設(shè)施等不得分割銷售。
“以往確實出現(xiàn)很多違規(guī)拆改，以小戶型的方式進行轉(zhuǎn)讓的做法，投資客也比較認(rèn)可此類小戶型。而現(xiàn)在限定了此類戶型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對于衛(wèi)生間等設(shè)施，應(yīng)該集中設(shè)置，也不允許隨意預(yù)留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷售后違規(guī)改造成類住宅的風(fēng)險?！眹?yán)躍進表示。
規(guī)范商辦項目銷售宣傳行為
由于以往在銷售環(huán)節(jié)的“靚麗包裝”和不規(guī)范宣傳用語，購房者往往會被誤導(dǎo)，進而導(dǎo)致后續(xù)房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見》對銷售環(huán)節(jié)進行了明確規(guī)定，封死了前端銷售渾水摸魚的漏洞。
《意見》明確要求，開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場設(shè)立公示牌，向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質(zhì)。
同時要求市場監(jiān)管部門要規(guī)范商辦項目的銷售宣傳行為，加大對開發(fā)企業(yè)和銷售代理公司發(fā)布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標(biāo)公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規(guī)銷售行為自然也會被抵觸。而違規(guī)項目也難以通過規(guī)劃核實，自然在不動產(chǎn)登記方面也會面臨壓力?！?
《意見》規(guī)定，針對商辦項目應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無償收回土地使用權(quán)”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規(guī)劃局等多部門就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴(yán)禁“商辦改住宅”，同時要求開發(fā)商在銷售時要明示房屋的規(guī)劃用途，但仍有不少開發(fā)商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球?qū)医恢埂?
易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“政策對于房企拿地和項目開發(fā)具有很強的約束性，同時靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶和個人用戶的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實的政策。”
開發(fā)商自持比例至少50%
《意見》指出，各類違規(guī)的商辦項目用地來源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規(guī)劃資源部門應(yīng)對商辦項目總量進行評估，根據(jù)區(qū)域位置和存量情況，科學(xué)規(guī)劃商辦用地規(guī)模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經(jīng)營，確保規(guī)劃供給與市場需求有機結(jié)合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設(shè)立的各類園區(qū)內(nèi)的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設(shè)定。
“這一規(guī)定客觀上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營。對于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導(dǎo)?！眹?yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類商務(wù)集中區(qū)‘空心化’的風(fēng)險?！?
對于商辦項目可分割銷售部分，《意見》進行了全方位規(guī)定，嚴(yán)防投機行為。對于可分割銷售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車位外的地下空間、規(guī)劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設(shè)施等不得分割銷售。
“以往確實出現(xiàn)很多違規(guī)拆改，以小戶型的方式進行轉(zhuǎn)讓的做法，投資客也比較認(rèn)可此類小戶型。而現(xiàn)在限定了此類戶型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對于衛(wèi)生間等設(shè)施，應(yīng)該集中設(shè)置，也不允許隨意預(yù)留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷售后違規(guī)改造成類住宅的風(fēng)險?！眹?yán)躍進表示。
規(guī)范商辦項目銷售宣傳行為
由于以往在銷售環(huán)節(jié)的“靚麗包裝”和不規(guī)范宣傳用語，購房者往往會被誤導(dǎo)，進而導(dǎo)致后續(xù)房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見》對銷售環(huán)節(jié)進行了明確規(guī)定，封死了前端銷售渾水摸魚的漏洞。
《意見》明確要求，開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場設(shè)立公示牌，向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質(zhì)。
同時要求市場監(jiān)管部門要規(guī)范商辦項目的銷售宣傳行為，加大對開發(fā)企業(yè)和銷售代理公司發(fā)布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標(biāo)公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規(guī)銷售行為自然也會被抵觸。而違規(guī)項目也難以通過規(guī)劃核實，自然在不動產(chǎn)登記方面也會面臨壓力?！?
此外，《意見》還明確，商辦項目相關(guān)企業(yè)也將統(tǒng)一納入誠信管理體系，對開發(fā)企業(yè)、銷售代理公司、設(shè)計單位違反本實施意見的，相關(guān)部門要及時約談、通報，并依照有關(guān)規(guī)定予以查處，及時推送給市場監(jiān)管平臺、公共信用信息歸集和服務(wù)平臺。同時，對其后續(xù)的建設(shè)項目進行嚴(yán)格審查、從嚴(yán)要求，在符合上位法律、法規(guī)的情況下，采取必要的市場準(zhǔn)入限制措施予以懲戒，情節(jié)嚴(yán)重的，限制或禁止參與土地市場交易。
