深圳出臺九條措施支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)樓市
3月11日深圳住建局出臺《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》(以下簡稱《措施》)，針對房地產(chǎn)企業(yè)與購房者兩個(gè)端口，從資金、經(jīng)營、社保等方向進(jìn)行扶持。
這是繼無錫、西安等城市針對疫情出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策后，又一個(gè)出臺房地產(chǎn)紓困政策的城市。在這之前，北上廣深四個(gè)一線城市中，廣州曾短暫調(diào)整商辦用地政策，但隨后又緊急撤回。
“我們都覺得深圳還是比較聰明的。”一家總部在深圳的上市房企總經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)提到，“聰明”在于，深圳比較低調(diào)，而且抓住了核心點(diǎn)，從房企角度去紓解，這一點(diǎn)跟政策大方向一致。
《措施》背后是深圳一手房市場已經(jīng)度過一個(gè)多月的零供應(yīng)和成交低谷期。與之息息相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，普遍面臨銷售回款停滯、業(yè)績下跌的現(xiàn)狀。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，現(xiàn)在全國各地對企業(yè)資金鏈的紓困角度，通常集中在預(yù)售資金跨節(jié)點(diǎn)提取和項(xiàng)目竣工交付時(shí)間順延等方面，深圳對企業(yè)資金鏈紓困，并沒有超出國家或省級政策范疇。
紓困房企
深圳《措施》的9個(gè)條款直指房企和購房者。企業(yè)端來看，政策著重涉及有條件恢復(fù)現(xiàn)場開盤、開放線下售樓處，推進(jìn)房屋線上交易系統(tǒng)建設(shè)，加快商品房網(wǎng)簽進(jìn)度，有條件解凍20%預(yù)售資金，順延項(xiàng)目交付時(shí)間和開發(fā)資質(zhì)辦理時(shí)間等。從購房端來看，措施聚焦在給予住房按揭貸款還款、購房社保要求審核等方面。
其中最受房企關(guān)注的是，“申請預(yù)售的商品房項(xiàng)目，不再要求提交項(xiàng)目資本金余額證明，具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)，在保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、建筑工程款等相關(guān)費(fèi)用按期足額支付前提下，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預(yù)售資金總額的20%；房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)下屬項(xiàng)目公司，母公司承諾對其權(quán)利義務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預(yù)售資金總額的20%。”
“措施真的考到我了，看來也要補(bǔ)課?！?月11日晚，上述深圳上市房企總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他要求同事們盡快出一份關(guān)于新政的內(nèi)部解讀。
一名龍頭房企深圳營銷總說，過往開發(fā)商在申請商品房項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，必須向政府提交項(xiàng)目資本金余額能夠覆蓋總投資10%的證明。取消這個(gè)證明相當(dāng)于簡化了手續(xù)。
“按照此前政策規(guī)定，這部分資本金余額從預(yù)售證獲取到竣工驗(yàn)收期間須凍結(jié)?！?月12日上午，上述上市房企總經(jīng)理拿到內(nèi)部解讀報(bào)告，他表示，根據(jù)新政策，具備一級資質(zhì)的房企無需提交項(xiàng)目資本金余額證明。
資本金余額“松綁”只是政策的一隅，更大紓困在于有條件申請解凍并提取不超過20%預(yù)售資金。
按照正常流程，購房者將首付款支付給房企，商品房預(yù)售款由此而生。過去，商品房預(yù)售款存儲(chǔ)在房管部門、銀行和房企三方共管售款專用賬戶中，商品房竣工驗(yàn)收交付前，預(yù)售款只能用于支付項(xiàng)目建設(shè)、施工款項(xiàng)及法定稅費(fèi)。
預(yù)售資金滿足項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格和初始登記需要時(shí)，超出部分還要留存3%-10%劃撥預(yù)售款，剩余部分形成房企周轉(zhuǎn)金，可以自由支配。
上述房企總經(jīng)理舉例稱，一個(gè)100米以上高層住宅項(xiàng)目，從預(yù)售到竣工驗(yàn)收需要1-1.5年時(shí)間。新政意味著，項(xiàng)目竣工備案前房企可以提取20%的預(yù)售款。
紓困企業(yè)資金的另一措施是加快商品房網(wǎng)簽進(jìn)度，采用“即報(bào)即簽”縮短網(wǎng)簽時(shí)間。其實(shí)，根據(jù)調(diào)控需要，多數(shù)城市均對網(wǎng)簽會(huì)做出不同程度的限制。一家千億房企區(qū)域公司營銷人員透露，哪怕資料齊全，深圳也需要一周時(shí)間。
某國企深圳公司營銷員工表示，深圳每個(gè)月網(wǎng)簽都限額，房企報(bào)網(wǎng)簽，低價(jià)房源與高價(jià)房源必須相互搭配。新政加快商品房網(wǎng)簽進(jìn)度，相當(dāng)于提高回款量和回款速度?！耙?yàn)橹挥芯W(wǎng)簽了，銀行才能放款?！?
無論促進(jìn)復(fù)工，還是簡化業(yè)務(wù)流程，作用在于支持房企盡快恢復(fù)正常運(yùn)營，化解資金及經(jīng)營壓力?！氨纫郧百Y金管理松了，對房企肯定是好事?！币幻?0強(qiáng)房企華南區(qū)域營銷總表示。
深圳住建局強(qiáng)調(diào)，《措施》不影響深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳仍嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價(jià)等政策，仍有條不紊地推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期工作。
樓市低谷
《措施》發(fā)布前，像全國多數(shù)城市一樣，深圳樓市也經(jīng)歷了一波低谷期。
這段時(shí)間以來，深圳Q房網(wǎng)福田某片區(qū)董事林軒一直在無奈與焦慮中煎熬?！白鲣N售的用業(yè)績說話，現(xiàn)在這種情況，讓人有力無處使。”他所管理的片區(qū)，原來單店月度業(yè)績在30-50萬元之間；2月每個(gè)店鋪業(yè)績下降8成以上，個(gè)別店鋪甚至業(yè)績?yōu)榱恪?
疫情防控期間，由于深圳小區(qū)不允許進(jìn)入看房，他和同事將寶押在一手房代理上。但直到3月初，深圳的售樓處在逐步限流開放，“很多新盤帶客要提前一天預(yù)約，我們對接的項(xiàng)目，開發(fā)商一個(gè)小時(shí)安排接待四五批客戶，有的樓盤對單批客戶數(shù)量也會(huì)限定?！?
林軒所負(fù)責(zé)的片區(qū)，超過90%的意向客戶年前已經(jīng)看過房，只是當(dāng)時(shí)還沒下定決心，春節(jié)后又重新開始選房。這導(dǎo)致2月林軒的片區(qū)一手房零成交；反而二手房和租賃還有零星成交。2019年片區(qū)業(yè)績構(gòu)成中，超過60%來自新房傭金。
業(yè)績受影響的不僅是林軒的片區(qū)，在深圳占據(jù)一定市場份額的中原地產(chǎn)，2月業(yè)績下降了90%左右?！霸瓉砦覀儐卧聵I(yè)績平均在2個(gè)億左右，2月剛剛超過2000萬。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露。
往年中原的一二手房業(yè)績占比大約五五分。但2月2000多萬元業(yè)績中，二手房占到1000萬元，新房約500萬元，另外800萬元由金融、商業(yè)等其他業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。
同樣郁悶的還有肖曉，作為深圳鏈家的一名中介，從3月6號上班，至今未帶過客。他說，目前，深圳只有少數(shù)售樓處正式開工，并且只有少數(shù)內(nèi)場銷售人員上班。他們代理的一手樓盤售樓處僅有一兩個(gè)復(fù)工，“沒辦法，只要營銷中心人數(shù)過多，就會(huì)被街道辦嚴(yán)查?！?
中介的業(yè)績與簽單量映射出樓市成交水平，如果將成交類型細(xì)化，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月深圳新房住宅網(wǎng)簽830套，環(huán)比減少70.5%；這是新房住宅網(wǎng)簽量連續(xù)二個(gè)月大幅下滑。商務(wù)公寓共成交341套，環(huán)比也下降60.8%。
2月深圳既無新建住宅、公寓項(xiàng)目獲批，也無住宅、公寓項(xiàng)目入市，是近一年來深圳新房市場首次零供應(yīng)。
按照鄭叔倫觀察，2月深圳一二手房成交量差不多1000套左右。正常情況下，這一數(shù)字是8000-10000套，相當(dāng)于2月深圳樓市成交量下跌了90%左右。
肖曉已經(jīng)在計(jì)劃，從3月15號開始要積極拓客帶看了。因?yàn)殚_放的營銷中心數(shù)量會(huì)增加，深圳鏈家代理的新盤售樓處恢復(fù)正常運(yùn)作的也會(huì)多一點(diǎn)?！叭绻俨恍袆?dòng)，客戶就要被同行帶完了?！?
中原地產(chǎn)代理的新盤中，3月已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤。位于深圳光明新區(qū)的勤誠達(dá)正大城3月12日上午9點(diǎn)正式開售，推出400多套36-62平方米的酒店公寓，帶精裝均價(jià)4.15萬元/平方米。
“面積小、總價(jià)低，這批房源總價(jià)138萬元起，面對的剛需客?！编嵤鍌惛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，3月10日勤誠達(dá)正大城開啟線上蓄客，只需要繳納500元鎖房金。
截至3月11日晚上7點(diǎn)，鄭叔倫收到的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有超過400多客戶支付鎖房金。“市場反應(yīng)比較熱烈，開發(fā)商現(xiàn)在不敢蓄太多客戶，只能采取小步快跑方法，這兩天通過預(yù)約、分批少量選房，也不要求開盤當(dāng)天售罄?！彼f。
到3月12日上午，中原地產(chǎn)方面稱，勤誠達(dá)正大城開盤15分鐘銷售額了40套。
蠢蠢欲動(dòng)
勤誠達(dá)正大城開盤前一周，招商蛇口太子灣·灣璽成為疫情下深圳首個(gè)開盤項(xiàng)目，104套240-398平方米的精裝商務(wù)公寓，單價(jià)8-13萬元，總價(jià)2000萬元起步，最高價(jià)超過5000萬元，在經(jīng)歷街道辦聯(lián)合派出強(qiáng)制清場、限流后，當(dāng)晚房源全部售罄。
該項(xiàng)目是招商蛇口首次在豪宅項(xiàng)目銷售中啟動(dòng)中介代理。鄭叔倫透露，當(dāng)周開始二三級聯(lián)動(dòng)，60%-70%客戶由中介拓展，中介端成交了50-60套，超過一半。
一般情況下，市場低迷，客量不理想，開發(fā)商才啟動(dòng)二三級聯(lián)動(dòng)，支付更高傭金。肖曉發(fā)現(xiàn)，近期深圳開發(fā)商給的代理傭金有所提高。京基御景半山年前代理傭金1%，現(xiàn)在提到2%。肖曉所在的深圳龍崗片區(qū)，大部分項(xiàng)目傭金點(diǎn)提到2.5%-3.5%，比2019年普遍提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
這段時(shí)間，鄭叔倫跟開發(fā)商交流過。由于資金緊張，對于開盤開始蠢蠢欲動(dòng)，但同時(shí)房企也在擔(dān)心人員過于密集容易引發(fā)危險(xiǎn)，還擔(dān)心開盤成績不好。
“總體來說，深圳的開發(fā)商處于觀望階段，大家都將目光投向正大城，如果開盤去化率不錯(cuò)，基本能判斷市場恢復(fù)得七七八八，下周，估計(jì)很多開發(fā)商會(huì)推新項(xiàng)目。”鄭叔倫表示。
深圳房地產(chǎn)市場是全國房企生存狀態(tài)的一面鏡子。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布1-2月銷售額的23家房企，合計(jì)銷售額為5200億元，同比下降 18%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月百強(qiáng)房企銷售金額3243.3億元，環(huán)比下降43.8%，同比降幅為37.9%。近九成百強(qiáng)房企業(yè)績雙降，創(chuàng)下近幾年來單月銷售的最低記錄。
一位華南上市房企員工告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，最近房企業(yè)績是特殊背景下的特例?！罢仓绷?，像深圳出臺《措施》，一定程度反映了3月還是疫情期，至少要到4月才能恢復(fù)正常銷售?！?
前述深圳上市房企總經(jīng)理透露，目前他所在公司深圳的項(xiàng)目售樓處已經(jīng)對外開放，他們想調(diào)低年度銷售目標(biāo)，但集團(tuán)不讓調(diào)整。“還是到年中看情況吧。”
