甩賣還是增持？商業(yè)地產(chǎn)面對何樣變局
近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，公司于5月26日將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億對價轉(zhuǎn)讓給萬科。此外，起家于重慶的龍湖地產(chǎn)有意加大商業(yè)地產(chǎn)的布局，最近一次在香港和深圳拿地加碼。港資恒隆、九龍倉在內(nèi)地更是風(fēng)生水起，紛紛加碼一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。
一邊是甩賣；一邊是增持，商業(yè)地產(chǎn)的江湖地位將有何變局？
去年龍湖整體出租率
億翰智庫發(fā)布的2016年中國房企商業(yè)物業(yè)價值榜顯示，萬達(dá)集團(tuán)以2302億元商業(yè)物業(yè)價值領(lǐng)頭，華潤置地、九龍倉、恒隆地產(chǎn)等位于前十名，第二梯隊包括龍湖、保利等。
萬達(dá)商業(yè)2017年目標(biāo)收入為1486億元，新開業(yè)50個萬達(dá)廣場，租金收入將實(shí)現(xiàn)253.7億元。在租金方面，王健林給萬達(dá)商業(yè)定了一個小目標(biāo)，從2017年到2025年，租金年均將保持25%的增速。
2011年，龍湖地產(chǎn)有限公司董事長吳亞軍把商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來每年銷售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資，每年開工量的12%作為商業(yè)項目留存。到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總量將超過40座，商業(yè)地產(chǎn)占集團(tuán)利潤份額將達(dá)到20%以上的水平。
龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠向記者表示，“2016年，龍湖商業(yè)整體出租率為95.1%，商業(yè)物業(yè)的坪效（即每平方米面積上產(chǎn)生的銷售額）也處于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)水平?！?
資料顯示，去年恒隆地產(chǎn)內(nèi)地租賃物業(yè)邊際利潤率僅為63%，內(nèi)地商場的整體出租率為83%,較去年增長2個百分點(diǎn)，其中上海港匯恒隆廣場96%的出租率最高，大連恒隆廣場的出租率僅66%，為恒隆廣場內(nèi)地商場中出租率最低。
相對而言，九龍倉商業(yè)地產(chǎn)出租率相對較高，截至2016年12月末，成都國際金融中心商場出租率為98%，客流量提升195%，上海時代廣場和會德豐國際廣場出租率分別為100%、96%。
在香港上市的內(nèi)地房企華潤置地，旗下主打商業(yè)產(chǎn)品萬象城以2012年為臨界點(diǎn)，此前開業(yè)的平均出租率為96.1%，此后的出租率則為90.3%。
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，出租率到底意味著什么？恒隆地產(chǎn)在2016年年報中明確表示，未來將持續(xù)提升內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的占比，并在今年集中精力提高購物中心的租出率。
為了提高出租率，拉動消費(fèi)，應(yīng)對規(guī)模效應(yīng)帶來的運(yùn)營壓力，房企也在尋找不同思路。李楠表示，龍湖地產(chǎn)一直試圖推進(jìn)商業(yè)一體化平臺建設(shè)，包括從招商、推廣、運(yùn)營、物業(yè)、工程、招采、人力等方面，思路是以集團(tuán)為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項目聯(lián)動運(yùn)作，在此一定基礎(chǔ)上提升了整體運(yùn)營效率。
龍湖要求新項目講故事
據(jù)億翰智庫預(yù)計，2017年商業(yè)物業(yè)新增面積將達(dá)到2030萬平方米，其中環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部地區(qū)占比達(dá)到90%以上。從單個城市來看，上海、深圳等多個城市商業(yè)物業(yè)新增面積均將破百萬平方米。
記者了解到，對于商業(yè)地產(chǎn)的擇址，恒隆地產(chǎn)、九龍倉以及龍湖地產(chǎn)均以一二線城市為主，并表示加大對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投入。
與港企對內(nèi)地市場判斷相似，以龍湖為代表的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商也重點(diǎn)布局重點(diǎn)一線和二線城市，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)格化的布局。
目前龍湖商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品為“天街”。李楠透露，龍湖在地段選擇上的邏輯，即重點(diǎn)在城市核心的居住人口密集區(qū)以及核心交通節(jié)點(diǎn)來布局和開發(fā)。
和王健林借助基金加大萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營不同的是，龍湖地產(chǎn)則想“吃獨(dú)食”，對商業(yè)地產(chǎn)全面自持。龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士透露，龍湖商業(yè)早期因?yàn)橐?guī)模不夠，前期投入很大，發(fā)展一直很吃力，但隨著集團(tuán)規(guī)模壯大，商業(yè)目前已實(shí)現(xiàn)造血。
2016年，龍湖集團(tuán)銷售實(shí)現(xiàn)881億元，較上年增長61.6%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入達(dá)到20億元，同比增長35.2%，毛利率74%，而去年龍湖的融資成本僅為4.92%，是民營企業(yè)中成本最低的企業(yè)之一。優(yōu)質(zhì)的財務(wù)結(jié)構(gòu)使得龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上底氣十足，李楠表示，吳亞軍給龍湖商業(yè)地產(chǎn)下了一個“軍令狀”，2017年租金收入將達(dá)到25億元，2020年租金收益將突破50億元。
“在這樣的地產(chǎn)規(guī)模上，我們拿銷售回款中的10%為上限投入到商業(yè)板塊，我們的地產(chǎn)盤面做得越大，背負(fù)的分擔(dān)相對會更輕松?！崩铋硎?，龍湖商業(yè)要求每一個新開業(yè)項目在籌建初期都要建立獨(dú)特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設(shè)計、業(yè)態(tài)引入、營銷推廣以及客戶服務(wù)等各個環(huán)節(jié)。
