中國社科院報(bào)告稱：房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不因疫情而改變
時(shí)間：2020/3/24
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日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布。
《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》稱，只要疫情能夠在合理的時(shí)期內(nèi)得到有效控制，疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響將主要體現(xiàn)在對(duì)中小城市住房市場(chǎng)、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場(chǎng)和中長(zhǎng)期市場(chǎng)不會(huì)因此而發(fā)生重大波動(dòng)。報(bào)告預(yù)測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。
把好貨幣供應(yīng)總閘門，避免大水漫灌或突擊性信貸；以差別化信貸政策為主抓手，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制，房?jī)r(jià)潛在上漲壓力較大的城市，可通過升級(jí)二套以上房貸的認(rèn)定條件以精準(zhǔn)抑制投機(jī)；加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
報(bào)告顯示，報(bào)告關(guān)于住房市場(chǎng)的短期預(yù)測(cè)認(rèn)為，一、二線城市以小漲或微漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲。在城市化大背景下，一、二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在。部分一、二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)較小，而潛在的上漲壓力相對(duì)較大。
從宏觀政策環(huán)境看，宏觀政策的方向?qū)⒂杀Ｕ峡偭啃枨笾鸩睫D(zhuǎn)向提升微觀效率。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性大幅收緊，貨幣環(huán)境總體仍將松緊適度。這意味著市場(chǎng)利率仍將處于在合理區(qū)間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利于樓市的回升。
從房地產(chǎn)政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”背景下，一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持其延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分熱點(diǎn)城市還可能針對(duì)住房投資需求出臺(tái)更進(jìn)一步調(diào)控舉措。由于一、二線城市住房總價(jià)高、對(duì)融資杠桿的依賴度大，在調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，一、二線城市房?jī)r(jià)上漲仍將受到很大制約。短期內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)總體以小漲或微漲為主，難以出現(xiàn)大漲。
報(bào)告顯示，部分二線城市調(diào)控手段機(jī)制尚不完善，且政策對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)與效力傳導(dǎo)也需要一定時(shí)間，短期內(nèi)少數(shù)二線城市仍可能較快上漲。三、四線城市“小陽春”趨于消退，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。從城市化總體格局看，三、四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。從三、四線城市自身發(fā)展看，國家對(duì)三、四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三、四線城市的城市面貌得到長(zhǎng)足改善；貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內(nèi)三、四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三、四線城市房?jī)r(jià)下跌的空間減小。因此，2019年初局部樓市的“小陽春”，與外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)及房?jī)r(jià)預(yù)期向樂觀轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系。今年在經(jīng)濟(jì)政策強(qiáng)調(diào)提升微觀效率、房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，三、四線城市局部“小陽春”將自行消退，房?jī)r(jià)仍將趨于穩(wěn)中有降。
《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》稱，只要疫情能夠在合理的時(shí)期內(nèi)得到有效控制，疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響將主要體現(xiàn)在對(duì)中小城市住房市場(chǎng)、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場(chǎng)和中長(zhǎng)期市場(chǎng)不會(huì)因此而發(fā)生重大波動(dòng)。報(bào)告預(yù)測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。
把好貨幣供應(yīng)總閘門，避免大水漫灌或突擊性信貸；以差別化信貸政策為主抓手，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制，房?jī)r(jià)潛在上漲壓力較大的城市，可通過升級(jí)二套以上房貸的認(rèn)定條件以精準(zhǔn)抑制投機(jī)；加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
報(bào)告顯示，報(bào)告關(guān)于住房市場(chǎng)的短期預(yù)測(cè)認(rèn)為，一、二線城市以小漲或微漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲。在城市化大背景下，一、二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在。部分一、二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)較小，而潛在的上漲壓力相對(duì)較大。
從宏觀政策環(huán)境看，宏觀政策的方向?qū)⒂杀Ｕ峡偭啃枨笾鸩睫D(zhuǎn)向提升微觀效率。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性大幅收緊，貨幣環(huán)境總體仍將松緊適度。這意味著市場(chǎng)利率仍將處于在合理區(qū)間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利于樓市的回升。
從房地產(chǎn)政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”背景下，一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持其延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分熱點(diǎn)城市還可能針對(duì)住房投資需求出臺(tái)更進(jìn)一步調(diào)控舉措。由于一、二線城市住房總價(jià)高、對(duì)融資杠桿的依賴度大，在調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，一、二線城市房?jī)r(jià)上漲仍將受到很大制約。短期內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)總體以小漲或微漲為主，難以出現(xiàn)大漲。
報(bào)告顯示，部分二線城市調(diào)控手段機(jī)制尚不完善，且政策對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)與效力傳導(dǎo)也需要一定時(shí)間，短期內(nèi)少數(shù)二線城市仍可能較快上漲。三、四線城市“小陽春”趨于消退，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。從城市化總體格局看，三、四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。從三、四線城市自身發(fā)展看，國家對(duì)三、四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三、四線城市的城市面貌得到長(zhǎng)足改善；貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內(nèi)三、四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三、四線城市房?jī)r(jià)下跌的空間減小。因此，2019年初局部樓市的“小陽春”，與外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)及房?jī)r(jià)預(yù)期向樂觀轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系。今年在經(jīng)濟(jì)政策強(qiáng)調(diào)提升微觀效率、房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，三、四線城市局部“小陽春”將自行消退，房?jī)r(jià)仍將趨于穩(wěn)中有降。
總體而言，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)周期性、波動(dòng)性行業(yè)，長(zhǎng)期的政策調(diào)控與頻繁的市場(chǎng)波動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)具有一定緩沖能力。疫情對(duì)中低收入階層的收入影響要大于其它階層，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊要強(qiáng)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小城市住房市場(chǎng)的影響要高于大城市住房市場(chǎng)，對(duì)短期市場(chǎng)的影響要大于中長(zhǎng)期。
