冰河時代到來 房地產(chǎn)再次面臨歷史轉折
2018年，的確是不平凡的一年。逢8魔咒的壓力如期而至，毛衣戰(zhàn)的硝煙愈演愈烈，金融風險的防范迫在眉睫。在這千載難逢、天時地利的時刻，房地產(chǎn)卻反常的當起了逃兵，輪到它沖鋒陷陣、抗起大旗的時候，卻掉了鏈子，曾經(jīng)的江湖義氣蕩然無存。
有人說，我國房地產(chǎn)3年一個周期，即將迎來觸底反彈，也有人說，房價太過畸形，必須大幅調整，還有人說，房地產(chǎn)的夜壺功能很難被拋棄，其實，這些想法都太幼稚，他們還沒有從以往的思維定勢中走出來。依我看，我國過去二十年的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭，這次是真的要徹底結束了！
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新加坡模式的開局
由于我國底子薄，攤子大，解放后的幾十年里，所有的人力物力財力都集中到了經(jīng)濟建設中去，導致居民住房條件極其困難。從1956年到1986年30年間，全國所有城市僅蓋了7億平米住宅，折合1400萬套，平均每年只有47萬套，也就是說在全國范圍內(nèi)，我們每年只能解決100多萬人的居住問題。
1978年，我國人均居住面積只有3.6平米，城鎮(zhèn)地區(qū)47.5%的家庭是缺房戶。當時，上海近一半的家庭住房沒有廚房和廁所，只能靠手拎馬桶解決，只能用公共過道作為廚房。
為了解決住房問題，整個80年代，高層在全國各地進行了多次住房改革試點，效果都不理想，始終沒有突破福利分房的制度。
直到1998年7月3日國發(fā)23號文《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的問世，從根本上打破了陳舊住房制度的禁錮?！锻ㄖ芬螅和Ｖ棺》繉嵨锓峙?。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。
根據(jù)這個房改制度和當時的收入分配體系測算，我國70%的中低收入家庭是購買經(jīng)濟適用住房，10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房，20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品住房。
這個98房改制度，在現(xiàn)在看來，仍然是那么的科學、合理、無懈可擊，完全就是當代版本的“房住不炒”。不知道是我們抄襲了古人，還是古人早已預見到了今日的絕境！
當時這個制度的設計，是參考了很多發(fā)達國家的政策后制定出來的，完全符合我國的國情和國際經(jīng)驗，這其中就包括新加坡。
2017年，新加坡的住房自有率高達90.9%。82%的人居住在政府提供的組屋中，18%的高收入家庭和外國人住在開發(fā)商建設的私人住宅里。組屋類型多元，中低收入和夾心層都可以選擇不同價位的組屋，最高價不到私人住宅的1/3，組屋的房價收入比常年維持在5.5左右，也就是普通工薪階層，工作5.5年就可以買到屬于自己的房產(chǎn)。而新加坡的私人住宅房價收入比約為21，也遠遠低于香港47、北京44和上海44，居民購房壓力比較小。
1998-2017年，新加坡的名義房價僅上漲了41.1%，而我國一線城市上漲超過了2000％，二線城市上漲也達到了1000％。
我們常說，良好的開局是成功的一半。98房改的初衷就是現(xiàn)實版的新加坡模式，公正、合理、極其的完善。只是后來我們才發(fā)現(xiàn)，前進的方向正好相反，越努力離目標就越遠！
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歷史大轉折
“當時相關部門的初衷是，經(jīng)濟適用房能夠覆蓋城市人口的70%以上。然而，直到2008年10年過去了，結果是大約只有5%的人享受到了經(jīng)適房的政策。保障性住房長期的缺失，導致沒有享受到經(jīng)適房政策的剩余65%的中低收入者，只能把目光投向商品房市場，從而形成了商品房市場中的所謂剛性需求，導致商品房價格快速上漲?！痹稳珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長、建設部科技司司長的聶梅生曾無奈的回憶。
經(jīng)適房的缺失，商品房價格的暴漲，全民炒房意識的覺醒，這一切的轉折點就發(fā)生在2003年！
2003年8月12日，國發(fā)18號文《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求：一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。二、調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房。
18號文中，最高層首次開創(chuàng)性的將房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，把發(fā)展商品房市場提高到了前所未有的高度。完全可以認為，2003年是中國房地產(chǎn)業(yè)的里程碑、暴發(fā)年。從此，中國房地產(chǎn)就像是注射了興奮劑，亢奮、猖獗，瘋狂的擴張，就像是脫韁的野馬，勇往直前，一騎絕塵。
根據(jù)18號文的原則，經(jīng)適房的供應轉變成了商品房供應，原本70％的家庭入住經(jīng)適房，卻變成了90％的家庭購買開發(fā)商定價的商品房。經(jīng)適房的消失，商品房的壯大，把絕大多數(shù)工薪階層雙手奉送到了開發(fā)商的餐盤之上。
98年23號文出臺5年之后，03年18號文來了一次180度的大轉折。這次轉折，對于拉動中國經(jīng)濟增長、穩(wěn)定社會大局具有重要意義，但是，對于解決居民住房問題，無疑是一大挫折。
為了配合18號文的貫徹落實，2002年5月9日，國土部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。政府成為住宅用地供應的唯一主體，從此，土地財政掀開大幕，昂首闊步的走上歷史舞臺！
任志強曾介紹說：“2003年以前，土地供應大概是每年平均30%到40%的增長，并且逐年遞增。但是該文件的發(fā)布直接導致了土地供應量的下降，其中有十幾個月的土地新增供應量只有5%左右，甚至出現(xiàn)了負增長。所以從2004年到2006年年底的時候，土地市場供給嚴重不足，導致房價開始上漲，因為供應和需求之間的匹配關系已經(jīng)被打破了”。
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香港模式的結局
當然，我國土地財政的興盛和把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的做法，不是我們自己的原創(chuàng)，這一切都要歸功于香港，準確的說，其實是我們抄襲了香港的整個房地產(chǎn)制度。土地招拍掛、期房預售制、70年土地使用權、公共面積分攤，我們現(xiàn)行的這些“先進”、“創(chuàng)新”而又飽受詬病的房地產(chǎn)政策，全部來源于香港。
由于房地產(chǎn)是香港的支柱產(chǎn)業(yè)，維持房價的穩(wěn)定是港府的職責所在，所以，嚴控土地供應就成了最強有力的武器。
香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%，其中，3％是低密度的鄉(xiāng)村丁屋，城區(qū)住宅用地占比只有4%。對于港府來說，擴大住宅用地，易如反掌，但因此而帶來的房價下跌，卻是港府難以承受的。
2018年7月，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)升到393.5，相對于1984年的17.2，漲幅高達23倍。
全球房價最高的殊榮，帶來的是不菲的財政收入。2016-2017財年，香港地價收入、印花稅、物業(yè)及投資、一般差餉等房地產(chǎn)相關收入為2447億港幣，占當年港府全部收入5731億元的43%左右。
再來對比我國，2017年，我國地方一般公共預算收入和地方政府性基金收入共計14.9萬億，而其中，房地產(chǎn)相關稅收和國有土地出讓收入為6.8萬億，也就是說，房地產(chǎn)相關收入占比地方財政總收入達到了46%。
我們仿效香港的房地產(chǎn)制度，竟然連土地財政依賴度都驚人的雷同，真是不僅學到了招式，更領會到了精髓。
但港府在維持高房價的同時，取之于民用之于民，確保低收入者能夠居者有其屋。在香港，28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，租金相當于市場價的1/6，15.2%的居民購買政府提供的廉價居屋，剩下55.9％的市民住在開發(fā)商建的私人住宅里。也就是說，無論香港的房價有多高，也只會對中高收入者產(chǎn)生影響，另一半始終會有政府托底保障。
照搬國際先進經(jīng)驗可以，可悲之處就在于我們學了個半斤八兩，只學會了如何通過房地產(chǎn)來制造GDP，如何通過房地產(chǎn)來保證財政收入兩位數(shù)增長，如何通過房地產(chǎn)來消化天量的貨幣投放，如何通過房地產(chǎn)來掩蓋可怕的通貨膨脹，卻單單沒有學會，香港如何解決低收入人群的住房保障。
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冰河時代
香港模式的借鑒，的確為我們快速拉動經(jīng)濟增長，走出經(jīng)濟危機，籌措資金解決全民住房問題提供了一條捷徑。但現(xiàn)在看來，它已經(jīng)完全不適合我國的國情，繼續(xù)沿著老路走下去，會給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來極大的風險。
我們必須壯士斷腕，與房地產(chǎn)的香港模式堅決劃清界線。物權法已經(jīng)規(guī)定，居住用地70年到期后不用主動申請，自動續(xù)期，房地產(chǎn)稅正在加緊制定，幾年后將會出臺替代土地出讓金。租賃住房、共有產(chǎn)權住房正在一二線城市大力發(fā)展。期房預售制的取消，現(xiàn)售制度的推行也是大勢所趨。完全可以看出，我們正在擺脫香港模式，正在給自己糾偏、矯正，知錯能改，善莫大焉。
“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”，這個頂層設計的核心，其實和98房改的精髓如出一轍，高度吻合。奔波20年之后，我們又重新回到了原點，按照1998年的愿景和模式再次重新出發(fā)。這并非原地踏步，而是不忘初心！
所以說，從根本上看，房地產(chǎn)野蠻生長、房價持續(xù)暴漲的年代已經(jīng)一去不返，整個頂層的指導思想和發(fā)展趨勢已經(jīng)轉向。頂層設計的周期就是行業(yè)發(fā)展的周期。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，冰河時代已經(jīng)來臨。
各大房企如臨大敵，積極尋找多元化發(fā)展的出路，唯恐在房地產(chǎn)這一棵樹上活活吊死。于是乎，萬科、萬達、遠洋地產(chǎn)、恒大、雅居樂、時代地產(chǎn)、朗詩、龍湖、合景泰富、保利等通通改名“去地產(chǎn)化”，主動撕掉地產(chǎn)標簽，謀求轉型。
房企對后市的悲觀預期，直接反應在土地市場上。今年1-8月，全國300城土地市場流拍890宗，全年超過1000宗毫無疑問。而上一輪房地產(chǎn)低谷期的2014年，全國整年土地流拍總數(shù)也只有345宗。
在現(xiàn)金為王的當下，所有房企都在收縮戰(zhàn)線，加緊回籠資金。8月30日至10月8日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動，住宅全部8.9折、商鋪全部6折起，首付款可以分期，最低僅需5%。9月26日，廈門首開萬科白鷺郡推出107套別墅，原價500萬，現(xiàn)一口價278萬，5折大甩賣。
在一線城市的帶領下，量價齊跌正在蔓延至二線城市。今年1-8月，北京商品住宅銷售面積266.3萬平方米，同比去年下降22.7%；上海二手房指數(shù)已連續(xù)9個月下跌。廈門、成都今年二手房房價下跌超過20％，杭州二手房跌幅也已經(jīng)超過10％。等二線城市全面轉冷之后，三四線的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下，沒有誰能夠幸免，也沒有人敢于心存僥幸。
房地產(chǎn)的歷史使命已經(jīng)結束，暴發(fā)戶的丑陋惡習必須摒棄。我們在糾錯，我們在還債，我們在扭轉乾坤，確切的說，我們在為自己買單，為20年的政策輪回買單。
房地產(chǎn)的確正在走向谷底，但絕不會是3年小周期的谷底，而是20年大周期的谷底，這個底有多長，也許會很長很長。
在這漫長的冰河時代，我們能做的只有養(yǎng)精蓄銳、韜光養(yǎng)晦、備足糧草，為冬眠準備。哪怕它外面風吹雨打，天寒地凍，活下來才是最終目的。那些盲目、激進、貪婪的打獵者，注定會凍死在冰天雪地里，因為他們盼望已久的春天根本就不會到來！
