北京甲級(jí)寫字樓租金下行 空置率或?qū)⑼黄?1%
3月23日，世樺嘉潤(rùn)召開(kāi)“北京寫字樓市場(chǎng)2020年第一季度回顧與全年展望”，指出，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，需求端走弱，租金向下調(diào)整不可逆轉(zhuǎn)。
“2020年第一季度，全市僅有一個(gè)位于望京/酒仙橋商圈的項(xiàng)目進(jìn)入北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)?！盋resa世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月表示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)本季度無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量仍維持在898萬(wàn)平方米。
在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農(nóng)歷新年前既已簽訂或達(dá)成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業(yè)的延遲復(fù)工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續(xù)租為主?！?
結(jié)合當(dāng)前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級(jí)搬遷的市場(chǎng)趨勢(shì)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量在2020年第一季度僅約7,400平方米。值得關(guān)注的是，一些仍有較大面積擴(kuò)張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業(yè)總部的同商圈乙級(jí)物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)租，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量近55,000平方米。
由于無(wú)新增供應(yīng)入市，且疫情的出現(xiàn)使得租戶目前主要持觀望態(tài)度。Cresa世樺嘉潤(rùn)高級(jí)董事總經(jīng)理徐榮卿表示：“本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率為17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0%?！?
整體需求的疲軟，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業(yè)主在本季度繼續(xù)將項(xiàng)目租金下調(diào)。徐榮卿指出，“北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金在本季度環(huán)比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環(huán)比下降1.4%?！?
在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環(huán)比下調(diào)0.7%，降幅居首。租戶租賃預(yù)算的日益保守，令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務(wù)區(qū)與中關(guān)村商圈，本季度租金環(huán)比皆下調(diào)0.4%。
據(jù)李芳月介紹，科技與金融行業(yè)在本季度仍為北京寫字樓市場(chǎng)的最主要需求來(lái)源，二者在全市新租及擴(kuò)租總成交面積中的占比合計(jì)超過(guò)67%。此外，生物醫(yī)藥行業(yè)在本季度的成交面積占比升至10%，環(huán)比大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)。上述行業(yè)就整體而言，都有望在本次疫情過(guò)后迎來(lái)利好，其中線上教育、人工智能以及保險(xiǎn)等細(xì)分行業(yè)租戶的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為值得期待。
展望2020年，Cresa世樺嘉潤(rùn)執(zhí)行董事總經(jīng)理王剛認(rèn)為，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)的供應(yīng)高峰并未因疫情的發(fā)生而得到緩解，2020年全市預(yù)計(jì)仍將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)到約73萬(wàn)平方米。
王剛指出：“市場(chǎng)當(dāng)前存在著高度不確定性，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，需求的回暖僅是相對(duì)而言，整體來(lái)看預(yù)計(jì)仍將維持在較低水平。疫情過(guò)后，部分租戶的租賃策略同樣將出現(xiàn)調(diào)整。受疫情沖擊較大的租戶為降低運(yùn)營(yíng)成本，或?qū)⑦x擇退減現(xiàn)有租賃面積、降級(jí)搬遷、或遷址至聯(lián)合辦公型物業(yè)過(guò)渡，乙級(jí)和園區(qū)型物業(yè)因此在今年有望得到市場(chǎng)青睞?！?
結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及疫情防控形勢(shì)，Cresa世樺嘉潤(rùn)預(yù)測(cè)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)將在2020年末被推升至超過(guò)21%的歷史高位。
雖然一些租戶結(jié)構(gòu)健康、出租率良好的項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇或?qū)⒘钭赓U壓力較大的業(yè)主進(jìn)一步加大租金降幅，并導(dǎo)致年末全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金同比下調(diào)5.2%，至約月租金357.7元/m。
“千萬(wàn)不要浪費(fèi)一個(gè)危機(jī)”，面對(duì)可能出現(xiàn)的窗口期，Cresa世樺嘉潤(rùn)建議租戶結(jié)合自身需求，把握市場(chǎng)租金大幅下調(diào)契機(jī)，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對(duì)較低的高品質(zhì)項(xiàng)目。
