拿地成為房企生死線，土地市場(chǎng)熱度升溫
在一家中小房企負(fù)責(zé)土地投資的陳飛(化名)已經(jīng)開(kāi)始馬不停蹄出差之路。
“公司這幾個(gè)月都沒(méi)有拿到合適的土地，我負(fù)責(zé)的團(tuán)隊(duì)壓力非常大，大量公司收縮土地投資人員的數(shù)量，如果不能拓展到項(xiàng)目那可能就會(huì)失業(yè)?！标愶w告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
中國(guó)房地產(chǎn)從規(guī)模紅利時(shí)代開(kāi)始向管理紅利時(shí)代換擋的過(guò)程中，拿地還是觀望，成為困擾每一個(gè)房企的終極命題。一方面，受到銷售吃緊、市場(chǎng)收縮、中短期預(yù)期不確定等因素影響，房企開(kāi)始聚焦和收縮，誰(shuí)都不敢再去貿(mào)然搶奪“地王”。另外一面，二線房企的規(guī)模擴(kuò)張并未看到絕對(duì)天花板，可持續(xù)發(fā)展需求逼迫各家公司不得不奮力前行。
無(wú)論是土地投資人員，還是房企老板，都逐步發(fā)現(xiàn)尋找到合適項(xiàng)目的難度開(kāi)始越來(lái)越大。在這個(gè)越來(lái)越擁擠的賽道上，拿地策略仿佛成為一個(gè)辯證的命題，并開(kāi)始倒逼房企從源頭開(kāi)始重新審視自己的商業(yè)模式，以獲得未來(lái)增長(zhǎng)的通行證。
拿地成為生死線
不久前，一則發(fā)生在上海土地市場(chǎng)的新聞成為所有房企討論的話題。中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)、萬(wàn)科(000002.SZ)和華潤(rùn)置地(01109.HK)三家公司，因?yàn)樯嫦訃鷺?biāo)上海虹口住宅用地，相關(guān)負(fù)責(zé)人均被帶走協(xié)助調(diào)查。
第一財(cái)經(jīng)記者從相關(guān)人士處確認(rèn)了上述消息。一時(shí)間，關(guān)于土地市場(chǎng)的討論聲音頗多。
圍標(biāo)并非新鮮事，這一長(zhǎng)期存在的潛規(guī)則，又在較大層面上折射出房企目前面臨的拿地難題。較高的土地價(jià)格和越來(lái)越薄的利潤(rùn)空間，迫使更多房企不得不選擇各種方式，保證自己的生存與發(fā)展。
“現(xiàn)在土地投資人員找工作越來(lái)越難，大量公司都不愿意養(yǎng)那么多人去拿地，在這樣的情況下，實(shí)際上也迫使大家想各種辦法自保，否則無(wú)法在激烈競(jìng)爭(zhēng)中生存?！标愶w說(shuō)。
實(shí)際上，今年3月開(kāi)始，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)就開(kāi)始出現(xiàn)局部火熱情況。
3月25日，蘇州主城區(qū)出讓6宗涉宅地塊，總成交價(jià)為123.69億元。最終，東原地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、大發(fā)地產(chǎn)(061111.HK)、金科股份(000656.SZ)、蘇州恒泰、卓越集團(tuán)分別取得上述六塊土地。
在江蘇常州，繼3月份多宗地刷新板塊成交單價(jià)紀(jì)錄后，常州的土拍熱度在土地供應(yīng)的影響下持續(xù)至4月。在4月10日的土拍中，常州公開(kāi)出讓了位于中心城區(qū)天寧區(qū)紅梅街的地塊。克而瑞機(jī)構(gòu)反饋的競(jìng)拍數(shù)據(jù)顯示，這宗地吸引了融創(chuàng)、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企參拍，在經(jīng)歷67輪競(jìng)價(jià)后，最終由德商溢價(jià)76%斬獲，成交樓板價(jià)達(dá)到19793元/平方米，刷新了常州土拍史上成交地塊單價(jià)紀(jì)錄。
“我們內(nèi)部高管開(kāi)會(huì)，要求在近期必須拿地，積極拿地?！币晃籘OP10房企管理層告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
另外一家中小房企分管土地投資高管則向記者抱怨：“長(zhǎng)三角土地火爆程度超乎公司想象，大家都以為是拿地窗口期，沒(méi)想到所有房企都報(bào)名參與了拍賣?！?
一個(gè)數(shù)據(jù)可以佐證。根據(jù)數(shù)據(jù)，一季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為4977元/平方米，同比上漲23.5%；成交平均溢價(jià)率為13.1%。
全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響；另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提高。
“拿地是生死線，公司將利用購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓勾地作為拿地抓手，計(jì)劃今年拿20個(gè)購(gòu)物中心，30個(gè)長(zhǎng)租公寓(包括輕資產(chǎn))?！敝序E集團(tuán)(01966.HK)董事會(huì)主席黃朝陽(yáng)在日前的投資者交流會(huì)上直言不諱。
沒(méi)有土地儲(chǔ)備，將無(wú)法保證未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)，即便是很多更加謹(jǐn)慎的房企，沒(méi)有拿到地同樣也非常難受。
“最近和政府溝通很多，但是一直沒(méi)有拿到地，今年我們也有相應(yīng)的指標(biāo)，雖然內(nèi)部放慢了腳步，但是我們也會(huì)擔(dān)心沒(méi)有土地?zé)o法帶來(lái)項(xiàng)目，從而公司話語(yǔ)權(quán)降低?！币晃患议}系福建區(qū)域高管向記者表示。
多元化拿地日趨明顯
當(dāng)部分規(guī)模發(fā)展更有想法的二線房企正在更加積極拿地時(shí)，頭部房企的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。
“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但是好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。” 融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)董事局主席孫宏斌(博客)在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示。
美的置業(yè)(03993.HK)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)同樣比較謹(jǐn)慎，他表示今年拿地將集中在核心發(fā)達(dá)的城市和城市群布局。拿地的金額總量沒(méi)有具體的指標(biāo)，按照公司銷售規(guī)模和回款情況的1/3金額來(lái)進(jìn)行補(bǔ)地。
目前的情況是，大部分二線公司則會(huì)拿出銷售金額的40%~50%進(jìn)行補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
不過(guò)，無(wú)論是樂(lè)觀派還是謹(jǐn)慎派，幾乎所有的房企都有一個(gè)共識(shí)：不能全面依賴公開(kāi)土地市場(chǎng)，而應(yīng)該進(jìn)行更多元的拿地方式探索。
目前，除了公開(kāi)土地出讓以外，并購(gòu)、勾地、城市更新是其他幾類目前可以成立的拿地策略。
旭輝控股總裁林峰(00884.HK)表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計(jì)劃把這個(gè)占比提高到50%。
而就在兩年前，旭輝控股內(nèi)部80%以上土地儲(chǔ)備都來(lái)自公開(kāi)土地市場(chǎng)拍賣，旭輝控股當(dāng)時(shí)認(rèn)為多元化拿地方式依舊存在不確定性。
“從年初開(kāi)始就有很多公司來(lái)找我談并購(gòu)，不過(guò)我們還是比較謹(jǐn)慎，最重要的是可以算得來(lái)賬。”林峰說(shuō)。
在今年逆周期加碼拿地的中駿集團(tuán)，則希望通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，盡可能勾地獲得土地。中駿集團(tuán)助理總裁黃倫稱，這樣的戰(zhàn)略有利于公司以較便宜的價(jià)格獲取綜合用地，優(yōu)化收入來(lái)源，提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金和盈利增長(zhǎng)。
根據(jù)中駿集團(tuán)年報(bào)，2019年中駿集團(tuán)新增46個(gè)項(xiàng)目，其中12個(gè)綜合體項(xiàng)目，而這些基本就是勾地。
同樣，大量通過(guò)商業(yè)勾地模式拓展的新城控股(601155.SH)也表示還將繼續(xù)保持這樣的商業(yè)模式。
“對(duì)于新城而言2019年拿地項(xiàng)目相對(duì)較少，疫情影響又導(dǎo)致土地出讓延后，因此貨值供應(yīng)延期，未來(lái)我們將提高自己的拿地節(jié)奏?！毙鲁强毓啥麻L(zhǎng)兼總裁王曉松說(shuō)。
根據(jù)新城控股內(nèi)部測(cè)算，預(yù)測(cè)2025年全國(guó)8萬(wàn)方以上購(gòu)物中心還將開(kāi)業(yè)1500座商業(yè)地產(chǎn)，而這些購(gòu)物中心的需求將成為公司的商業(yè)機(jī)會(huì)，并支撐公司的核心商業(yè)模式。
實(shí)際上，包括世茂房地產(chǎn)(00813.HK)、綠城中國(guó)(03900.HK)等主流房企在近年也開(kāi)始成立了專職部門去拓展城市更新業(yè)務(wù)。此外，包括融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科等公司都在把城市更新作為在一線城市拓展土地的重要手段。
“目前很多品牌開(kāi)發(fā)商都在重新思考自己的商業(yè)模式，并打造成為土地拓展的核心能力。處于快速發(fā)展的二線、三線城市有產(chǎn)業(yè)資源有需求，如果可以滿足當(dāng)?shù)卣涂梢垣@得更加廉價(jià)的土地。”一家TOP10房企管理層告訴記者。
理性還是賭博
在陳飛看來(lái)，拿地的非理性因素正在增加。“大家都認(rèn)為是窗口期的時(shí)間，就變成不是窗口期?！标愶w說(shuō)。
克而瑞監(jiān)測(cè)，3月份大部分城市都恢復(fù)了土地供應(yīng)，從宅地供應(yīng)量上來(lái)看，3月宅地供應(yīng)建面環(huán)比2月上漲了157%，即使與去年3月相比，也上漲了18%，供應(yīng)顯著放量。
“三四月份是每年傳統(tǒng)的土地?zé)狳c(diǎn)期，很多土地現(xiàn)在拿下實(shí)際上可以在年底開(kāi)盤(pán)，繼而貢獻(xiàn)銷售額，因此會(huì)讓很多有業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企更有拿地?zé)崆??！币患疑鲜蟹科罂偛酶嬖V記者。
該總裁透露，只要到5月底，基本上都有機(jī)會(huì)保障年底開(kāi)盤(pán)，因此會(huì)讓房企有相對(duì)拿地?zé)崆??！安荒玫劐X放在賬上也沒(méi)有價(jià)值，總之需要資金和土地都周轉(zhuǎn)起來(lái)，才可以盈利?！?
從此前房企公布的投資計(jì)劃看，龍湖集團(tuán)(00960.HK)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展在拿地上表現(xiàn)出相對(duì)積極的態(tài)度。其中，中梁控股(02772.HK)、龍光地產(chǎn)(03380.HK)的拿地銷售比達(dá)到0.5左右，在拿地方面更加積極。而新城控股、中國(guó)海外發(fā)展，正榮地產(chǎn)(06158.HK)拿地銷售比在0.3~0.4之間。
今年一直在加碼拿地的中駿集團(tuán)，就設(shè)置了非常嚴(yán)苛的投資條件，對(duì)于許多投資人員，要求其在兩個(gè)月內(nèi)拿到地，否則可能被淘汰。通過(guò)機(jī)制保障，中駿集團(tuán)希望可以更加領(lǐng)先去獲取更多土地資源。
不過(guò)，對(duì)于許多房企而言，拿地決策無(wú)異于“囚徒困境”。
所謂囚徒困境，實(shí)際上指合作對(duì)雙方在合作時(shí)是整體效用最優(yōu)化，但是由于個(gè)體存在，因此保持合作本身異常困難。房企面臨的問(wèn)題亦如此，如果大家都不去搶地，那么每一塊土地價(jià)格都可以相對(duì)下降。但是誰(shuí)都擔(dān)心自己手上沒(méi)有資源，因而形成激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
寶龍地產(chǎn)(01238.HK)總裁許華芳就公開(kāi)表示近期土地市場(chǎng)過(guò)熱?！拔覀儏⑴c了十多次土地拍賣，不過(guò)沒(méi)有一塊拿到，本來(lái)以為是撿漏的機(jī)會(huì)，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)還是很多企業(yè)在拿地。”許華芳在業(yè)績(jī)會(huì)上稱。
“實(shí)際上大家都要生存，目前業(yè)內(nèi)甚至有5家一起合作拿地，來(lái)降低拿地成本，這是目前公開(kāi)土地出讓可以降低競(jìng)爭(zhēng)的有效辦法。不過(guò)，這樣的情況也有圍標(biāo)嫌疑，上海的虹口土地事件就讓相關(guān)部門不是很滿意?！鄙鲜隹偛梅治觥?
實(shí)際上，隨著大部分房企開(kāi)始進(jìn)一步聚焦一二三線核心城市和城市群之后，這些市場(chǎng)有限的土地資源必將與房企的需求構(gòu)成矛盾。
“每年都會(huì)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)越來(lái)越少，但是還要繼續(xù)努力去尋找?！标愶w說(shuō)。
顯然，拿地的策略本身反映了各個(gè)房企對(duì)于規(guī)模和未來(lái)預(yù)期的判斷。不過(guò)，規(guī)模紅利時(shí)代已經(jīng)接近尾聲，當(dāng)房企逐漸開(kāi)始關(guān)心利潤(rùn)時(shí)，拿地的難度還會(huì)增加。
“只有把自身所長(zhǎng)做到極致，‘不對(duì)稱’發(fā)展，才能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”中南置地總裁陳昱含說(shuō)。
