土地市場顯現(xiàn)升溫跡象：滬杭蘇首季成交逾千億
據(jù)時代周報記者不完全梳理，清明假期前最后一天——4月3日，全國共有南京、杭州、佛山等6地開拍13宗土地，其中11宗溢價成交，平均溢價率42.61%，最高溢價率達(dá)76.92%。
房企拿地的意愿也較為強烈。某TOP10房企濟(jì)南分公司營銷負(fù)責(zé)人陶智(化名)向時代周報記者表示：“今年公司仍計劃加大土儲?！?
但多位專家向時代周報記者表示，當(dāng)下土地市場的“火苗”僅限于部分城市和部分優(yōu)質(zhì)地塊，只能用星星點點來形容，但絕沒有整體“燃”起來。
“縱觀一季度300城土地成交情況，土地成交重點仍在一二線城市，尤其是長三角區(qū)域城市如上海、蘇州、杭州?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)李建橋向時代周報記者指出。數(shù)據(jù)顯示，1-3月，上海、杭州、蘇州三地一季度土地出讓成交1362.3億元。
貝殼研究院新房分析師潘浩在接受時代周報記者采訪時提醒，近期走熱的主要是那些非常優(yōu)質(zhì)、而且不限價的地塊。
對于房企來說，在資金緊張的情況下，將“有限的子彈”打向更具價值的地方成為它們的一致選擇。
“房企尤其是中小房企現(xiàn)在的資金壓力很大。拿地要謹(jǐn)慎，爭取獲得更優(yōu)質(zhì)地塊?！蹦嘲購姺科笕谫Y負(fù)責(zé)人王森(化名)對時代周報記者說道。
爭奪優(yōu)質(zhì)地塊
“這兩個月不好拿地?！蹦嘲購姺科蟪啥挤止就顿Y拓展部門內(nèi)部人士徐升(化名)向時代周報記者直言。
3月26日，徐升曾參加成都市天府新區(qū)華陽街道一宗住兼商地塊的出讓，這塊地最終由成都卓越城置業(yè)有限公司(卓越集團(tuán))競得，地塊成交總價為7.16億元，并且需要無償移交15%比例的統(tǒng)籌住房面積。
“爭奪很激烈。”徐升回憶道，該地塊起拍價為4.77億元，當(dāng)日開拍后，多家房企舉牌，數(shù)十輪角逐后，拍至了最高限價，并進(jìn)入競配建并無償移交統(tǒng)籌住房面積比例的環(huán)節(jié)。“最后成交樓面價是11254元/平方米，溢價率在50%。但如果簡單扣除15%的無償移交面積，實際樓面價達(dá)到了14068元/平方米，溢價率達(dá)85%。” 徐升說。
地塊屬性優(yōu)質(zhì)是受到熱捧的原因之一。資料顯示，該地塊位于天府新區(qū)高端低密度住宅區(qū)麓湖板塊，本身價值就較高。2019年7月，同區(qū)域曾出讓兩宗住兼商地塊，最后成交樓面價均超13000元/平方米，溢價率超54%。同時，該地塊區(qū)域發(fā)展也較為成熟——地塊與麓湖生態(tài)城僅一路之隔，距離成都地鐵1號線紅石公園站只有約400米的距離。
但土地供應(yīng)不足則加劇了這種爭奪。
徐升說道：“疫情結(jié)束之后，成都2月14日重啟了土拍市場。但2月全月成都僅成交了13宗土地。而2019年全年，成都共計出讓土地298宗，平均每月大概25宗。也就是說，2月的土拍數(shù)量僅是去年平均水平的一半?！?
目前各地土地出讓節(jié)奏仍未恢復(fù)?！?月成都一二級市場總計才成交14宗土地，其中還包括一些工業(yè)用地。”徐森直言。
時代周報記者注意到，受疫情影響，今年多地節(jié)后土地出讓計劃被打亂。上海就曾在1月28日一口氣發(fā)布25宗地塊延遲出讓通知。
而受疫情影響，各地土地出讓“變奏”明顯—以成都為例，根據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2020年以來，成都共計掛牌56宗土地，其中1月掛牌29宗土地，2月僅掛牌3宗土地，到了3月，土地掛牌節(jié)奏才逐漸恢復(fù)，而這個節(jié)奏也顯得有些“凌亂”。進(jìn)入3月下半月，成都突然加快了土地掛牌節(jié)奏，接連掛出了20宗土地，占全月土地出讓數(shù)量的83%。
房企也在等待?！胺科蠓浅Ｔ诤跄瓿醯耐恋貎?。一般來說，我們都是年初補貨值，以實現(xiàn)當(dāng)年的開工、銷售。”徐升說道，“今年受疫情影響、銷售受挫，房企的現(xiàn)金流確實也會受到影響。但受影響并不意味著房企完全沒錢。而且現(xiàn)金流也不是唯一因素，錢融來了不花只會更虧?！?
城市競爭力凸顯
總體來看，受疫情影響，一季度土地市場的表現(xiàn)并不理想。
中指研究院數(shù)據(jù)，2020年1―3月，全國300城共計推出土地5613宗，同比減少9%；推出土地面積22133萬平方米，同比減少14%。在成交方面，300城共計成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。
分城市級別來看，下降幅度也都在10%以上—同據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1―3月，一線城市共計成交土地面積683萬平方米，同比下降15%；二線城市共計成交土地面積6324萬平方米，同比下降29%；三線城市共計成交土地面積10143萬平方米，環(huán)比下跌19%。
但部分城市表現(xiàn)亮眼。李建橋指出：“一二線城市仍是房企拿地重點。同時長三角區(qū)域城市表現(xiàn)強勁，上海、蘇州、杭州三地多次出現(xiàn)在全國土地出讓金額TOP10和出讓面積TOP10席位中。從房企拿地情況來看，1―3月，長三角TOP10房企拿地總金額達(dá)834億元，位居五大城市群之首?！?
城市競爭力是地市價值的支撐力。張波表示，今年部分城市的確加大了土地供應(yīng)的力度，也存在通過土地出讓增加地方收入的動力。但地方主動性并不是土地市場表現(xiàn)的絕對影響因素，“城市本身的競爭力，包括經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、規(guī)劃發(fā)展、人口流入等指標(biāo)是一個城市土地價值的支撐力，脫離這個支撐力單看各地的推地動力并無意義。”
從這個維度來看，長三角的確實力雄厚。時代周報記者整理五大城市群2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年全年，長三角城市群四大省市(上海、浙江、江蘇、安徽)共計創(chuàng)造生產(chǎn)總值23.73萬億元，居五大城市群之首，同時四省市年末常住總?cè)丝跒?3467.5萬人，同樣居首。在人口流入當(dāng)面，截至2019年年末，四省市常住人口共計流入173.16萬人，僅次于廣東省，且遙遙領(lǐng)先于京津冀、長江中游和成渝三大城市群。
目前，各地土地出讓節(jié)奏仍未完全恢復(fù)，預(yù)計后期會有所回補。張波判斷：“蘇州、紹興在內(nèi)的長三角，和廣州、東莞在內(nèi)的大灣區(qū)依然是房企布局的重點?！?
另外，地市熱度也難再普遍性地“燃”起來，陶智認(rèn)為：“今年土地巿場整體應(yīng)該不會太激烈。一是后市不確定因素多，二是很多房企都缺錢?！?
在房企“囊中羞澀”、拿地趨于謹(jǐn)慎的背景下，地方也在使出渾身解數(shù)、拿出優(yōu)質(zhì)地塊來爭取土地出讓成功。以北京為例，根據(jù)貝殼研究院《2020年Q1北京新房市場季報》，一季度北京住宅用地共計成交80萬平方米，同比下滑49%，但受“優(yōu)質(zhì)地塊”及“不限房價”地塊入市影響，一季度北京市住宅用地成交樓面價達(dá)37057元每平方米，創(chuàng)近三年新高。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者判斷：核心的城市群、都市圈依舊是房企關(guān)注的焦點，未來這一趨勢還有可能進(jìn)一步加劇，土地市場的分化在疫情后也將表現(xiàn)得更為明顯。
