買限競房，為何首選“中”字頭央企操盤？
時間：2020/4/26
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近兩年，限競房作為北京樓市的主力，因為"限房價競地價"，成為剛需客戶上車的首選產(chǎn)品。
但是因為限競房體量巨大，無形中增加了購房者的選擇難度，同時，也引發(fā)了限競房的激烈競爭。
從市面上入市的限競房項目來看，有的賣相好，有的賣相差，去化分化的背后，有三個決定性因素：
地段、產(chǎn)品、品牌。
比如說，有些項目地段偏，單價又高，PK不過周邊的地鐵盤和次新盤，還有些項目戶型做的太差，相同面積功能差別大，甚至于采光、通風都受到影響。
單從產(chǎn)品來看，這些賣相差的限競房，引發(fā)客戶轉(zhuǎn)身或是吐槽的根源，是操盤手的取舍不當和太過于追求利潤。
具體到操盤上，一方面體現(xiàn)在規(guī)劃上，拉高排低，把重心放在了高溢價的疊拼或合院，另一方面在戶型設(shè)計上做文章，拉長進深。
面對這種現(xiàn)狀，前不久身邊朋友問了一個問題，買限競房，選擇的首要標準是什么？
我們調(diào)研了一些業(yè)內(nèi)的朋友，給出的答案是，選擇"中"字頭央企操盤的限競房，更穩(wěn)妥一些。
二
為什么這么說呢？業(yè)內(nèi)朋友給出了四點理由：
1、社會責任，這是"中"字頭央企開發(fā)商的本色；
2、品牌價值，"中"字頭央企開發(fā)商注重商譽，介意企業(yè)形象；
3、利潤取舍，保障買房人利益是考核指標；
4、保障民生，限競房的出現(xiàn)，本質(zhì)是為了房住不炒；
綜合這四點理由，"中"字頭央企在限競房的操盤中，便會放棄部分利潤，來實現(xiàn)品質(zhì)的優(yōu)化，給購房人更好的居住感受。
比如中海瀛海府項目和電建洺悅苑項目。
前者瀛海府，在規(guī)劃和戶型上，下足了功夫，低密洋房規(guī)劃，88平米做到9.7米南向面寬，從空間感受來看，采光通風面增加，自然居住舒適度提升。
后者洺悅苑，則是在規(guī)劃和戶型上，做到了極致，規(guī)劃上并未拉高排低，保障了社區(qū)純粹，戶型設(shè)計上，剛需89㎡戶型，做出了三個臥室，南北通透、明廚明衛(wèi)，整個戶型看不到浪費面積，空間利用率很高。
而改善型120㎡戶型，面寬與進深比接近1:1，采光通風面增加，舒適度極大提升。同時，九宮格式布局，功能性四居設(shè)計，實現(xiàn)了動靜分區(qū)，具體到日常生活中，北向兩間臥室互不相擾，可以滿足不同家庭結(jié)構(gòu)需求。此外，設(shè)計入戶玄關(guān)，也提升了產(chǎn)品的尊貴感。
兩大主力戶型，約80%得房率，在限競房產(chǎn)品中并不多見。
同時，這兩個項目地理位置優(yōu)越，洼地價值明顯，以洺悅苑為例，處于豐臺南四環(huán)區(qū)域，坐享新機場發(fā)展紅利，周邊配套齊備，生活便捷。
最關(guān)鍵的是不超過61881元/㎡的單價，遠低于周邊71000-95000/㎡的在售首開·華潤城、中糧天恒天悅壹號、泰禾·金府大院、北京金茂府等一二手項目。
于是，在開售時，洺悅苑和瀛海府成為搶手的網(wǎng)紅限競房。市場熱銷背后，體現(xiàn)出的是"中"字頭央企操盤手的責任擔當，在利潤與品質(zhì)取舍中，優(yōu)選了品質(zhì)。
無論是室外還是室內(nèi)，都把有限的錢花在了實處，來保障居住的品質(zhì)。
三
如今，首批限競房即將迎來交付大考，但在這個過程中，出現(xiàn)了一些質(zhì)疑聲音。
在網(wǎng)絡(luò)端，我們看到有業(yè)主，針對某"中"字頭央企操盤的限競房項目，在距離交房還有長達7個月時間，就開始刷屏式聲討。
主要訴求集中在：入戶大堂外置，入戶通道寬1.2米，入戶門質(zhì)量差，項目充滿廉價感等指責。
對于這種還在施工期，引發(fā)的限競房維權(quán)，在限競房的交付大考中，我們認為不會是一個孤例。業(yè)主訴求的根源，并非因為產(chǎn)品不行，而是想要的配置更多。
站在購房人的角度上，因為有類比的心態(tài)，看到別家的限競房項目，外立面漂亮，就覺得很高端，殊不知這個項目的資源傾斜給了合院或是疊拼客戶。
外觀大堂看似高端，日常居住戶型空間，進深狹長到影響力采光和通風，這就有些得不償失。
老話講，大人分利弊，小孩看得失。對于客戶而言，限競房買的時候，到底首選什么？
同等區(qū)位和價格下，我們認為首選國企操盤的項目，尤其是"中"字頭的央企開發(fā)商，他們會把限競房有限的資金用在最能保障房子品質(zhì)方面。
在社區(qū)規(guī)劃、戶型上優(yōu)化提升，并且他們不敢偷工減料。所以，在限競房買房人要求"增配"的群里，會看到另外一種聲音。
一些沒有搶到的人，會說：退了吧，我收?？此剖且痪湔{(diào)侃，實質(zhì)是這些購房人計算好了得失。
就如同買鞋一樣，外觀漂亮的鞋，磕腳穿著不舒服，是不能走路的，反而北京的老布鞋，看著樸實，穿著卻很舒服。
但是因為限競房體量巨大，無形中增加了購房者的選擇難度，同時，也引發(fā)了限競房的激烈競爭。
從市面上入市的限競房項目來看，有的賣相好，有的賣相差，去化分化的背后，有三個決定性因素：
地段、產(chǎn)品、品牌。
比如說，有些項目地段偏，單價又高，PK不過周邊的地鐵盤和次新盤，還有些項目戶型做的太差，相同面積功能差別大，甚至于采光、通風都受到影響。
單從產(chǎn)品來看，這些賣相差的限競房，引發(fā)客戶轉(zhuǎn)身或是吐槽的根源，是操盤手的取舍不當和太過于追求利潤。
具體到操盤上，一方面體現(xiàn)在規(guī)劃上，拉高排低，把重心放在了高溢價的疊拼或合院，另一方面在戶型設(shè)計上做文章，拉長進深。
面對這種現(xiàn)狀，前不久身邊朋友問了一個問題，買限競房，選擇的首要標準是什么？
我們調(diào)研了一些業(yè)內(nèi)的朋友，給出的答案是，選擇"中"字頭央企操盤的限競房，更穩(wěn)妥一些。
二
為什么這么說呢？業(yè)內(nèi)朋友給出了四點理由：
1、社會責任，這是"中"字頭央企開發(fā)商的本色；
2、品牌價值，"中"字頭央企開發(fā)商注重商譽，介意企業(yè)形象；
3、利潤取舍，保障買房人利益是考核指標；
4、保障民生，限競房的出現(xiàn)，本質(zhì)是為了房住不炒；
綜合這四點理由，"中"字頭央企在限競房的操盤中，便會放棄部分利潤，來實現(xiàn)品質(zhì)的優(yōu)化，給購房人更好的居住感受。
比如中海瀛海府項目和電建洺悅苑項目。
前者瀛海府，在規(guī)劃和戶型上，下足了功夫，低密洋房規(guī)劃，88平米做到9.7米南向面寬，從空間感受來看，采光通風面增加，自然居住舒適度提升。
后者洺悅苑，則是在規(guī)劃和戶型上，做到了極致，規(guī)劃上并未拉高排低，保障了社區(qū)純粹，戶型設(shè)計上，剛需89㎡戶型，做出了三個臥室，南北通透、明廚明衛(wèi)，整個戶型看不到浪費面積，空間利用率很高。
而改善型120㎡戶型，面寬與進深比接近1:1，采光通風面增加，舒適度極大提升。同時，九宮格式布局，功能性四居設(shè)計，實現(xiàn)了動靜分區(qū)，具體到日常生活中，北向兩間臥室互不相擾，可以滿足不同家庭結(jié)構(gòu)需求。此外，設(shè)計入戶玄關(guān)，也提升了產(chǎn)品的尊貴感。
兩大主力戶型，約80%得房率，在限競房產(chǎn)品中并不多見。
同時，這兩個項目地理位置優(yōu)越，洼地價值明顯，以洺悅苑為例，處于豐臺南四環(huán)區(qū)域，坐享新機場發(fā)展紅利，周邊配套齊備，生活便捷。
最關(guān)鍵的是不超過61881元/㎡的單價，遠低于周邊71000-95000/㎡的在售首開·華潤城、中糧天恒天悅壹號、泰禾·金府大院、北京金茂府等一二手項目。
于是，在開售時，洺悅苑和瀛海府成為搶手的網(wǎng)紅限競房。市場熱銷背后，體現(xiàn)出的是"中"字頭央企操盤手的責任擔當，在利潤與品質(zhì)取舍中，優(yōu)選了品質(zhì)。
無論是室外還是室內(nèi)，都把有限的錢花在了實處，來保障居住的品質(zhì)。
三
如今，首批限競房即將迎來交付大考，但在這個過程中，出現(xiàn)了一些質(zhì)疑聲音。
在網(wǎng)絡(luò)端，我們看到有業(yè)主，針對某"中"字頭央企操盤的限競房項目，在距離交房還有長達7個月時間，就開始刷屏式聲討。
主要訴求集中在：入戶大堂外置，入戶通道寬1.2米，入戶門質(zhì)量差，項目充滿廉價感等指責。
對于這種還在施工期，引發(fā)的限競房維權(quán)，在限競房的交付大考中，我們認為不會是一個孤例。業(yè)主訴求的根源，并非因為產(chǎn)品不行，而是想要的配置更多。
站在購房人的角度上，因為有類比的心態(tài)，看到別家的限競房項目，外立面漂亮，就覺得很高端，殊不知這個項目的資源傾斜給了合院或是疊拼客戶。
外觀大堂看似高端，日常居住戶型空間，進深狹長到影響力采光和通風，這就有些得不償失。
老話講，大人分利弊，小孩看得失。對于客戶而言，限競房買的時候，到底首選什么？
同等區(qū)位和價格下，我們認為首選國企操盤的項目，尤其是"中"字頭的央企開發(fā)商，他們會把限競房有限的資金用在最能保障房子品質(zhì)方面。
在社區(qū)規(guī)劃、戶型上優(yōu)化提升，并且他們不敢偷工減料。所以，在限競房買房人要求"增配"的群里，會看到另外一種聲音。
一些沒有搶到的人，會說：退了吧，我收?？此剖且痪湔{(diào)侃，實質(zhì)是這些購房人計算好了得失。
就如同買鞋一樣，外觀漂亮的鞋，磕腳穿著不舒服，是不能走路的，反而北京的老布鞋，看著樸實，穿著卻很舒服。
同理，在限競房的選擇上，"中"字頭央企操盤的限競房項目，因為好鋼用在了刀刃上，雖外在樸實，卻是品質(zhì)安心。
