土地市場回暖：頭部房企排名微妙變化背后的土儲(chǔ)之爭
4月1日，新城32億元增持蘇州兩幅土地，同一天，新城還參加了天津?yàn)I海2.7萬平方米宅地競拍，但沒有拿下。就在此前一天，在新城業(yè)績線上發(fā)布會(huì)上，該公司董事長王曉松對(duì)公眾表示，新城不會(huì)收縮規(guī)模，但也不會(huì)為了追求排名而沖規(guī)模。他指出，未來新城只要排名維持在行業(yè)第10名左右即可。
王曉松此番言論是有根據(jù)的，盡管前兩年新城全年銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第八，但在今年一季度，新城跌出了前十，在某第三方公布的排行榜上排名第13位。
龍湖的銷售規(guī)模也在一季度有明顯下滑，頭部房企銷售增速下滑已是大概率事件。行業(yè)洗牌在繼續(xù)，土地市場的爭奪也很明顯。4月3日杭州主城區(qū)出讓8宗地塊，總出讓面積234畝，總建筑面積30.6萬平方，總起價(jià)54億元，最終成交總價(jià)超64億元。榮安、建發(fā)等均有斬獲，外來房企保持了對(duì)杭州市場前景的樂觀。
土拍市場回暖背后，是商品房銷售的升溫?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至3月底，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚(yáng)州、嘉興、汕頭等城市的商品房交易量持續(xù)回升，成交量超過了2019年第四季度的平均水平。
同策研究院報(bào)告顯示，2020年市場規(guī)模的下滑導(dǎo)致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權(quán)益比例開始策略性調(diào)整，以配合未來企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。
一個(gè)背景是，為對(duì)沖疫情造成的經(jīng)濟(jì)下行，全球貨幣新一輪量化寬松到來。
頭部房企拿地更注重效益
為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，大部分房企提出保守的銷售目標(biāo)，銷售增速維持在70%左右。
回顧過去幾年的樓市，2015年下半年樓市開始步入上行周期，2016-2017年一二線城市樓市全面上行，2018年之后三四線城市開始輪動(dòng)上漲。同時(shí)，我們看到，百強(qiáng)房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%、2018年的80%進(jìn)一步下降至2019年的75%左右，連續(xù)三年出現(xiàn)持續(xù)下滑。
市場周期的上行與權(quán)益金額的下滑導(dǎo)致房企的“全口徑”銷售金額大幅上升，同時(shí)，房企也可以在這樣的市場周期里獲得不錯(cuò)的規(guī)模紅利。房企通過“合作開發(fā)”“小股操盤”“代建”等方式快速進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉(博客)認(rèn)為，房企在2020年投資拿地上，一些優(yōu)質(zhì)地塊必然在權(quán)益比例上提升，控制“合作開發(fā)”的空間，以提升利潤空間。從當(dāng)前市場特點(diǎn)與企業(yè)策略整體表現(xiàn)來看，大部分品牌房企正在回歸市場基本面相對(duì)不錯(cuò)的一二線城市，因此，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資權(quán)益必然會(huì)上升。
“如果從2020年全年預(yù)期來看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對(duì)于房企來講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規(guī)模的同時(shí)，在2020-2022年未來市場平穩(wěn)上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬科、新城為代表的房企開始更加注重效益，也就是利潤。以中梁為代表的相對(duì)比較激進(jìn)的房企也開始修煉內(nèi)功，增速也開始放緩了?！睆埡陚フf。
頭部房企對(duì)于未來市場周期趨勢預(yù)期與企業(yè)規(guī)?；V求的看法不同，也會(huì)導(dǎo)致權(quán)益變化，比如，在市場下行周期，權(quán)益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面，通過降低權(quán)益比例還可以繼續(xù)維持規(guī)?；瘮U(kuò)張，市場地位仍然可以保持增長，從收益的總量的角度來看，也會(huì)保持總量的增長。
當(dāng)市場周期趨勢預(yù)期向好，權(quán)益比例的降低就會(huì)導(dǎo)致“增收不增利”的狀況發(fā)生，這也是萬科、新城等未來更加注重效益的主要原因。龍湖是“權(quán)益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權(quán)益比例控制在70%左右。據(jù)龍湖財(cái)報(bào)，2018年龍湖獲得91幅新土地，權(quán)益地價(jià)730億元；權(quán)益建面接近1400萬平米，權(quán)益比例近7成。截至2019年年底，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)6814萬平方米，權(quán)益面積為4742萬平方米，權(quán)益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。
龍湖之所以一直維持在70%，是因?yàn)辇埡?guī)模上已經(jīng)步入TOP10房企，這個(gè)階段既要增收又要增利，要的是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而不是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。相比之下，部分前20的房企，也在調(diào)整土儲(chǔ)權(quán)益比，比如旭輝，旭輝財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年旭輝新增土儲(chǔ)權(quán)益比例是65%，預(yù)計(jì)旭輝今后的買地權(quán)益都會(huì)放在68%-70%。未來三年銷售權(quán)益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權(quán)益比例從60%逐漸提升，這說明旭輝一方面仍然有規(guī)模化訴求，但是未來3年對(duì)于利潤或效益這方面要求越來越高。
中小房企仍在擴(kuò)張
部分中小房企還在規(guī)?；瘮U(kuò)張。
近期的土地市場，不僅大房企在搶地，中小房企也在入市。此前的3月27日，紹興出讓一幅土地，開拍前有多達(dá)22家開發(fā)商報(bào)名，包括綠城、中海、招商、保利等，結(jié)果由眾安房產(chǎn)拍得，地塊樓面價(jià)超過2萬元/平方米。
即使是在當(dāng)前市場下行或平穩(wěn)周期，對(duì)于未來規(guī)?；V求的看法不同也會(huì)導(dǎo)致權(quán)益變化，比如，一部分還在持續(xù)規(guī)?；闹行》科蟮耐顿Y權(quán)益比例預(yù)計(jì)仍然維持在較低水平，有規(guī)模較小的上市房企，如銀城等，未來3年“全口徑”總銷金額要達(dá)到千億規(guī)模，這也就意味著，在未來3年這些企業(yè)在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整個(gè)集團(tuán)投資的權(quán)益比例仍將維持在4成甚至更低水平。
行業(yè)集中度在迅速增加，相比大房企調(diào)整規(guī)模增速做大利潤空間，中小房企只有先沖規(guī)模，才能減少被收并購的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前就迎來了2-3年規(guī)?；摹按翱谄凇保@也不難理解當(dāng)前有部分房企對(duì)資本化的考量，比如近期弘陽物業(yè)、上坤地產(chǎn)分別向港交所遞交招股說明書。
從已經(jīng)披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，上坤地產(chǎn)上市需求迫在眉睫。據(jù)招股書顯示，2019年上坤地產(chǎn)營收75億元，專注于長三角、珠三角地區(qū)，在全國共有43個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)克而瑞2019年房企200數(shù)據(jù)，上坤地產(chǎn)全口徑銷售額271.8億排名第91位，權(quán)益銷售額155.9億，排名第114位。
與近兩年赴港上市的中小房企相比，項(xiàng)目偏少是上坤地產(chǎn)的弱項(xiàng)。2018年，上坤地產(chǎn)收益同比下降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。這是項(xiàng)目主要布局在長三角尤其是上海的結(jié)果。截至2020年2月29日，上坤地產(chǎn)應(yīng)占總建筑面積超過70%位于長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，2017年、2018年及2019年，物業(yè)銷售收入分別有100%、100%及60.8%來自上海的物業(yè)項(xiàng)目。
像上坤地產(chǎn)這樣的中小房企拿地需求相對(duì)更迫切。3月以來，隨著房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應(yīng)和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調(diào)整優(yōu)化地塊開發(fā)要求等多重利好刺激，土拍市場回暖迅速，但主要還是源于房企對(duì)未來發(fā)展的擔(dān)憂。
