郭瑩輝：當(dāng)前寫字樓和產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)出不同的趨勢(shì)特征
時(shí)間：2020/5/17
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2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會(huì)暨會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺、部分寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事以及五大行專家出席會(huì)議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱主持會(huì)議。
中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝參與副會(huì)長(zhǎng)交流討論，并分享了近期對(duì)京津冀產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)調(diào)研的情況。他表示，通過最近的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情影響下一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存狀況還是比較優(yōu)良的，整體比較活躍；而位于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)，因?yàn)楹蛯?shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受疫情影響下行的情況下，再加上較大的新增供應(yīng)，所以生存的狀況相對(duì)較差。
郭瑩輝認(rèn)為，對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個(gè)市場(chǎng)來說是不同的趨勢(shì)，一個(gè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個(gè)是國(guó)際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個(gè)差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。
以下是中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝發(fā)言實(shí)錄：
各位朋友好，通過視頻看到大家，真的感覺幾個(gè)月便恍如隔世，好久沒見，十分想念。剛才聽了大家對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)受疫情的影響分析，尤其是剛才兩位專家的解讀，非常受益，感同身受。
最近我在北京乃至京津冀調(diào)研，把產(chǎn)業(yè)辦公的物業(yè)情況跟大家分享一下。我感覺一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存還是比較優(yōu)良的，但是更多的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)的生存狀況比較惡劣。寫字樓，尤其是核心區(qū)的寫字樓，包括甲級(jí)和乙級(jí)的，畢竟都受到了本土經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的影響，實(shí)力還在，很多的購置、出租雖然下降，但是還是比較活躍的。但是從城市里外延到郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園，生存狀況差異非常大，總體來說因?yàn)槎唐谑芤咔榈挠绊懀瑢?shí)體經(jīng)濟(jì)下行，所以出現(xiàn)租金下滑和退租，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量太大了。
疫情之后政府對(duì)投資拉動(dòng)提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主題的提出，主觀上是刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園物業(yè)一下子供應(yīng)量又會(huì)劇增，將來的量增加了，但是租金價(jià)格我估計(jì)能維持都不錯(cuò)，可能還有大幅度的下降。
所以產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)越來越不好做，投資資產(chǎn)投不起，周期太長(zhǎng)；招商租賃而言，有量、有資金，但是沒有價(jià)值，租金收益率達(dá)不到投資者的回報(bào)要求。這是一個(gè)常態(tài)化的趨勢(shì)，疫情只是短期內(nèi)的影響，中長(zhǎng)期來看，雖然有政策利好，會(huì)讓物業(yè)的供應(yīng)量劇增，有一定的客戶群的增長(zhǎng)，但是相對(duì)投資角度而言，租金價(jià)格起不來；物業(yè)的交易價(jià)格，這十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物業(yè)的1/3。所以產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)和核心區(qū)域的寫字樓比較，最大的問題是產(chǎn)業(yè)園物業(yè)太死了，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，經(jīng)濟(jì)不行，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)就很難上漲。但是寫字樓作為融資工具，可以做資產(chǎn)抵押貸款、經(jīng)營(yíng)型貸款，還有作為避險(xiǎn)工具。
這次的疫情后半場(chǎng)對(duì)歐美市場(chǎng)是比較大的打壓，但是同時(shí)會(huì)把一些資金擠到中國(guó)的市場(chǎng)來，尤其是投資商辦物業(yè)作為保值和避險(xiǎn)的工具，反而推動(dòng)國(guó)際間不動(dòng)產(chǎn)的交易，尤其是中國(guó)市場(chǎng)的交易。而對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個(gè)市場(chǎng)來說是不同的趨勢(shì)，一個(gè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個(gè)是國(guó)際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個(gè)差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。
另外我說一下關(guān)于北京的產(chǎn)業(yè)辦公、市場(chǎng)的特點(diǎn)。最近我連續(xù)跑了亦莊、通州、順義、海淀，我感覺北京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)，除了和核心區(qū)的寫字樓物業(yè)沒有辦法比較之外，現(xiàn)在這幾個(gè)區(qū)域分化又很明顯。
比如說我在亦莊區(qū)域調(diào)研，亦莊區(qū)域現(xiàn)在很嚴(yán)重的問題是寫字樓市場(chǎng)根本賣不出去，而且租金也下浮的厲害，空置率特別高，不是下降百分之幾的問題，有一些物業(yè)十幾萬平米空置1/3，那么大的空置率。工業(yè)地產(chǎn)上的辦公物業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該說喜憂參半，華為進(jìn)駐亦莊，一個(gè)客戶需求就是50萬平方米，工業(yè)物業(yè)的價(jià)格、辦公的條件和商辦物業(yè)條件差不多，而且還都比較適合于大人口吸納，但是租金價(jià)格差的比較大。像這樣的客戶對(duì)于一個(gè)區(qū)域50萬平米寫字樓就消化掉了，所以亦莊大的產(chǎn)業(yè)氛圍對(duì)于工業(yè)物業(yè)的去化消納還是很有支持力度的，但是租金價(jià)格依然不樂觀。
尤其是亦莊還有一個(gè)特點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)、工業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛，商辦物業(yè)不是很旺盛。另外是公寓物業(yè)，幾乎是供不應(yīng)求，還是比較緊俏的，說明亦莊或是有產(chǎn)無城，城市功能配套嚴(yán)重滯后于產(chǎn)業(yè)功能擴(kuò)張。
通州就不一樣了，作為新興城市，前幾年城市里的商辦物業(yè)供應(yīng)量很大，高達(dá)七八百萬平米，去化非常難。還有因?yàn)橥ㄖ莸某鞘卸ㄎ?，作為北京的副中心，核心區(qū)域的寫字樓，產(chǎn)業(yè)的客戶入駐和一定的產(chǎn)業(yè)選擇準(zhǔn)入，對(duì)于客戶的招商也有一定的瓶頸，所以通州的空置率高的嚇人。同時(shí)通州還在進(jìn)行城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，例如張家灣原來是工業(yè)園，現(xiàn)在改成設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，城市化過程中又有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，造成一方面招商難，一方面產(chǎn)業(yè)收窄，這樣的產(chǎn)業(yè)物業(yè)我覺得將來會(huì)面臨非常大的去化壓力。雖然和亦莊離的很近，但是亦莊的產(chǎn)業(yè)物業(yè)比較活躍，通州的產(chǎn)業(yè)物業(yè)明顯滯后于北京的市場(chǎng)。
順義現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)應(yīng)該說是一個(gè)災(zāi)難，因?yàn)轫樍x現(xiàn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是空港、臨港區(qū)域，按說是傳統(tǒng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)孵化的好地方，但是卻面臨著大企業(yè)搬遷，像北汽就搬出去了一些。尤其是我們看到的幾個(gè)項(xiàng)目，非?？膳?，總面積400萬平米，建了200萬平米，幾乎全部空置，就是鬼樓。這個(gè)和疫情沒有本質(zhì)的關(guān)系，重點(diǎn)就在于整個(gè)空港原來依附的制造業(yè)、國(guó)際企業(yè)辦公總部、倉儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)上升以后，成本上升，導(dǎo)致很多國(guó)際企業(yè)離開了中國(guó)，招商引資不是往里走，而是外流。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺、部分寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事以及五大行專家出席會(huì)議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱主持會(huì)議。
中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝參與副會(huì)長(zhǎng)交流討論，并分享了近期對(duì)京津冀產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)調(diào)研的情況。他表示，通過最近的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情影響下一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存狀況還是比較優(yōu)良的，整體比較活躍；而位于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)，因?yàn)楹蛯?shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受疫情影響下行的情況下，再加上較大的新增供應(yīng)，所以生存的狀況相對(duì)較差。
郭瑩輝認(rèn)為，對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個(gè)市場(chǎng)來說是不同的趨勢(shì)，一個(gè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個(gè)是國(guó)際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個(gè)差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。
以下是中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝發(fā)言實(shí)錄：
各位朋友好，通過視頻看到大家，真的感覺幾個(gè)月便恍如隔世，好久沒見，十分想念。剛才聽了大家對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)受疫情的影響分析，尤其是剛才兩位專家的解讀，非常受益，感同身受。
最近我在北京乃至京津冀調(diào)研，把產(chǎn)業(yè)辦公的物業(yè)情況跟大家分享一下。我感覺一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存還是比較優(yōu)良的，但是更多的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)的生存狀況比較惡劣。寫字樓，尤其是核心區(qū)的寫字樓，包括甲級(jí)和乙級(jí)的，畢竟都受到了本土經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的影響，實(shí)力還在，很多的購置、出租雖然下降，但是還是比較活躍的。但是從城市里外延到郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園，生存狀況差異非常大，總體來說因?yàn)槎唐谑芤咔榈挠绊懀瑢?shí)體經(jīng)濟(jì)下行，所以出現(xiàn)租金下滑和退租，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量太大了。
疫情之后政府對(duì)投資拉動(dòng)提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主題的提出，主觀上是刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園物業(yè)一下子供應(yīng)量又會(huì)劇增，將來的量增加了，但是租金價(jià)格我估計(jì)能維持都不錯(cuò)，可能還有大幅度的下降。
所以產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)越來越不好做，投資資產(chǎn)投不起，周期太長(zhǎng)；招商租賃而言，有量、有資金，但是沒有價(jià)值，租金收益率達(dá)不到投資者的回報(bào)要求。這是一個(gè)常態(tài)化的趨勢(shì)，疫情只是短期內(nèi)的影響，中長(zhǎng)期來看，雖然有政策利好，會(huì)讓物業(yè)的供應(yīng)量劇增，有一定的客戶群的增長(zhǎng)，但是相對(duì)投資角度而言，租金價(jià)格起不來；物業(yè)的交易價(jià)格，這十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物業(yè)的1/3。所以產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)和核心區(qū)域的寫字樓比較，最大的問題是產(chǎn)業(yè)園物業(yè)太死了，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，經(jīng)濟(jì)不行，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)就很難上漲。但是寫字樓作為融資工具，可以做資產(chǎn)抵押貸款、經(jīng)營(yíng)型貸款，還有作為避險(xiǎn)工具。
這次的疫情后半場(chǎng)對(duì)歐美市場(chǎng)是比較大的打壓，但是同時(shí)會(huì)把一些資金擠到中國(guó)的市場(chǎng)來，尤其是投資商辦物業(yè)作為保值和避險(xiǎn)的工具，反而推動(dòng)國(guó)際間不動(dòng)產(chǎn)的交易，尤其是中國(guó)市場(chǎng)的交易。而對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個(gè)市場(chǎng)來說是不同的趨勢(shì)，一個(gè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個(gè)是國(guó)際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個(gè)差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。
另外我說一下關(guān)于北京的產(chǎn)業(yè)辦公、市場(chǎng)的特點(diǎn)。最近我連續(xù)跑了亦莊、通州、順義、海淀，我感覺北京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)，除了和核心區(qū)的寫字樓物業(yè)沒有辦法比較之外，現(xiàn)在這幾個(gè)區(qū)域分化又很明顯。
比如說我在亦莊區(qū)域調(diào)研，亦莊區(qū)域現(xiàn)在很嚴(yán)重的問題是寫字樓市場(chǎng)根本賣不出去，而且租金也下浮的厲害，空置率特別高，不是下降百分之幾的問題，有一些物業(yè)十幾萬平米空置1/3，那么大的空置率。工業(yè)地產(chǎn)上的辦公物業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該說喜憂參半，華為進(jìn)駐亦莊，一個(gè)客戶需求就是50萬平方米，工業(yè)物業(yè)的價(jià)格、辦公的條件和商辦物業(yè)條件差不多，而且還都比較適合于大人口吸納，但是租金價(jià)格差的比較大。像這樣的客戶對(duì)于一個(gè)區(qū)域50萬平米寫字樓就消化掉了，所以亦莊大的產(chǎn)業(yè)氛圍對(duì)于工業(yè)物業(yè)的去化消納還是很有支持力度的，但是租金價(jià)格依然不樂觀。
尤其是亦莊還有一個(gè)特點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)、工業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛，商辦物業(yè)不是很旺盛。另外是公寓物業(yè)，幾乎是供不應(yīng)求，還是比較緊俏的，說明亦莊或是有產(chǎn)無城，城市功能配套嚴(yán)重滯后于產(chǎn)業(yè)功能擴(kuò)張。
通州就不一樣了，作為新興城市，前幾年城市里的商辦物業(yè)供應(yīng)量很大，高達(dá)七八百萬平米，去化非常難。還有因?yàn)橥ㄖ莸某鞘卸ㄎ?，作為北京的副中心，核心區(qū)域的寫字樓，產(chǎn)業(yè)的客戶入駐和一定的產(chǎn)業(yè)選擇準(zhǔn)入，對(duì)于客戶的招商也有一定的瓶頸，所以通州的空置率高的嚇人。同時(shí)通州還在進(jìn)行城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，例如張家灣原來是工業(yè)園，現(xiàn)在改成設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，城市化過程中又有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，造成一方面招商難，一方面產(chǎn)業(yè)收窄，這樣的產(chǎn)業(yè)物業(yè)我覺得將來會(huì)面臨非常大的去化壓力。雖然和亦莊離的很近，但是亦莊的產(chǎn)業(yè)物業(yè)比較活躍，通州的產(chǎn)業(yè)物業(yè)明顯滯后于北京的市場(chǎng)。
順義現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)應(yīng)該說是一個(gè)災(zāi)難，因?yàn)轫樍x現(xiàn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是空港、臨港區(qū)域，按說是傳統(tǒng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)孵化的好地方，但是卻面臨著大企業(yè)搬遷，像北汽就搬出去了一些。尤其是我們看到的幾個(gè)項(xiàng)目，非?？膳?，總面積400萬平米，建了200萬平米，幾乎全部空置，就是鬼樓。這個(gè)和疫情沒有本質(zhì)的關(guān)系，重點(diǎn)就在于整個(gè)空港原來依附的制造業(yè)、國(guó)際企業(yè)辦公總部、倉儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)上升以后，成本上升，導(dǎo)致很多國(guó)際企業(yè)離開了中國(guó)，招商引資不是往里走，而是外流。
其實(shí)工業(yè)產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)最大的問題，就是不讓銷售，對(duì)于工業(yè)物業(yè)的交投不合約，投資人受到極大的打壓。之前所講的通州和亦莊的情況，都是工業(yè)物業(yè)不讓銷售，結(jié)果就是大家對(duì)于改善設(shè)施，改善環(huán)境的能力沒有了，而這種能力直接影響到招商的氛圍和形式。這跟北京地區(qū)政府對(duì)于工業(yè)物業(yè)的限售政策有巨大的關(guān)聯(lián)，這幾年的產(chǎn)業(yè)禁限目錄還在強(qiáng)化，疫情加速了北京工業(yè)物業(yè)下行的趨勢(shì)，后面會(huì)怎么樣，對(duì)北京的工業(yè)物業(yè)我真的不看好，并且后面的新基建可能對(duì)北京工業(yè)物業(yè)的促進(jìn)作用也不是特別的明顯，因?yàn)闆]有太多的優(yōu)勢(shì)。
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