4月300城土地成交價(jià)創(chuàng)近兩年新高
時(shí)間：2020/5/15
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剛剛過(guò)去的4月，是“地王”頻出的一個(gè)月。
在樓市逐步復(fù)蘇的同時(shí)，近期多地土地市場(chǎng)活躍度提升顯著。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高。而包括南京、廈門、杭州等在內(nèi)的熱門城市更是“地王”頻出，屢屢刷新成交紀(jì)錄。
“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，在降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
不過(guò)，市場(chǎng)分析人士則指出，3月以來(lái)，納儲(chǔ)需求疊加降準(zhǔn)降息等政策影響下，使得房企拿地積極性逐漸提高。但若地價(jià)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，建議房企投資仍需保持理性。
熱度城市高溢價(jià)地塊頻出
4月末，南京土地市場(chǎng)以連續(xù)兩場(chǎng)重量級(jí)土拍高調(diào)收尾。
其中，4月29日，南京出讓5幅地塊，總成交價(jià)高達(dá)129.06億元。5幅地塊中，由中南與江蘇水利聯(lián)手以30.8億元拿下建鄴區(qū)江心洲純住宅用地拍出區(qū)域新高，樓面價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米；江寧區(qū)NO.2020G08地塊則被藍(lán)光地產(chǎn)歷經(jīng)37輪競(jìng)價(jià)，以5.8億總價(jià)、溢價(jià)率45%的代價(jià)摘得。盡管價(jià)格不高，但該地塊已拍至最高限價(jià)，1.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也令該幅地塊成為區(qū)域內(nèi)的新“地王”。
4月30日，南京再次出讓5幅地塊，起拍總價(jià)達(dá)212.1億元，最終總成交價(jià)242.2億元。其中，兩宗宅地之一的河西南G10地塊在經(jīng)歷113輪報(bào)價(jià)后，以43.5億元的價(jià)格被南京金域藍(lán)灣置業(yè)有限公司(萬(wàn)科)斬獲，溢價(jià)率34.67%；河西南G11地塊也在百余輪報(bào)價(jià)后由融政(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司(融創(chuàng))以40.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率36.39%。此外當(dāng)日在南部新城推出的G12和G13兩宗巨無(wú)霸地塊最終也高價(jià)成交。
長(zhǎng)三角另一個(gè)重點(diǎn)城市杭州，4月土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，十區(qū)20宗出讓涉宅地中(剔除人才用地)，11宗溢價(jià)封頂，其中9宗競(jìng)報(bào)自持。進(jìn)入5月，杭州土地市場(chǎng)熱度不減。5月7日，浙江省杭州市集中出讓10宗地塊。其中，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)，杭州銀嘉涵企業(yè)管理有限責(zé)任公司(南京銀城)以上限價(jià)格118587萬(wàn)元競(jìng)得余杭區(qū)數(shù)字商貿(mào)城單元JG1807-05地塊，溢價(jià)率29.48%。
同為熱門二線城市的廈門，則在4月份刷新了福建土地的總價(jià)、樓面價(jià)。在4月22日舉辦的年內(nèi)首場(chǎng)土拍中，廈門共推出思明區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地，總起拍價(jià)約108.45億元，吸引了包括建發(fā)、中駿、中海、綠城等在內(nèi)的近20家房企參拍。其中，思明2020P01地塊在歷經(jīng)數(shù)百輪競(jìng)價(jià)之后，最終由上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.55億元摘得。作為廈門首個(gè)“百億地王”，這幅地塊也刷新了廈門土地出讓的總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。
一線城市中，4月以來(lái)上海土地市場(chǎng)開閘放量，百余幅優(yōu)質(zhì)地塊被擺上“貨架”。值得一提的是，4月27日，由招商蛇口旗下公司奪得的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)崧澤大道北側(cè)29-02、32-03地塊，12.84%的溢價(jià)率則打破了上海自2017年以來(lái)住宅地塊均以底價(jià)成交的現(xiàn)狀。
事實(shí)上，經(jīng)歷3月平穩(wěn)期之后的土地市場(chǎng)，4月的行情堪稱“如火如荼”。來(lái)自克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月300城土地成交均價(jià)創(chuàng)2018年以來(lái)新高；40個(gè)典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過(guò)20%。
同時(shí)，該機(jī)構(gòu)也強(qiáng)調(diào)，從房企在重點(diǎn)城市的參拍率也可以看出當(dāng)前企業(yè)的投資意愿：4月，重點(diǎn)二三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)往往超過(guò)50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份共有16個(gè)城市賣地超過(guò)百億，前三甲分別為：南京439億，杭州362億，蘇州343億。同時(shí)，4月份土地溢價(jià)率也出現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢(shì)，一二線城市的平均住宅土地溢價(jià)率是2019年下半年來(lái)的最高位，平均溢價(jià)率達(dá)15.54%，而3月份為12.58%。
投資仍需理性
對(duì)于近期土地市場(chǎng)的回暖行情，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地和融資環(huán)境放寬的雙重刺激。
上述克而瑞研報(bào)指出，3、4月份成為企業(yè)拿地的窗口期，主要是因?yàn)椴糠殖鞘械貕K位置優(yōu)越，且供應(yīng)放量推動(dòng)成交上漲，比如3月300城土地供應(yīng)建面達(dá)到28103萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上漲23%和203%。中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，企業(yè)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略為本，土地作為房企最重要的生產(chǎn)資料，依舊是重點(diǎn)。而“地王的出現(xiàn)，更多的是反映出市場(chǎng)對(duì)該城市及區(qū)域發(fā)展價(jià)值的高預(yù)期，且近期的土拍地塊不乏優(yōu)質(zhì)地塊，從而引得各公司‘競(jìng)折腰’”。
納儲(chǔ)需求之外，億翰智庫(kù)研報(bào)指出，融資環(huán)境邊際放寬使房企增加融資規(guī)模，為公司在土地市場(chǎng)上拿地提供資金支撐。在融資方面，國(guó)內(nèi)信用債融資環(huán)境友好，使得信用債融資成本持續(xù)下降。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，4月份，ABS成房企融資熱門，華發(fā)股份、龍湖、新城、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品均獲批發(fā)行。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，資金總是會(huì)向高處流、向收益高的地方流動(dòng)。之所以目前資金仍通過(guò)各種渠道流向房地產(chǎn)，整體來(lái)看，還是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)有不斷上漲的預(yù)期。
“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高?！睆埓髠ケ硎荆诮禍?zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
在部分行業(yè)人士看來(lái)，整體來(lái)看土地市場(chǎng)的熱度將持續(xù)一段時(shí)間，房企投資持續(xù)聚焦在熱點(diǎn)城市如杭州、南京、蘇州、福州等。但若地價(jià)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。
盤和林表示，土地價(jià)格的上漲會(huì)提升房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而開啟整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)熱的可能性。若高溢價(jià)地塊頻出，必定會(huì)助長(zhǎng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的預(yù)期：“一旦這個(gè)預(yù)期形成的話，可能我們需要付出更大的代價(jià)才能夠控制住房?jī)r(jià)?！北P和林強(qiáng)調(diào)，總體來(lái)看，還是要嚴(yán)格控制好房?jī)r(jià)，“要不然的話，這頭不按住，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)比起來(lái)可能更加艱難?！?
不過(guò)，劉天旸并不認(rèn)為目前的土地市場(chǎng)已經(jīng)不存在“過(guò)熱”可能。
在樓市逐步復(fù)蘇的同時(shí)，近期多地土地市場(chǎng)活躍度提升顯著。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高。而包括南京、廈門、杭州等在內(nèi)的熱門城市更是“地王”頻出，屢屢刷新成交紀(jì)錄。
“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，在降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
不過(guò)，市場(chǎng)分析人士則指出，3月以來(lái)，納儲(chǔ)需求疊加降準(zhǔn)降息等政策影響下，使得房企拿地積極性逐漸提高。但若地價(jià)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，建議房企投資仍需保持理性。
熱度城市高溢價(jià)地塊頻出
4月末，南京土地市場(chǎng)以連續(xù)兩場(chǎng)重量級(jí)土拍高調(diào)收尾。
其中，4月29日，南京出讓5幅地塊，總成交價(jià)高達(dá)129.06億元。5幅地塊中，由中南與江蘇水利聯(lián)手以30.8億元拿下建鄴區(qū)江心洲純住宅用地拍出區(qū)域新高，樓面價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米；江寧區(qū)NO.2020G08地塊則被藍(lán)光地產(chǎn)歷經(jīng)37輪競(jìng)價(jià)，以5.8億總價(jià)、溢價(jià)率45%的代價(jià)摘得。盡管價(jià)格不高，但該地塊已拍至最高限價(jià)，1.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也令該幅地塊成為區(qū)域內(nèi)的新“地王”。
4月30日，南京再次出讓5幅地塊，起拍總價(jià)達(dá)212.1億元，最終總成交價(jià)242.2億元。其中，兩宗宅地之一的河西南G10地塊在經(jīng)歷113輪報(bào)價(jià)后，以43.5億元的價(jià)格被南京金域藍(lán)灣置業(yè)有限公司(萬(wàn)科)斬獲，溢價(jià)率34.67%；河西南G11地塊也在百余輪報(bào)價(jià)后由融政(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司(融創(chuàng))以40.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率36.39%。此外當(dāng)日在南部新城推出的G12和G13兩宗巨無(wú)霸地塊最終也高價(jià)成交。
長(zhǎng)三角另一個(gè)重點(diǎn)城市杭州，4月土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，十區(qū)20宗出讓涉宅地中(剔除人才用地)，11宗溢價(jià)封頂，其中9宗競(jìng)報(bào)自持。進(jìn)入5月，杭州土地市場(chǎng)熱度不減。5月7日，浙江省杭州市集中出讓10宗地塊。其中，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)，杭州銀嘉涵企業(yè)管理有限責(zé)任公司(南京銀城)以上限價(jià)格118587萬(wàn)元競(jìng)得余杭區(qū)數(shù)字商貿(mào)城單元JG1807-05地塊，溢價(jià)率29.48%。
同為熱門二線城市的廈門，則在4月份刷新了福建土地的總價(jià)、樓面價(jià)。在4月22日舉辦的年內(nèi)首場(chǎng)土拍中，廈門共推出思明區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地，總起拍價(jià)約108.45億元，吸引了包括建發(fā)、中駿、中海、綠城等在內(nèi)的近20家房企參拍。其中，思明2020P01地塊在歷經(jīng)數(shù)百輪競(jìng)價(jià)之后，最終由上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.55億元摘得。作為廈門首個(gè)“百億地王”，這幅地塊也刷新了廈門土地出讓的總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。
一線城市中，4月以來(lái)上海土地市場(chǎng)開閘放量，百余幅優(yōu)質(zhì)地塊被擺上“貨架”。值得一提的是，4月27日，由招商蛇口旗下公司奪得的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)崧澤大道北側(cè)29-02、32-03地塊，12.84%的溢價(jià)率則打破了上海自2017年以來(lái)住宅地塊均以底價(jià)成交的現(xiàn)狀。
事實(shí)上，經(jīng)歷3月平穩(wěn)期之后的土地市場(chǎng)，4月的行情堪稱“如火如荼”。來(lái)自克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月300城土地成交均價(jià)創(chuàng)2018年以來(lái)新高；40個(gè)典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過(guò)20%。
同時(shí)，該機(jī)構(gòu)也強(qiáng)調(diào)，從房企在重點(diǎn)城市的參拍率也可以看出當(dāng)前企業(yè)的投資意愿：4月，重點(diǎn)二三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)往往超過(guò)50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份共有16個(gè)城市賣地超過(guò)百億，前三甲分別為：南京439億，杭州362億，蘇州343億。同時(shí)，4月份土地溢價(jià)率也出現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢(shì)，一二線城市的平均住宅土地溢價(jià)率是2019年下半年來(lái)的最高位，平均溢價(jià)率達(dá)15.54%，而3月份為12.58%。
投資仍需理性
對(duì)于近期土地市場(chǎng)的回暖行情，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地和融資環(huán)境放寬的雙重刺激。
上述克而瑞研報(bào)指出，3、4月份成為企業(yè)拿地的窗口期，主要是因?yàn)椴糠殖鞘械貕K位置優(yōu)越，且供應(yīng)放量推動(dòng)成交上漲，比如3月300城土地供應(yīng)建面達(dá)到28103萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上漲23%和203%。中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，企業(yè)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略為本，土地作為房企最重要的生產(chǎn)資料，依舊是重點(diǎn)。而“地王的出現(xiàn)，更多的是反映出市場(chǎng)對(duì)該城市及區(qū)域發(fā)展價(jià)值的高預(yù)期，且近期的土拍地塊不乏優(yōu)質(zhì)地塊，從而引得各公司‘競(jìng)折腰’”。
納儲(chǔ)需求之外，億翰智庫(kù)研報(bào)指出，融資環(huán)境邊際放寬使房企增加融資規(guī)模，為公司在土地市場(chǎng)上拿地提供資金支撐。在融資方面，國(guó)內(nèi)信用債融資環(huán)境友好，使得信用債融資成本持續(xù)下降。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，4月份，ABS成房企融資熱門，華發(fā)股份、龍湖、新城、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品均獲批發(fā)行。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，資金總是會(huì)向高處流、向收益高的地方流動(dòng)。之所以目前資金仍通過(guò)各種渠道流向房地產(chǎn)，整體來(lái)看，還是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)有不斷上漲的預(yù)期。
“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高?！睆埓髠ケ硎荆诮禍?zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
在部分行業(yè)人士看來(lái)，整體來(lái)看土地市場(chǎng)的熱度將持續(xù)一段時(shí)間，房企投資持續(xù)聚焦在熱點(diǎn)城市如杭州、南京、蘇州、福州等。但若地價(jià)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。
盤和林表示，土地價(jià)格的上漲會(huì)提升房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而開啟整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)熱的可能性。若高溢價(jià)地塊頻出，必定會(huì)助長(zhǎng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的預(yù)期：“一旦這個(gè)預(yù)期形成的話，可能我們需要付出更大的代價(jià)才能夠控制住房?jī)r(jià)?！北P和林強(qiáng)調(diào)，總體來(lái)看，還是要嚴(yán)格控制好房?jī)r(jià)，“要不然的話，這頭不按住，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)比起來(lái)可能更加艱難?！?
不過(guò)，劉天旸并不認(rèn)為目前的土地市場(chǎng)已經(jīng)不存在“過(guò)熱”可能。
“高溢價(jià)地塊頻出有其自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，也是積壓了一季度的投資需求的雙重作用下的產(chǎn)物之一?！彼嬖V《華夏時(shí)報(bào)》記者，一方面是市場(chǎng)消費(fèi)客戶趨于成熟，并不因“地王”而接受高價(jià)。同時(shí)，近年來(lái)政策上對(duì)于房企的融資渠道進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，經(jīng)歷過(guò)2016、2017年的地王頻出時(shí)代，特別是疫情之下的資金流情況，“地王”虧本出售依舊戰(zhàn)績(jī)不佳的新聞也不絕于耳，使得各房企在拿地前的考慮更為謹(jǐn)慎成熟，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把控更為成熟，聯(lián)合體獲取地塊、操作項(xiàng)目已成主流常態(tài)。
