寫字樓大撤退：北京首次出現(xiàn)供大于求，深圳二房東撤離
時(shí)間：2020/5/25
瀏覽量:
639
因疫情合同無法按時(shí)履行能否解除？商品房買賣交易受到影響怎么辦？5月19日，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，最高人民法院發(fā)布關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二），其中規(guī)定，因疫情商品房不能按期交房，對(duì)解除合同請(qǐng)求不予支持，可變更履行期限。
最高法民二庭庭長林文學(xué)介紹，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買受人不能按照約定的期限支付購房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。
同時(shí)指導(dǎo)意見還明確，承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。
但在有些情況下也允許解除合同。最高人民法院審判委員會(huì)專職委員劉貴祥介紹，“比如為了過春節(jié)，或者由于一定的季節(jié)性需求，辦的展覽、廟會(huì)預(yù)定的場(chǎng)地，這時(shí)候如果繼續(xù)履行租賃合同，合同目的就不能實(shí)現(xiàn)了，這種情況下是允許解除合同的。”
針對(duì)餐飲等行業(yè)租賃糾紛，劉貴祥表示，指導(dǎo)意見要求，一般情況下不支持解除租賃合同的請(qǐng)求。劉貴祥解釋，由于疫情和疫情防控措施，承租人營業(yè)額下降、資金回籠困難，無法及時(shí)或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，這種情況下不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定，不支持其解除合同的訴訟請(qǐng)求。應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合當(dāng)事人及其營業(yè)情況的具體事實(shí)，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限。
劉貴祥強(qiáng)調(diào)，如果出租人是國有企業(yè)、行政事業(yè)單位對(duì)外出租房屋用于經(jīng)營，根據(jù)國家出臺(tái)的相應(yīng)優(yōu)惠政策，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位作為出租人，應(yīng)當(dāng)在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因?yàn)槌凶馊藳]有支付這幾個(gè)月的租金，出租人說他違約要求解除合同的，法院不會(huì)予以支持。
最高法民二庭庭長林文學(xué)介紹，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買受人不能按照約定的期限支付購房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。
同時(shí)指導(dǎo)意見還明確，承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。
但在有些情況下也允許解除合同。最高人民法院審判委員會(huì)專職委員劉貴祥介紹，“比如為了過春節(jié)，或者由于一定的季節(jié)性需求，辦的展覽、廟會(huì)預(yù)定的場(chǎng)地，這時(shí)候如果繼續(xù)履行租賃合同，合同目的就不能實(shí)現(xiàn)了，這種情況下是允許解除合同的。”
針對(duì)餐飲等行業(yè)租賃糾紛，劉貴祥表示，指導(dǎo)意見要求，一般情況下不支持解除租賃合同的請(qǐng)求。劉貴祥解釋，由于疫情和疫情防控措施，承租人營業(yè)額下降、資金回籠困難，無法及時(shí)或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，這種情況下不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定，不支持其解除合同的訴訟請(qǐng)求。應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合當(dāng)事人及其營業(yè)情況的具體事實(shí)，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限。
劉貴祥強(qiáng)調(diào)，如果出租人是國有企業(yè)、行政事業(yè)單位對(duì)外出租房屋用于經(jīng)營，根據(jù)國家出臺(tái)的相應(yīng)優(yōu)惠政策，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位作為出租人，應(yīng)當(dāng)在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因?yàn)槌凶馊藳]有支付這幾個(gè)月的租金，出租人說他違約要求解除合同的，法院不會(huì)予以支持。
“如果受疫情影響，企業(yè)完全確定不再交得起租金，合同無法履行?！彼硎荆@種情況應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人都提出解除合同的請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)支持。
