房企“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)效果明顯 頭部聚集效應(yīng)較大
時(shí)間:2020/5/28
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隨著房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇,房企多元化發(fā)展成為趨勢(shì),而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”,越來(lái)越多的企業(yè)在多元化方面開(kāi)始強(qiáng)化或者布局商業(yè)運(yùn)營(yíng),部分企業(yè)已經(jīng)形成了“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。目前,銷售TOP100上市房企大部分均已布局商業(yè),其中有如華潤(rùn)、龍湖等運(yùn)營(yíng)較好的企業(yè),也有部分企業(yè)雖運(yùn)營(yíng)多年,但規(guī)模發(fā)展,以及相應(yīng)的租金及效益等還是略差一籌,我們將對(duì)百?gòu)?qiáng)上市房企的房企雙輪驅(qū)動(dòng)進(jìn)行研究,以從中得到借鑒和啟發(fā)。
存量時(shí)代下房企積極布局多元化,部分形成雙輪驅(qū)動(dòng)
部分早期布局商業(yè)的房企已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),在商業(yè)領(lǐng)域上形成了較大的規(guī)模和品牌影響力,為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)了新的動(dòng)力,這些企業(yè)我們稱之為雙(多)輪驅(qū)動(dòng)房企。我們將房企商業(yè)投資性營(yíng)業(yè)收入占企業(yè)物業(yè)結(jié)算收入的占比大于2%、或者部分投資性物業(yè)價(jià)值/總資產(chǎn)比值大于5%、且形成了一定的商業(yè)品牌的企業(yè)歸為雙輪驅(qū)動(dòng)型房企,篩選出來(lái)的企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到26家,占72家百?gòu)?qiáng)上市房企的36%。
根據(jù)我們梳理的百?gòu)?qiáng)房企雙輪驅(qū)動(dòng)情況來(lái)看,目前房企布局商業(yè)業(yè)態(tài),除了傳統(tǒng)的購(gòu)物中心外,還有酒店、寫(xiě)字樓等。此外,隨著近幾年“共享經(jīng)濟(jì)”的興起又延伸出新的業(yè)態(tài),如社區(qū)商業(yè)、共享辦公、長(zhǎng)租公寓等。在雙輪驅(qū)動(dòng)的房企中,所有的企業(yè)都布局了購(gòu)物中心、布局寫(xiě)字樓的占比有81%、布局酒店有46%、布局長(zhǎng)租公寓有42%,也有少部分企業(yè)布局了文旅地產(chǎn),成為企業(yè)收益增長(zhǎng)的重要一極。
房企雙輪驅(qū)動(dòng)效果顯現(xiàn),頭部聚集效應(yīng)較大
華潤(rùn)、龍湖、中海投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值超千億
從目前面積規(guī)模來(lái)看,撇除專門主營(yíng)做商業(yè)的房企外,目前持有的已產(chǎn)生租賃收益的商業(yè)地產(chǎn)建面超過(guò)500萬(wàn)平方米的企業(yè)有4家,超過(guò)100萬(wàn)平方米的有15家。房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)建面規(guī)模正逐漸擴(kuò)大,同時(shí)部分企業(yè)儲(chǔ)備面積也不容小覷,未來(lái)將貢獻(xiàn)更多的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
而由房企的投資性物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看,超過(guò)500億元的有7家企業(yè),超過(guò)100億元的有27家,占比達(dá)到63%。由于各個(gè)企業(yè)的商業(yè)布局不同,獲取項(xiàng)目的區(qū)域以及城市能級(jí)等多方面的差異會(huì)導(dǎo)致投資性物業(yè)的資產(chǎn)值的不同。
而由投資性物業(yè)資產(chǎn)/總資產(chǎn)占比來(lái)看,占比超過(guò)10%的企業(yè)有18家,占比超過(guò)5%的企業(yè)有26家。綜合來(lái)看,目前進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)的房企手上持有的投資性物業(yè)資產(chǎn)不菲,且是總資產(chǎn)的重要組成部分,未來(lái),若能發(fā)揮手上的投資性物業(yè)的營(yíng)收效益,除了自有的項(xiàng)目的增值之外,將會(huì)給企業(yè)貢獻(xiàn)可觀的營(yíng)業(yè)收入。
42%雙輪驅(qū)動(dòng)房企商業(yè)發(fā)展收益水平相對(duì)較好
房企雙輪驅(qū)動(dòng)策略的發(fā)展成果來(lái)看,目前由于對(duì)商業(yè)部分的持續(xù)投入,以及多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累,內(nèi)房商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的收益得到較大的增長(zhǎng),年商業(yè)營(yíng)收規(guī)模已超過(guò)港資企業(yè),根據(jù)克而瑞2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排行榜,境內(nèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的房企營(yíng)業(yè)收入水平最高的華潤(rùn),明顯超過(guò)境外排名第一的凱德。但是值得注意的是,單項(xiàng)目收益率和項(xiàng)目估值來(lái)看,內(nèi)房商業(yè)還是低于港資及其他外資企業(yè)。
而從內(nèi)房企業(yè)具體的規(guī)模效益來(lái)看,房企商業(yè)收益頭部聚集效應(yīng)較大。其中華潤(rùn)置地的商業(yè)收益達(dá)到120.28億元,是唯一一個(gè)超過(guò)百億元的企業(yè),發(fā)展規(guī)模及收益屬于行業(yè)領(lǐng)先,此外還有3家房企的商業(yè)收益超過(guò)50億元,約一半的企業(yè)商業(yè)收益小于15億元,收益規(guī)模上來(lái)看部分企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上還是有些參差不齊,取得較好的規(guī)模成果的房企較少。
而從商業(yè)收益/物業(yè)銷售收益的比值來(lái)看,房企進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)策略有約42%的房企為房企帶來(lái)較高的收益,成為其主業(yè)發(fā)展之外企業(yè)增收的一個(gè)重要的收益點(diǎn)。他們2019年商業(yè)收益收入/物業(yè)銷售收入占比達(dá)到5%以上,這部分企業(yè)主業(yè)一般發(fā)展規(guī)模較大,對(duì)于商業(yè)上的投入也相對(duì)較大,如商業(yè)收益規(guī)模TOP10房企的主業(yè)規(guī)模一般也在30強(qiáng)以內(nèi)。
除此之外,還有也有一些企業(yè)雖然主業(yè)的銷售規(guī)模相對(duì)較小,但由于在商業(yè)發(fā)展上面比較重視,因而在雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展上也取得了不錯(cuò)的成效。
值得注意的是,大部分商業(yè)收益規(guī)模較大且占比較高的一般屬于側(cè)重購(gòu)物中心發(fā)展的企業(yè),在酒店以及寫(xiě)字樓方面?zhèn)戎夭季值钠髽I(yè)則相對(duì)較少,主要是因?yàn)榉科笠话銓⒕频旰蛯?xiě)字樓作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的配套,且相應(yīng)的商品化率不高。
厚積薄發(fā),優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管控助力龍湖駛?cè)腚p輪驅(qū)動(dòng)多航道
雖然涉足多元化的房企較多,但是將其上升到雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并推行得較為成功的房企卻相對(duì)較少。在這些房企中,龍湖和新城要數(shù)較為典型的企業(yè),然而他們的發(fā)展路徑可謂是截然不同。龍湖依靠其強(qiáng)大的財(cái)務(wù)能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)投資,厚積薄發(fā),逐漸成為了商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企。新城則準(zhǔn)確地找到了三四線城市市場(chǎng)的藍(lán)海,后發(fā)制人,在較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的黑馬“新軍”。通過(guò)對(duì)這兩家房企的具體案例分析,我們可以從他們成功的原因得到啟發(fā)。
由于拿地、規(guī)避單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)以及開(kāi)拓新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)等多元化考量,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入“存量時(shí)代”后,房企進(jìn)行雙輪甚至多輪驅(qū)動(dòng)將會(huì)成為主流房企的共識(shí)。而這其中,商業(yè)開(kāi)發(fā)作為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與主業(yè)相關(guān)度較高,聯(lián)系也更為密切,同時(shí)隨著時(shí)代的發(fā)展以及人民生活需求的變化,又衍生出租賃住房、共享辦公等多種新興業(yè)態(tài)。但在這過(guò)程中,迄今為止只有少部分的房企在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面實(shí)現(xiàn)了較大的收益,大部分房企仍處于培育階段,甚至部分房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)由于空置率較高、運(yùn)營(yíng)不良等原因帶來(lái)的回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)還有可能影響主業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)業(yè)態(tài)培育周期較長(zhǎng),資金沉淀較大情況下,加上如今房企頭部聚集效應(yīng)加劇,未來(lái)如何平衡主業(yè)發(fā)展與其他業(yè)態(tài)之間的資金使用配比將是企業(yè)的重要難題。
整體來(lái)看,推行雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并成功的房企大多有自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì),有的通過(guò)較為強(qiáng)大的資金實(shí)力較早地進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),在長(zhǎng)期不斷的穩(wěn)定投入以及苦心經(jīng)營(yíng)之后成為商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企,比如華潤(rùn)、龍湖等;有的通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的敏銳判斷切入了尚處于藍(lán)海的市場(chǎng),再通過(guò)“住宅+商業(yè)”相輔相成的運(yùn)營(yíng)方式逐漸地滾出雪球,比如萬(wàn)達(dá)、新城等。這些企業(yè)的成功各有其不同,但有一點(diǎn)是相通的,那就是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)板塊的重視以及長(zhǎng)期不斷堅(jiān)持地投入,比如龍湖就堅(jiān)持將每年銷售回款的10%投入商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,新城則大量采用了以售養(yǎng)租的辦法,同時(shí)各家企業(yè)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)下足了功夫,這種重視的態(tài)度和堅(jiān)持的毅力是支撐起他們成功的一個(gè)重要原因。
存量時(shí)代下房企積極布局多元化,部分形成雙輪驅(qū)動(dòng)
部分早期布局商業(yè)的房企已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),在商業(yè)領(lǐng)域上形成了較大的規(guī)模和品牌影響力,為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)了新的動(dòng)力,這些企業(yè)我們稱之為雙(多)輪驅(qū)動(dòng)房企。我們將房企商業(yè)投資性營(yíng)業(yè)收入占企業(yè)物業(yè)結(jié)算收入的占比大于2%、或者部分投資性物業(yè)價(jià)值/總資產(chǎn)比值大于5%、且形成了一定的商業(yè)品牌的企業(yè)歸為雙輪驅(qū)動(dòng)型房企,篩選出來(lái)的企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到26家,占72家百?gòu)?qiáng)上市房企的36%。
根據(jù)我們梳理的百?gòu)?qiáng)房企雙輪驅(qū)動(dòng)情況來(lái)看,目前房企布局商業(yè)業(yè)態(tài),除了傳統(tǒng)的購(gòu)物中心外,還有酒店、寫(xiě)字樓等。此外,隨著近幾年“共享經(jīng)濟(jì)”的興起又延伸出新的業(yè)態(tài),如社區(qū)商業(yè)、共享辦公、長(zhǎng)租公寓等。在雙輪驅(qū)動(dòng)的房企中,所有的企業(yè)都布局了購(gòu)物中心、布局寫(xiě)字樓的占比有81%、布局酒店有46%、布局長(zhǎng)租公寓有42%,也有少部分企業(yè)布局了文旅地產(chǎn),成為企業(yè)收益增長(zhǎng)的重要一極。
房企雙輪驅(qū)動(dòng)效果顯現(xiàn),頭部聚集效應(yīng)較大
華潤(rùn)、龍湖、中海投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值超千億
從目前面積規(guī)模來(lái)看,撇除專門主營(yíng)做商業(yè)的房企外,目前持有的已產(chǎn)生租賃收益的商業(yè)地產(chǎn)建面超過(guò)500萬(wàn)平方米的企業(yè)有4家,超過(guò)100萬(wàn)平方米的有15家。房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)建面規(guī)模正逐漸擴(kuò)大,同時(shí)部分企業(yè)儲(chǔ)備面積也不容小覷,未來(lái)將貢獻(xiàn)更多的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
而由房企的投資性物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看,超過(guò)500億元的有7家企業(yè),超過(guò)100億元的有27家,占比達(dá)到63%。由于各個(gè)企業(yè)的商業(yè)布局不同,獲取項(xiàng)目的區(qū)域以及城市能級(jí)等多方面的差異會(huì)導(dǎo)致投資性物業(yè)的資產(chǎn)值的不同。
而由投資性物業(yè)資產(chǎn)/總資產(chǎn)占比來(lái)看,占比超過(guò)10%的企業(yè)有18家,占比超過(guò)5%的企業(yè)有26家。綜合來(lái)看,目前進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)的房企手上持有的投資性物業(yè)資產(chǎn)不菲,且是總資產(chǎn)的重要組成部分,未來(lái),若能發(fā)揮手上的投資性物業(yè)的營(yíng)收效益,除了自有的項(xiàng)目的增值之外,將會(huì)給企業(yè)貢獻(xiàn)可觀的營(yíng)業(yè)收入。
42%雙輪驅(qū)動(dòng)房企商業(yè)發(fā)展收益水平相對(duì)較好
房企雙輪驅(qū)動(dòng)策略的發(fā)展成果來(lái)看,目前由于對(duì)商業(yè)部分的持續(xù)投入,以及多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累,內(nèi)房商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的收益得到較大的增長(zhǎng),年商業(yè)營(yíng)收規(guī)模已超過(guò)港資企業(yè),根據(jù)克而瑞2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排行榜,境內(nèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的房企營(yíng)業(yè)收入水平最高的華潤(rùn),明顯超過(guò)境外排名第一的凱德。但是值得注意的是,單項(xiàng)目收益率和項(xiàng)目估值來(lái)看,內(nèi)房商業(yè)還是低于港資及其他外資企業(yè)。
而從內(nèi)房企業(yè)具體的規(guī)模效益來(lái)看,房企商業(yè)收益頭部聚集效應(yīng)較大。其中華潤(rùn)置地的商業(yè)收益達(dá)到120.28億元,是唯一一個(gè)超過(guò)百億元的企業(yè),發(fā)展規(guī)模及收益屬于行業(yè)領(lǐng)先,此外還有3家房企的商業(yè)收益超過(guò)50億元,約一半的企業(yè)商業(yè)收益小于15億元,收益規(guī)模上來(lái)看部分企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上還是有些參差不齊,取得較好的規(guī)模成果的房企較少。
而從商業(yè)收益/物業(yè)銷售收益的比值來(lái)看,房企進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)策略有約42%的房企為房企帶來(lái)較高的收益,成為其主業(yè)發(fā)展之外企業(yè)增收的一個(gè)重要的收益點(diǎn)。他們2019年商業(yè)收益收入/物業(yè)銷售收入占比達(dá)到5%以上,這部分企業(yè)主業(yè)一般發(fā)展規(guī)模較大,對(duì)于商業(yè)上的投入也相對(duì)較大,如商業(yè)收益規(guī)模TOP10房企的主業(yè)規(guī)模一般也在30強(qiáng)以內(nèi)。
除此之外,還有也有一些企業(yè)雖然主業(yè)的銷售規(guī)模相對(duì)較小,但由于在商業(yè)發(fā)展上面比較重視,因而在雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展上也取得了不錯(cuò)的成效。
值得注意的是,大部分商業(yè)收益規(guī)模較大且占比較高的一般屬于側(cè)重購(gòu)物中心發(fā)展的企業(yè),在酒店以及寫(xiě)字樓方面?zhèn)戎夭季值钠髽I(yè)則相對(duì)較少,主要是因?yàn)榉科笠话銓⒕频旰蛯?xiě)字樓作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的配套,且相應(yīng)的商品化率不高。
厚積薄發(fā),優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管控助力龍湖駛?cè)腚p輪驅(qū)動(dòng)多航道
雖然涉足多元化的房企較多,但是將其上升到雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并推行得較為成功的房企卻相對(duì)較少。在這些房企中,龍湖和新城要數(shù)較為典型的企業(yè),然而他們的發(fā)展路徑可謂是截然不同。龍湖依靠其強(qiáng)大的財(cái)務(wù)能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)投資,厚積薄發(fā),逐漸成為了商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企。新城則準(zhǔn)確地找到了三四線城市市場(chǎng)的藍(lán)海,后發(fā)制人,在較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的黑馬“新軍”。通過(guò)對(duì)這兩家房企的具體案例分析,我們可以從他們成功的原因得到啟發(fā)。
由于拿地、規(guī)避單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)以及開(kāi)拓新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)等多元化考量,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入“存量時(shí)代”后,房企進(jìn)行雙輪甚至多輪驅(qū)動(dòng)將會(huì)成為主流房企的共識(shí)。而這其中,商業(yè)開(kāi)發(fā)作為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與主業(yè)相關(guān)度較高,聯(lián)系也更為密切,同時(shí)隨著時(shí)代的發(fā)展以及人民生活需求的變化,又衍生出租賃住房、共享辦公等多種新興業(yè)態(tài)。但在這過(guò)程中,迄今為止只有少部分的房企在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面實(shí)現(xiàn)了較大的收益,大部分房企仍處于培育階段,甚至部分房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)由于空置率較高、運(yùn)營(yíng)不良等原因帶來(lái)的回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)還有可能影響主業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)業(yè)態(tài)培育周期較長(zhǎng),資金沉淀較大情況下,加上如今房企頭部聚集效應(yīng)加劇,未來(lái)如何平衡主業(yè)發(fā)展與其他業(yè)態(tài)之間的資金使用配比將是企業(yè)的重要難題。
整體來(lái)看,推行雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并成功的房企大多有自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì),有的通過(guò)較為強(qiáng)大的資金實(shí)力較早地進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),在長(zhǎng)期不斷的穩(wěn)定投入以及苦心經(jīng)營(yíng)之后成為商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企,比如華潤(rùn)、龍湖等;有的通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的敏銳判斷切入了尚處于藍(lán)海的市場(chǎng),再通過(guò)“住宅+商業(yè)”相輔相成的運(yùn)營(yíng)方式逐漸地滾出雪球,比如萬(wàn)達(dá)、新城等。這些企業(yè)的成功各有其不同,但有一點(diǎn)是相通的,那就是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)板塊的重視以及長(zhǎng)期不斷堅(jiān)持地投入,比如龍湖就堅(jiān)持將每年銷售回款的10%投入商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,新城則大量采用了以售養(yǎng)租的辦法,同時(shí)各家企業(yè)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)下足了功夫,這種重視的態(tài)度和堅(jiān)持的毅力是支撐起他們成功的一個(gè)重要原因。
綜合來(lái)看,雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略止步不前的企業(yè)主要問(wèn)題在于重視程度以及投入的不足,或者是切入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和角度有問(wèn)題。在品牌影響力越來(lái)越大的今天,先發(fā)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)了較大的規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì),后來(lái)者需要在細(xì)分市場(chǎng)以及投入力度上靈活調(diào)整,從而獲得自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力占據(jù)自己的市場(chǎng)份額。