“借尸”經(jīng)營(yíng)貸 首付貸“還魂”
隨著央行降準(zhǔn)的“放水”，北京地區(qū)一些銀行又做起了“首付貸”生意。北京商報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多家貸款中介都在推薦“首付貸”業(yè)務(wù)，不過(guò)，與以往借道消費(fèi)貸的渠道不同，如今的“首付貸”則披上了公司經(jīng)營(yíng)貸款的“馬甲”。在分析人士看來(lái)，無(wú)論“首付貸”還是“經(jīng)營(yíng)貸”，都在變相地回避?chē)?guó)家對(duì)于信貸政策的監(jiān)管，銀行應(yīng)該嚴(yán)守底線，加強(qiáng)貸前審核和貸后檢查，確保信貸資金流向正規(guī)。
“買(mǎi)照、包裝、套現(xiàn)”一條龍服務(wù)
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在政策調(diào)控高壓、土地市場(chǎng)流拍率增加、樓市成交持續(xù)低迷的情況下，為了吸引購(gòu)房者，有不少貸款中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始違規(guī)推出“首付貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”購(gòu)房措施來(lái)降低首付。
不久前，在北京工作的張先生看上了一處位于豐臺(tái)區(qū)六里橋附近的新開(kāi)樓盤(pán)。據(jù)張先生介紹，因?yàn)樯婕岸追拷灰?，該樓盤(pán)要求的首付比例為80%。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，該樓盤(pán)每平方米單價(jià)在77800元左右，在售戶型主要為84平方米、85平方米兩居，89平方米三居以及173平方米四居戶型。也就是說(shuō)每套房子市場(chǎng)成交價(jià)約為653萬(wàn)元、661萬(wàn)元、692萬(wàn)元以及1345萬(wàn)元不等。
以張先生看中的89平方米三居戶型為例，該戶型的總價(jià)約為692萬(wàn)元，如果以二套房首付比例80%計(jì)算，那么張先生就要一次性付清553萬(wàn)元首付。正當(dāng)張先生為了首付缺口犯愁時(shí)，該樓盤(pán)銷(xiāo)售為他推薦了一家貸款中介。
根據(jù)該貸款中介員工的介紹，可以從銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，充當(dāng)首付資金。他表示，如今消費(fèi)貸審查非常嚴(yán)格，如果貸款金額在100萬(wàn)元以上，就建議申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”，只需要買(mǎi)一個(gè)公司證照做“包裝”即可申請(qǐng)貸款，1000萬(wàn)元估值的房屋基本可以貸出600萬(wàn)-650萬(wàn)元。
隨后，北京商報(bào)記者以購(gòu)房者身份對(duì)多個(gè)貸款中介進(jìn)行了調(diào)查咨詢。多數(shù)貸款中介聽(tīng)到貸款用途是為了購(gòu)房時(shí)，都沒(méi)有表現(xiàn)出詫異的態(tài)度。一位貸款平臺(tái)人士告訴記者稱，“消費(fèi)貸現(xiàn)在查得比較嚴(yán)，目前主要在做的業(yè)務(wù)就是經(jīng)營(yíng)貸。只需要身份證、戶口本、房產(chǎn)證、結(jié)婚證以及購(gòu)房客戶個(gè)人半年的銀行流水即可。公司證可以購(gòu)房者自己去中介購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)營(yíng)范圍一般是文化傳媒、貿(mào)易、科技類(lèi)行業(yè)，費(fèi)用也就1萬(wàn)元左右”。
另外一家貸款中介則提供“一條龍”服務(wù)，幫助申請(qǐng)人買(mǎi)公司證進(jìn)行包裝，從貸款申請(qǐng)到放款套現(xiàn)，總費(fèi)用在貸款金額的3%-4%左右。
那么，這些貸款中介是與哪家銀行開(kāi)展合作？在北京商報(bào)記者的調(diào)查中，多家中介公司都提供了合作銀行的名稱，均為股份制銀行。其中，一家總部在南方地區(qū)的股份制銀行更是被多家中介機(jī)構(gòu)提及。據(jù)貸款中介的介紹，該銀行經(jīng)營(yíng)貸的利率基本在6.1%-6.8%，而且可以每個(gè)月只還利息，年底還貸款本金的5%，還款壓力相對(duì)較小。
銀行貸款“違規(guī)”進(jìn)入樓市
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“首付貸”重出江湖的原因與樓市成交量低迷有關(guān)。從2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京新建期房的成交數(shù)下滑趨勢(shì)明顯，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)25151套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已連續(xù)兩年不足3萬(wàn)套。2017年北京樓市入市的商品住宅套數(shù)僅有27169套，處于近年來(lái)的最低點(diǎn)，而2018年這一數(shù)字高達(dá)41983套，是近三年的最高點(diǎn)。因此，在2018年供應(yīng)量井噴的情況下，成交量萎縮帶來(lái)庫(kù)存大幅度上漲。目前北京樓市商品房住宅庫(kù)存已接近7萬(wàn)套，也刷新了近三年的最高點(diǎn)。
“首付貸”或“首付分期”降低了資金不足的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，因此，“首付貸”也被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲的推波助瀾者。2018年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市把打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙作為重點(diǎn)治理對(duì)象。2017年，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
銀監(jiān)會(huì)在《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》中將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策作為整治工作要點(diǎn)之一，包括發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購(gòu)房等均被作為重點(diǎn)查處對(duì)象。
目前監(jiān)管對(duì)購(gòu)房首付款的資金來(lái)源審查非常嚴(yán)格，此操作不會(huì)被發(fā)現(xiàn)嗎？對(duì)于北京商報(bào)記者的這一疑惑，上述貸款機(jī)構(gòu)中介人員篤定地說(shuō)，“我們其實(shí)就是和銀行合作的貸款公司，既然說(shuō)銀行有這個(gè)政策，那就不會(huì)去查，其他銀行也查不到。只要在銀行抽查時(shí)把流水做出高回報(bào)率就可以，目前最快的時(shí)候15天就能放款”。
另有一位貸款中介說(shuō)，目前很多銀行都對(duì)貸款審查很?chē)?yán)格，能通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸充當(dāng)購(gòu)房首付的銀行不多，上述這家股份制銀行算是為數(shù)不多的一家。據(jù)他透露，去年該貸款中介依靠這種方式，為這家銀行北京分行推介了數(shù)十億的貸款。
對(duì)于多家中介公司的說(shuō)法，北京商報(bào)記者也采訪了這家股份制銀行。該行北京分行人士回應(yīng)稱，從未開(kāi)辦過(guò)任何首付貸或類(lèi)首付貸的產(chǎn)品。根據(jù)國(guó)家深化小微企業(yè)服務(wù)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的精神及相關(guān)要求，積極解決小微企業(yè)融資問(wèn)題，加大小微企業(yè)貸款投放力度，該行開(kāi)展個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)。用于補(bǔ)充小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資金需求，業(yè)務(wù)辦理均嚴(yán)格按照央行相關(guān)政策執(zhí)行，認(rèn)真履行受托支付的規(guī)定，貸款發(fā)放均有明確用途資料。
該人士同時(shí)表示，貸款發(fā)放后，銀行也會(huì)按要求開(kāi)展貸后管理工作，重點(diǎn)核查貸款資金流向情況，如發(fā)現(xiàn)有資金流向異動(dòng)的，則采取收回貸款等相應(yīng)措施。
加劇多重風(fēng)險(xiǎn)
那么，為何“首付貸”這種違規(guī)操作屢禁不止？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，無(wú)論“首付貸”還是“經(jīng)營(yíng)貸”，都在變相地回避?chē)?guó)家對(duì)于信貸政策的監(jiān)管，一旦首付都涉及到貸款，那么后續(xù)房貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)傳導(dǎo)，進(jìn)而影響很多市場(chǎng)問(wèn)題。從管控風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)講，銀行也需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的提示。
對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，“首付貸”產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。在中國(guó)（香港）金融衍生品投資研究院院長(zhǎng)王紅英看來(lái)，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，“首付貸”的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家一直倡導(dǎo)的是讓金融去支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款有嚴(yán)格的限制，這些行為都違背了銀監(jiān)會(huì)和國(guó)家的有關(guān)政策。其次，房?jī)r(jià)過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。再加上購(gòu)房者本身又利用首付貸這種高杠桿，實(shí)際上就是在放大貸款的風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)該嚴(yán)守底線，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，合規(guī)經(jīng)營(yíng)。保證整個(gè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性，嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)的要求來(lái)進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)。
而對(duì)于涉足“首付貸”或“首付分期”的購(gòu)房者而言，更是面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者如果被查出信貸挪用問(wèn)題，就會(huì)涉嫌違法行為，對(duì)個(gè)人信用記錄會(huì)產(chǎn)生一定影響。如果無(wú)法償還，房產(chǎn)也會(huì)被銀行扣押。因此，購(gòu)房者不能過(guò)于急躁，盲目使用貸款，而且，從還貸壓力的角度來(lái)講，經(jīng)營(yíng)貸的利率上浮幅度通常比較高，后續(xù)的償債壓力較大。
