48億整售外灘中心辦公樓里的綠地商辦進退
5月29日，上海銀行股份有限公司發(fā)布公告稱，向中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購置一棟綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產(chǎn)權(quán)停車位項目，總價款48.54億元（待權(quán)屬實測報告出具后按實調(diào)整）。
事實上，綠地外灘中心項目便是2014年中民投以248.5億元拿下的董家渡地王項目。入市五年、項目耗資大、開發(fā)時間長等較多不確定因素，牽動著董家渡項目的利益各方，而今年可以說是董家渡項目開始頗有收成的一年。
繼今年2月部分住宅獲得第一張預(yù)售證后，董家渡一棟辦公樓項目迎來最新買家，不管是對綠地控股還是董家渡的股東們而言，這是近期為數(shù)不多的好消息。
于綠地而言，出售董家渡項目的寫字樓部分不僅可以去化商辦資產(chǎn)，潤色上市公司的業(yè)績報告，還能加速回款，補充現(xiàn)金流。
此次出售綠地外灘中心T2幢辦公樓為超高層，出售價格并不便宜，對董家渡項目各股東方而言，似乎都是一件“兩全其美”的交易行為。
48億整售里的董家渡寫字樓命運
老上海的繁華褪去之后，外灘邊上一棟棟高樓迭起，參差不齊，包裹著這座被資本、利益吞噬的金融之都。
備受關(guān)注的董家渡項目，自去年初由綠地控股接盤后，便因為股東利益、300億擔(dān)保、信托違約等紛紛擾擾了一年多時間。如今，在數(shù)棟寫字樓整售或出租之后，不知綠地和董家渡的股東們能否長舒一口氣？
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，上海銀行購置的綠地外灘中心T2幢寫字樓，是位于上海黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項目，辦公物業(yè)建筑面積約為5.29萬平方米，交易標(biāo)的尚在建設(shè)中，主體結(jié)構(gòu)臨近封頂。
若以目前披露的總價款48.54億元來看，此次出售寫字樓項目的成交均價在9.176萬元/平方米。對董家渡的股東而言，這筆買賣仍屬劃算，可以說是“賣了個好價錢”。
對于內(nèi)地開發(fā)商來說，大多數(shù)房企以快周轉(zhuǎn)為輪軸運行，自持物業(yè)一定程度上也意味著損耗，而從購買地塊到出售資產(chǎn)變現(xiàn)，加速現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)才是使開發(fā)商快速積聚資本的重要方式。
上海業(yè)內(nèi)人士介紹稱：“寫字樓整棟出售的話，一般市場價要打七折，否則不一定賣得動。通常來說，黃浦區(qū)的寫字樓整棟出售的話，成本在每平方米5萬至6萬元左右，但是這個也要看產(chǎn)品，最近寫字樓市場的波動其實蠻大的?！?
根據(jù)公告，上海銀行與中民外灘房地產(chǎn)簽訂購房協(xié)議及預(yù)售合同，上海銀行已根據(jù)協(xié)議約定支付了43.39億元，已支付金額占總價款的89.9%，余款將按照協(xié)議約定進行付款。
隨著中民投退出、安信信托入局與綠地接盤后，董家渡項目已更名為綠地外灘中心，總建面約120萬平方米，含11棟寫字樓資產(chǎn)，其中4棟甲級寫字樓，7棟總部辦公樓。此次上海銀行購置的T2幢資產(chǎn)即為四棟超高層甲級寫字樓之一。
值得一提的是，此次并非董家渡項目第一次整棟出售寫字樓，早在2019年12月31日綠地集團已曾發(fā)布消息稱，海通證券將購買綠地外灘中心寫字樓物業(yè)。
彼時，海通證券旗下海通恒信發(fā)布公告稱，向中民外灘購買綠地外灘中心B1辦公物業(yè)及車位物業(yè)，交易代價預(yù)計為14.19億元，該地塊的土地面積1.43萬平方米，地上共9層，預(yù)測建筑面積為1.6萬平方米。
據(jù)此計算，彼時恒通證券購買B1棟寫字樓的均價約在8.85萬元/平方米，較如今上海銀行以均價9.18萬元/平方米購置T2幢寫字樓要便宜約3300元/平方米。
隨后又有市場消息指出，海通證券或?qū)①I下7棟總部辦公樓中沿濱江段的3棟寫字樓項目，分別為B1、B2及B3寫字樓，并預(yù)計海通證券將斥資約60億買下這三棟資產(chǎn)。
此外，更早在去年7月25日，綠地控股還與中國人保簽署戰(zhàn)略合作，后者將入駐綠地外灘中心總部辦公樓A1和A2棟。
據(jù)五年前董家渡項目出讓時的資料顯示，該項目辦公比例不小于65%，且受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。而對于可轉(zhuǎn)讓的辦公部分，最小轉(zhuǎn)讓單位為棟。
對于內(nèi)地不專門做持有型物業(yè)的開發(fā)商來說，變現(xiàn)才是關(guān)鍵的一步。至此，董家渡項目中的11棟寫字樓資產(chǎn)，先后引入中國人保、海通證券、上海銀行金融企業(yè)后，6棟寫字樓項目似乎已經(jīng)找到歸宿。
據(jù)此前綠地集團對外宣布的消息來看，目前，綠地外灘中心7棟總部辦公樓已經(jīng)基本落成，計劃2020年一季度交付使用。而4棟超高層寫字樓均進入地上建筑階段，預(yù)計2020年均可完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)。
張玉良曾在去年11月與市場交流時表示，外灘中心項目的合作形式可買可租，綠地也愿意持有，租樓也歡迎，綠地將聯(lián)動政府將租和稅相結(jié)合。
綠地商辦項目進退
商住地塊在拿地之時，雖然較住宅地塊的拿地成本要低，但商住地塊伴隨著一定比例的商辦物業(yè)，需自持運營，面臨不得轉(zhuǎn)售或積壓資產(chǎn)的風(fēng)險。
而對于像綠地控股資產(chǎn)過萬億的企業(yè)而言，商辦資產(chǎn)也在隨著集團規(guī)模擴大的同時不斷增長。一旦遇到經(jīng)濟形勢下行，市場波動較大時，這些商辦資產(chǎn)或會成為累贅。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地產(chǎn)項目上，除去純住宅項目外，商住項目的占比基本超過單月拿地的50%以上。
僅以今年4月新增的9個項目來看，綠地集團僅有兩個為純住宅項目，其余均為商住或辦公項目，這部分所占當(dāng)月新增總面積的79.74%，占總計容建面比例的77.55%?？梢钥闯?，綠地今年布局的項目里，商辦資產(chǎn)仍占一定的比例。
2019年報顯示，綠地集團全年實現(xiàn)合同銷售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%；實現(xiàn)合同銷售面積3257萬平方米，其中住宅占比77%，商辦占比23%。
從收入的角度看，去年綠地集團在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的結(jié)轉(zhuǎn)收入為1943億元，同比增長20%，而自持物業(yè)取得的租金收入同比增長32.06%至13.1億元，租金收入占地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的1%還不到。
除去美國住宅出租及其他租金收入外，2019年，綠地在商辦業(yè)態(tài)方面取得的租金收入為10.81億元，同比增長28.38%。
如此看來，綠地每年通過自持商辦物業(yè)取得的租金收入較少，增幅有限，且自持商辦項目的收入受市場影響，會出現(xiàn)較大波動。這對習(xí)慣快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言顯然不是有利條件，出售資產(chǎn)成為快速回血，增厚業(yè)績的手段之一。
這一點還可以從今年5月29日，綠地回復(fù)上交所的問詢函中得到印證。去年，通過出售商辦項目及處置金融資產(chǎn)等，綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元，占該期利潤總額的28.97%，而上年同期占比僅為12.29%。
事實上，由于自持會沉淀大量資金，以及散售帶來股權(quán)分散、運營管理困難等問題，業(yè)內(nèi)人士早已指出，相比商業(yè)地產(chǎn)持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。
對此，綠地高層早在2014年就曾表示，綠地結(jié)合特定產(chǎn)業(yè)需求，結(jié)合產(chǎn)業(yè)融合的新趨勢，要開創(chuàng)房地產(chǎn)、金融、商業(yè)等資本的合作時代，搭建新的商業(yè)運作平臺，且以整棟的形式對外銷售商業(yè)物業(yè)。
當(dāng)年，綠地的商辦產(chǎn)品體系中，攬金最多的是上海徐匯綠地中心二期，該項目在年內(nèi)銷售總額達45.96億元。當(dāng)年6月，平安信托以44億元整購上海徐匯綠地中心其中兩棟物業(yè)，銷售面積達8萬平方米，折合銷售均價約5.8萬元/平方米。
“寫字樓整售大單對于集團業(yè)績托高貢獻突出?！本G地集團相關(guān)人士曾如此表示。
分析人士更指出，所有追求規(guī)模擴張的企業(yè)，都不會大規(guī)模持有物業(yè)?！捌髽I(yè)追求規(guī)模，現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度要加快，企業(yè)進行全國性拓展，需要更多的現(xiàn)金流來支持?！?
隨著如今商辦市場好轉(zhuǎn)，綠地似乎也迎來了機會。
回看今年的商辦市場情況，疫情之后，隨著經(jīng)濟形勢逐漸好轉(zhuǎn)，商辦供需市場也在緩慢復(fù)蘇。據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的4月中國商辦運營商TOP10報告顯示，商辦資產(chǎn)的交易仍延續(xù)了前幾月的熱度，尤以北京、上海為最。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年4月，上海和北京共有4宗商辦資產(chǎn)成功交易，合計交易金額超85億元，收購方有保險企業(yè)和基金等，交易標(biāo)的則包括上海濱江金融中心、上海國際財富中心、北京方舟大廈以及北京中弘大廈。
