寫字樓交易的流程是什么？
時間：2020/9/30
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寫字樓交易時有哪些步驟呢？付款方式是什么？稅費怎么收？注意條款是什么？這是我們在進(jìn)行寫字樓交易時很容易出現(xiàn)的問題。一般來說寫字樓交易從銷售員接待客戶開始，然后確認(rèn)客戶受讓的意向單位，接著填寫《置業(yè)計劃表》準(zhǔn)確計算該單位的受讓價格及付款方式，載準(zhǔn)確計算該單位各種相應(yīng)稅費，然后指引客戶瀏覽并講解公示的各類文件及證書，并確認(rèn)客戶受讓姓名或單位，最后銷售員再次核對房號及價格。接下來給大家詳細(xì)說明一下寫字樓買賣流程的細(xì)節(jié)。
一次性付款方式：
1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠意金；
2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無誤后中介公司將買方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣方；
3、買方將寫字樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據(jù)給買方，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方；
4、買方（個人）提供購買人身份證明，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證明；
買方（單位）提供公司營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明書，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明；
5、賣方（個人）提供身份證明，房地產(chǎn)證，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費證明；
賣方（單位）提供公司營業(yè)執(zhí)照，公司章程，董事會或股東會決議，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書，法定代表人身份證明，公司公章，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明；
6、買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》，涉外交易需要公證；
7、買賣雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請表》；
8、交易中心查檔、初審、復(fù)審、核準(zhǔn)，同意申請，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（22個工作日，1個月自然日）；
9、繳納稅費，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取，開樓款發(fā)票；
10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶；
11、賣方付清物業(yè)管理、水電、空調(diào)等費用，提交管理處費用交清證明，交接物業(yè)。
相關(guān)法律知識：
寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
超大規(guī)模
這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級的。
建筑文化
所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。
寫字樓買賣稅費有哪些
1、契稅政策
《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，稅率為3％-5％，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、營業(yè)稅政策
國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5％的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國家出臺優(yōu)惠政策規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
3、個人所得稅政策
根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按20％的稅率繳納個人所得稅。
4、土地增值稅政策
土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。
5、印花稅政策
印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。
不管是進(jìn)行何種交易，我們都應(yīng)該一再的確認(rèn)合同，謹(jǐn)慎交易。寫字樓交易更應(yīng)該如此。今天和大家分享了具體的寫字樓交易流程，希望可以給到正在進(jìn)行寫字樓交易的大家一點幫助。
