北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上升9.2%，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%
時(shí)間：2020/10/27
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北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上升9.2%，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%
今年各行業(yè)的生意都不太好做，任憑北京的氣溫經(jīng)過了四季變換，唯獨(dú)這市場卻一直是有點(diǎn)冷。為帶領(lǐng)行業(yè)同仁更真切的感受市場的冷暖，下面我們將從一個(gè)市場研究者的角度，來探討一下當(dāng)今經(jīng)濟(jì)困局下的中國寫字樓突圍之道。
1、市場的基本情況
2019上半年，市場進(jìn)入調(diào)整周期。2019年上半年，全北京市寫字樓市場凈吸納量僅為6.15萬平方米，相對去年同期有所減少，降了70%到80%。
2019年第二季度，全市空置率為8.6%，環(huán)比上漲1.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至9.2%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平。
過去北京的寫字樓是全大陸地區(qū)最為穩(wěn)定的一個(gè)區(qū)域城市市場，基本特征是租金很高，但空置率很低。現(xiàn)在卻相反，盡管租金水平非常低，空置率卻上漲了。2019年第三季度，全市平均租金降至人民幣每平方米每月376.6元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第3個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下降，形勢比較嚴(yán)峻。
觀察過去十年以來北京寫字樓市場的供應(yīng)、吸納與空置的數(shù)據(jù)，2019年以前的情況基本是供需有序的，整體空置率是3%-7%。
而2019年明顯的出現(xiàn)了供應(yīng)大于需求的情況，市場上凈吸納值下降，空置率逐漸上升。中產(chǎn)階級或者中等水平的樓都在面臨這個(gè)壓力，有些字樓以前能做到95%的入住率，現(xiàn)在的現(xiàn)狀是92%、93%，甚至有低到90%紅線以下的。這是北京寫字樓目前呈現(xiàn)的狀態(tài)。
1、從歷年租金和空置率的趨勢來看2008年到2009年，奧運(yùn)會加上全球金融危機(jī)，供應(yīng)集中推動高空置率，致空置率超過了20%，金融危機(jī)等外部環(huán)境因素及市場競爭導(dǎo)致租金增長承壓，租金所有下降。2010、2012年開始一直到2014年是拐點(diǎn)，北京寫字樓市場超越了上海成為整個(gè)大陸地區(qū)最為強(qiáng)勁、表現(xiàn)最為優(yōu)越的市場，需求活躍推動租金快速上漲，空置率迅速下降。從2014年之后，到2018年第三季度，北京寫字樓市場形成了一種穩(wěn)定的穩(wěn)中向上的趨勢，租金水平會有波動性上升，空置率也出現(xiàn)了波動，但是從來沒有越過10%的紅線。直到2018年四季度，市場突然出現(xiàn)下滑。但是否會持續(xù)下滑，還不能妄下論斷，需要再觀察一段時(shí)間。
2、從北京甲級寫字樓未來五年供應(yīng)的數(shù)據(jù)來看未來供應(yīng)的主要問題體現(xiàn)在供應(yīng)量巨大但需求不明顯。預(yù)計(jì)2019年下半年，CBD核心區(qū)域中服地塊、麗澤區(qū)域的供應(yīng)將持續(xù)進(jìn)入市場，屆時(shí)北京寫字樓市場將面臨空置率升高以及較大的去化壓力。但是這兩個(gè)區(qū)域都有自身問題，它的供應(yīng)入市的時(shí)間點(diǎn)不好確定。中服地塊各種問題頻發(fā)，要么是限高調(diào)規(guī)，要么是電力供應(yīng)不足。麗澤的各個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)非常快，但是它的基礎(chǔ)設(shè)施，交通、地鐵、周邊環(huán)境沒有到位，不具備企業(yè)大規(guī)模入駐的條件，所以它的情況也具有不確定性。在目前這種情況下，市場有困境、有不確定性，同時(shí)也存在機(jī)遇。
3、歸根究底，企業(yè)端需求為何減弱？回顧完整個(gè)寫字樓市場基本情況，我們來探討另外一個(gè)問題，為什么市場會走弱？各個(gè)領(lǐng)域普遍反應(yīng)的情況是，企業(yè)端需求減弱。如果企業(yè)端需求減弱，不需要擴(kuò)張，不需要新增面積，那寫字樓作為第三產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)載體，自然不能走強(qiáng)。
今年各行業(yè)的生意都不太好做，任憑北京的氣溫經(jīng)過了四季變換，唯獨(dú)這市場卻一直是有點(diǎn)冷。為帶領(lǐng)行業(yè)同仁更真切的感受市場的冷暖，下面我們將從一個(gè)市場研究者的角度，來探討一下當(dāng)今經(jīng)濟(jì)困局下的中國寫字樓突圍之道。
1、市場的基本情況
2019上半年，市場進(jìn)入調(diào)整周期。2019年上半年，全北京市寫字樓市場凈吸納量僅為6.15萬平方米，相對去年同期有所減少，降了70%到80%。
2019年第二季度，全市空置率為8.6%，環(huán)比上漲1.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至9.2%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平。
過去北京的寫字樓是全大陸地區(qū)最為穩(wěn)定的一個(gè)區(qū)域城市市場，基本特征是租金很高，但空置率很低。現(xiàn)在卻相反，盡管租金水平非常低，空置率卻上漲了。2019年第三季度，全市平均租金降至人民幣每平方米每月376.6元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第3個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下降，形勢比較嚴(yán)峻。
觀察過去十年以來北京寫字樓市場的供應(yīng)、吸納與空置的數(shù)據(jù)，2019年以前的情況基本是供需有序的，整體空置率是3%-7%。
而2019年明顯的出現(xiàn)了供應(yīng)大于需求的情況，市場上凈吸納值下降，空置率逐漸上升。中產(chǎn)階級或者中等水平的樓都在面臨這個(gè)壓力，有些字樓以前能做到95%的入住率，現(xiàn)在的現(xiàn)狀是92%、93%，甚至有低到90%紅線以下的。這是北京寫字樓目前呈現(xiàn)的狀態(tài)。
1、從歷年租金和空置率的趨勢來看2008年到2009年，奧運(yùn)會加上全球金融危機(jī)，供應(yīng)集中推動高空置率，致空置率超過了20%，金融危機(jī)等外部環(huán)境因素及市場競爭導(dǎo)致租金增長承壓，租金所有下降。2010、2012年開始一直到2014年是拐點(diǎn)，北京寫字樓市場超越了上海成為整個(gè)大陸地區(qū)最為強(qiáng)勁、表現(xiàn)最為優(yōu)越的市場，需求活躍推動租金快速上漲，空置率迅速下降。從2014年之后，到2018年第三季度，北京寫字樓市場形成了一種穩(wěn)定的穩(wěn)中向上的趨勢，租金水平會有波動性上升，空置率也出現(xiàn)了波動，但是從來沒有越過10%的紅線。直到2018年四季度，市場突然出現(xiàn)下滑。但是否會持續(xù)下滑，還不能妄下論斷，需要再觀察一段時(shí)間。
2、從北京甲級寫字樓未來五年供應(yīng)的數(shù)據(jù)來看未來供應(yīng)的主要問題體現(xiàn)在供應(yīng)量巨大但需求不明顯。預(yù)計(jì)2019年下半年，CBD核心區(qū)域中服地塊、麗澤區(qū)域的供應(yīng)將持續(xù)進(jìn)入市場，屆時(shí)北京寫字樓市場將面臨空置率升高以及較大的去化壓力。但是這兩個(gè)區(qū)域都有自身問題，它的供應(yīng)入市的時(shí)間點(diǎn)不好確定。中服地塊各種問題頻發(fā)，要么是限高調(diào)規(guī)，要么是電力供應(yīng)不足。麗澤的各個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)非常快，但是它的基礎(chǔ)設(shè)施，交通、地鐵、周邊環(huán)境沒有到位，不具備企業(yè)大規(guī)模入駐的條件，所以它的情況也具有不確定性。在目前這種情況下，市場有困境、有不確定性，同時(shí)也存在機(jī)遇。
3、歸根究底，企業(yè)端需求為何減弱？回顧完整個(gè)寫字樓市場基本情況，我們來探討另外一個(gè)問題，為什么市場會走弱？各個(gè)領(lǐng)域普遍反應(yīng)的情況是，企業(yè)端需求減弱。如果企業(yè)端需求減弱，不需要擴(kuò)張，不需要新增面積，那寫字樓作為第三產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)載體，自然不能走強(qiáng)。
