北京寫字樓優(yōu)勢(shì)明顯，健康發(fā)展
時(shí)間：2020/10/28
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北京寫字樓優(yōu)勢(shì)明顯，健康發(fā)展
近日，2019年第11屆中經(jīng)聯(lián)盟年會(huì)順利舉行，不少業(yè)內(nèi)知名人士都參加了此次活動(dòng)?！毒劢?020商辦趨勢(shì)》論壇中，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海進(jìn)行了“全球視角下的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)，迎接2020新時(shí)代”演講。以下為演講重點(diǎn)：
剛才兩位主要從投資方面來(lái)講的，我本人一直從事寫字樓租賃的交易大概有20年的時(shí)間，我從交易的眼光去看市場(chǎng)。我把一些不太重要的一些信息我就直接劃過(guò)。我們核心觀點(diǎn)我會(huì)在后面慢慢講。前面我講：大家對(duì)經(jīng)濟(jì)都看到預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，我們MF的預(yù)測(cè)也是不太樂觀，這是我們經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
我們對(duì)明年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，貨幣應(yīng)該是穩(wěn)健，但是在前幾天有新的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)穩(wěn)健調(diào)的更樂觀一些，財(cái)政政策是非常積極的財(cái)政政策，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資越來(lái)越多。第三個(gè)說(shuō)簡(jiǎn)單的通縮狀況，整個(gè)目前經(jīng)濟(jì)情況還是處于通縮，我們看到CPI3.9，這個(gè)3.9主要來(lái)自于豬肉的上漲。
我們看我們中國(guó)政府新的改革措施就是進(jìn)一步深化改革，也是昨天中美達(dá)成第一個(gè)階段的貿(mào)易戰(zhàn)的和解。我覺得這個(gè)對(duì)我們寫字樓租賃市場(chǎng)有什么區(qū)別，有什么積極的意義呢？我們從投資市場(chǎng)看更多的買家，租賃市場(chǎng)來(lái)講，過(guò)去幾個(gè)月我非常感覺到很不一樣的區(qū)別就是外資公司更加活躍，從租賃的角度而言。
有個(gè)別行業(yè)，因?yàn)榇蠹抑辣ｋU(xiǎn)行業(yè)全面放開，雖然中國(guó)政府還沒有正式宣布，不見得宣布，我看到保險(xiǎn)公司很活躍，金融公司，證券公司都從租賃角度很活躍，不是收購(gòu)。
這個(gè)很有意思，大家想一下，從寫字樓的存量而言，我們一直都覺得北京很大的量，上海很大的量，放在全球來(lái)講大家有一個(gè)問題，北京這個(gè)市場(chǎng)在全球是不是很大的市場(chǎng)呢？看這個(gè)圖表我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)還是在發(fā)展之中，從存量來(lái)講，差距也讓我很震驚，這是幾個(gè)月前拿到的數(shù)據(jù)，我以為是百分之幾十的數(shù)據(jù)，是幾倍的數(shù)據(jù)，上海是1200萬(wàn)，北京是900萬(wàn)平方米，北京和上海和全球的差距還是很大，我們還有很多的路要走。
你要看新增供應(yīng)量，你發(fā)現(xiàn)所有的中國(guó)城市都入榜，主要的一線城市都入榜。全球的新增供應(yīng)量最大來(lái)自中國(guó)的深圳，未來(lái)幾年有900萬(wàn)平方米的寫字樓，剩下的城市要不在印度，要不在墨西哥，北京、武漢這樣的城市。
我們說(shuō)一下北京的狀況，從需求量來(lái)看大概有26萬(wàn)平方米第三季度，實(shí)際上一大半都來(lái)自于去年的預(yù)租，總體來(lái)講今年的租賃市場(chǎng)我個(gè)人覺得看上去還不錯(cuò)，實(shí)際上是過(guò)去八年最糟糕的一年，租賃市場(chǎng)非常不好，目前的狀況。正好相反，去年是北京有史以來(lái)最樂觀的一年，但是為什么去年市場(chǎng)會(huì)這么好？完全出現(xiàn)了泡沫，因?yàn)楸宦?lián)合辦公拿了大量的吸納，也被互聯(lián)網(wǎng)公司拿了大量的吸納，造成整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)去年是表面上的繁榮，今年是實(shí)實(shí)在在的衰退。
很有意思，北京今年的供應(yīng)量質(zhì)量是刷新了整個(gè)豪華記錄所有的高科技都在這些樓運(yùn)用，但是租金在下行。
再看空置率是13.8%，我們對(duì)下個(gè)季度2019年第四季度的空置率的預(yù)測(cè)是15.9%，以10%為界限15.9%奠定了是租戶市場(chǎng)的情況。租金是385，繼續(xù)下降，每個(gè)季度都有下降。這是北京的市場(chǎng)。
北京兩大重要行業(yè)，一個(gè)是金融業(yè)，一個(gè)是高科技行業(yè)，所以我自己的觀點(diǎn)是什么呢？每個(gè)寫字樓的表現(xiàn)跟什么最有關(guān)系呢？我自己感覺跟產(chǎn)業(yè)聚集有關(guān)系。金融街為什么租金表現(xiàn)這么好？因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)。中關(guān)村為什么有這么好？因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)。我們說(shuō)到CBD，CBD的核心產(chǎn)業(yè)也有，但是不是非常聚集?；旧弦苑?wù)業(yè)，以跨國(guó)公司總部為源，但是它的粘附性和金融街比起來(lái)相距非常大，這是我自己的看法。
我們對(duì)未來(lái)的估計(jì)，我們認(rèn)為空置率會(huì)上升，之后會(huì)下降，這是我們對(duì)整體市場(chǎng)的看法。這是我們租金調(diào)整，租金調(diào)整之后我們認(rèn)為還是一個(gè)比較穩(wěn)健的發(fā)展。
所以總而言之，北京市場(chǎng)是全中國(guó)一線城市里面我還是認(rèn)為是優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，也是健康的市場(chǎng)。
近日，2019年第11屆中經(jīng)聯(lián)盟年會(huì)順利舉行，不少業(yè)內(nèi)知名人士都參加了此次活動(dòng)?！毒劢?020商辦趨勢(shì)》論壇中，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海進(jìn)行了“全球視角下的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)，迎接2020新時(shí)代”演講。以下為演講重點(diǎn)：
剛才兩位主要從投資方面來(lái)講的，我本人一直從事寫字樓租賃的交易大概有20年的時(shí)間，我從交易的眼光去看市場(chǎng)。我把一些不太重要的一些信息我就直接劃過(guò)。我們核心觀點(diǎn)我會(huì)在后面慢慢講。前面我講：大家對(duì)經(jīng)濟(jì)都看到預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，我們MF的預(yù)測(cè)也是不太樂觀，這是我們經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
我們對(duì)明年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，貨幣應(yīng)該是穩(wěn)健，但是在前幾天有新的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)穩(wěn)健調(diào)的更樂觀一些，財(cái)政政策是非常積極的財(cái)政政策，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資越來(lái)越多。第三個(gè)說(shuō)簡(jiǎn)單的通縮狀況，整個(gè)目前經(jīng)濟(jì)情況還是處于通縮，我們看到CPI3.9，這個(gè)3.9主要來(lái)自于豬肉的上漲。
我們看我們中國(guó)政府新的改革措施就是進(jìn)一步深化改革，也是昨天中美達(dá)成第一個(gè)階段的貿(mào)易戰(zhàn)的和解。我覺得這個(gè)對(duì)我們寫字樓租賃市場(chǎng)有什么區(qū)別，有什么積極的意義呢？我們從投資市場(chǎng)看更多的買家，租賃市場(chǎng)來(lái)講，過(guò)去幾個(gè)月我非常感覺到很不一樣的區(qū)別就是外資公司更加活躍，從租賃的角度而言。
有個(gè)別行業(yè)，因?yàn)榇蠹抑辣ｋU(xiǎn)行業(yè)全面放開，雖然中國(guó)政府還沒有正式宣布，不見得宣布，我看到保險(xiǎn)公司很活躍，金融公司，證券公司都從租賃角度很活躍，不是收購(gòu)。
這個(gè)很有意思，大家想一下，從寫字樓的存量而言，我們一直都覺得北京很大的量，上海很大的量，放在全球來(lái)講大家有一個(gè)問題，北京這個(gè)市場(chǎng)在全球是不是很大的市場(chǎng)呢？看這個(gè)圖表我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)還是在發(fā)展之中，從存量來(lái)講，差距也讓我很震驚，這是幾個(gè)月前拿到的數(shù)據(jù)，我以為是百分之幾十的數(shù)據(jù)，是幾倍的數(shù)據(jù)，上海是1200萬(wàn)，北京是900萬(wàn)平方米，北京和上海和全球的差距還是很大，我們還有很多的路要走。
你要看新增供應(yīng)量，你發(fā)現(xiàn)所有的中國(guó)城市都入榜，主要的一線城市都入榜。全球的新增供應(yīng)量最大來(lái)自中國(guó)的深圳，未來(lái)幾年有900萬(wàn)平方米的寫字樓，剩下的城市要不在印度，要不在墨西哥，北京、武漢這樣的城市。
我們說(shuō)一下北京的狀況，從需求量來(lái)看大概有26萬(wàn)平方米第三季度，實(shí)際上一大半都來(lái)自于去年的預(yù)租，總體來(lái)講今年的租賃市場(chǎng)我個(gè)人覺得看上去還不錯(cuò)，實(shí)際上是過(guò)去八年最糟糕的一年，租賃市場(chǎng)非常不好，目前的狀況。正好相反，去年是北京有史以來(lái)最樂觀的一年，但是為什么去年市場(chǎng)會(huì)這么好？完全出現(xiàn)了泡沫，因?yàn)楸宦?lián)合辦公拿了大量的吸納，也被互聯(lián)網(wǎng)公司拿了大量的吸納，造成整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)去年是表面上的繁榮，今年是實(shí)實(shí)在在的衰退。
很有意思，北京今年的供應(yīng)量質(zhì)量是刷新了整個(gè)豪華記錄所有的高科技都在這些樓運(yùn)用，但是租金在下行。
再看空置率是13.8%，我們對(duì)下個(gè)季度2019年第四季度的空置率的預(yù)測(cè)是15.9%，以10%為界限15.9%奠定了是租戶市場(chǎng)的情況。租金是385，繼續(xù)下降，每個(gè)季度都有下降。這是北京的市場(chǎng)。
北京兩大重要行業(yè)，一個(gè)是金融業(yè)，一個(gè)是高科技行業(yè)，所以我自己的觀點(diǎn)是什么呢？每個(gè)寫字樓的表現(xiàn)跟什么最有關(guān)系呢？我自己感覺跟產(chǎn)業(yè)聚集有關(guān)系。金融街為什么租金表現(xiàn)這么好？因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)。中關(guān)村為什么有這么好？因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)。我們說(shuō)到CBD，CBD的核心產(chǎn)業(yè)也有，但是不是非常聚集?；旧弦苑?wù)業(yè)，以跨國(guó)公司總部為源，但是它的粘附性和金融街比起來(lái)相距非常大，這是我自己的看法。
我們對(duì)未來(lái)的估計(jì)，我們認(rèn)為空置率會(huì)上升，之后會(huì)下降，這是我們對(duì)整體市場(chǎng)的看法。這是我們租金調(diào)整，租金調(diào)整之后我們認(rèn)為還是一個(gè)比較穩(wěn)健的發(fā)展。
所以總而言之，北京市場(chǎng)是全中國(guó)一線城市里面我還是認(rèn)為是優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，也是健康的市場(chǎng)。
