房企轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)，能否逆勢翻盤？
時間：2020/10/28
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房企轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)，能否逆勢翻盤？
據(jù)統(tǒng)計，目前百強房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專門成立了文旅集團，文旅產(chǎn)業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。但是，如何轉(zhuǎn)變地產(chǎn)思維為文旅地產(chǎn)思維，在文旅融合的基礎上真正實現(xiàn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級成為了現(xiàn)階段主要的問題。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程：三個階段
1、生產(chǎn)要素聚集階段--企業(yè)自建園區(qū)
20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)--蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，開啟了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展之路。在這個階段，政府為了吸引資金和實體投資創(chuàng)辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區(qū)。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動密集型生產(chǎn)企業(yè)，通過貿(mào)易鏈獲得附加值，缺少技術(shù)研發(fā)價值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。
2、主導產(chǎn)業(yè)整合階段--工業(yè)地產(chǎn)
在政府推動與市場競爭的作用下，這個階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)要素開始重新配置和整合，形成主導產(chǎn)業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，大大提升了企業(yè)的生產(chǎn)力。這個階段的主導產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并配套相應的生產(chǎn)服務設施。與此同時，與產(chǎn)業(yè)相關的科技企業(yè)開始進駐園區(qū)，提升了園區(qū)的綜合開發(fā)實力。生產(chǎn)企業(yè)和技術(shù)企業(yè)的聚集形成了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，工業(yè)地產(chǎn)的影響力不斷擴大。
3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級階段--產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
2003年業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，可以被看作工業(yè)地產(chǎn)概念的升級換代。在這個階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的更迭與產(chǎn)業(yè)融合進程的加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)開始涌現(xiàn)技術(shù)密集型企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng)新思維的驅(qū)動下，推動科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。此外，在國家出臺的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等政策的推動下，這個階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的限制，開始向產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)新區(qū)等載體蔓延，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能、地產(chǎn)項目與城鎮(zhèn)發(fā)展的融合。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：開發(fā)方向
1、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提：“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化”
在產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、地產(chǎn)功能多元化的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應作為一個服務整合平臺，必須是地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級的疊加。產(chǎn)業(yè)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合，是地產(chǎn)商的必修課。新形勢下的地產(chǎn)開發(fā)，應實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設，形成居民人口聚集，同時結(jié)合教育、商業(yè)、金融、體育、衛(wèi)生及健康服務等，成為一體化結(jié)構(gòu)。因此，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以文化旅游導向下的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展平臺，其目的是優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，以生產(chǎn)和消費推動城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合的目標。
2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)：“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的綜合結(jié)構(gòu)應是與地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融相結(jié)合。如果沒有房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)，僅僅以現(xiàn)金流做資本，就輕資產(chǎn)做輕資產(chǎn)，缺少了不動產(chǎn)的要素，是非常難經(jīng)營的。輕資產(chǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)，都不是資本市場追逐的目標。房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)有效地整合房地產(chǎn)不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)、服務產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，以及與投融資的金融關系，充分發(fā)揮服務產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)功能實現(xiàn)的價值，體現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)在不動產(chǎn)流動的交易屬性和價值屬性，這樣的房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)是下一個階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心。
3、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式：文旅融合多產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)
在房產(chǎn)融一體化和服務整合平臺的架構(gòu)下，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合下的消費服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學、金多產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，已成為地產(chǎn)項目開發(fā)的主流。在這個核心結(jié)構(gòu)下重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養(yǎng)老這六大幸福產(chǎn)業(yè)加商業(yè)，構(gòu)成了一種多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合地產(chǎn)發(fā)展趨勢?！靶腋．a(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新架構(gòu)。
據(jù)統(tǒng)計，目前百強房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專門成立了文旅集團，文旅產(chǎn)業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。但是，如何轉(zhuǎn)變地產(chǎn)思維為文旅地產(chǎn)思維，在文旅融合的基礎上真正實現(xiàn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級成為了現(xiàn)階段主要的問題。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程：三個階段
1、生產(chǎn)要素聚集階段--企業(yè)自建園區(qū)
20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)--蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，開啟了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展之路。在這個階段，政府為了吸引資金和實體投資創(chuàng)辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區(qū)。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動密集型生產(chǎn)企業(yè)，通過貿(mào)易鏈獲得附加值，缺少技術(shù)研發(fā)價值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。
2、主導產(chǎn)業(yè)整合階段--工業(yè)地產(chǎn)
在政府推動與市場競爭的作用下，這個階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)要素開始重新配置和整合，形成主導產(chǎn)業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，大大提升了企業(yè)的生產(chǎn)力。這個階段的主導產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并配套相應的生產(chǎn)服務設施。與此同時，與產(chǎn)業(yè)相關的科技企業(yè)開始進駐園區(qū)，提升了園區(qū)的綜合開發(fā)實力。生產(chǎn)企業(yè)和技術(shù)企業(yè)的聚集形成了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，工業(yè)地產(chǎn)的影響力不斷擴大。
3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級階段--產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
2003年業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，可以被看作工業(yè)地產(chǎn)概念的升級換代。在這個階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的更迭與產(chǎn)業(yè)融合進程的加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)開始涌現(xiàn)技術(shù)密集型企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng)新思維的驅(qū)動下，推動科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。此外，在國家出臺的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等政策的推動下，這個階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的限制，開始向產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)新區(qū)等載體蔓延，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能、地產(chǎn)項目與城鎮(zhèn)發(fā)展的融合。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：開發(fā)方向
1、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提：“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化”
在產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、地產(chǎn)功能多元化的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應作為一個服務整合平臺，必須是地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級的疊加。產(chǎn)業(yè)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合，是地產(chǎn)商的必修課。新形勢下的地產(chǎn)開發(fā)，應實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設，形成居民人口聚集，同時結(jié)合教育、商業(yè)、金融、體育、衛(wèi)生及健康服務等，成為一體化結(jié)構(gòu)。因此，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以文化旅游導向下的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展平臺，其目的是優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，以生產(chǎn)和消費推動城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合的目標。
2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)：“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的綜合結(jié)構(gòu)應是與地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融相結(jié)合。如果沒有房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)，僅僅以現(xiàn)金流做資本，就輕資產(chǎn)做輕資產(chǎn)，缺少了不動產(chǎn)的要素，是非常難經(jīng)營的。輕資產(chǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)，都不是資本市場追逐的目標。房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)有效地整合房地產(chǎn)不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)、服務產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，以及與投融資的金融關系，充分發(fā)揮服務產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)功能實現(xiàn)的價值，體現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)在不動產(chǎn)流動的交易屬性和價值屬性，這樣的房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)是下一個階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心。
3、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式：文旅融合多產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)
在房產(chǎn)融一體化和服務整合平臺的架構(gòu)下，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合下的消費服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學、金多產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，已成為地產(chǎn)項目開發(fā)的主流。在這個核心結(jié)構(gòu)下重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養(yǎng)老這六大幸福產(chǎn)業(yè)加商業(yè)，構(gòu)成了一種多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合地產(chǎn)發(fā)展趨勢?！靶腋．a(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新架構(gòu)。
