購房寶典：買房流程退房違約金
違約金指當事人過協(xié)商預先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付?！逗贤ā芬?guī)定，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務。一方不履行自己的義務要承擔違約責任。
《合同法》同時規(guī)定，雙方當事人協(xié)商一致可以解除合同。你可以跟開發(fā)商協(xié)商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。同時規(guī)定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。什么是不可抗力？不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果你現(xiàn)在的處境符合這種情況，你可以通知對方，告知不能履行合同。這時候可能會免除部分和全部的責任。
案例1：付定金后不想再購房該房
問題：我前天買房，先繳納了20000的定金，剩余的首付房產(新聞 新房 論壇 微博 )商要求一個星期內繳納，并且已經簽了《商品房買賣合同》，但是現(xiàn)在女朋友不同意購買這個房子，所以我想咨詢一下退房違約金是怎么計算的？比例是多少？是以我現(xiàn)在已經繳納的20000為基數還是以總房款？
解答：要看您這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有2種情況：
1、屬于撻定行為。2萬元定金不予退還。
2、按合同上違約金賠付比例來執(zhí)行。這種方法較好。賠不了多少錢的。我有個別墅客戶。109萬。兩個月的違約金才七千多。那照這樣算的話。您應該賠不了多少違約金。第一金額少、第二時間短。
案例2：國家新政導致退房違約金問題
問題：我參加了今年沈陽春季房交會，看中處房子，家里給交了首付，可現(xiàn)在國家新政出臺導致我貸款貸不下來，想買只能一次性付清，可我沒那能力啊，沒有辦法，我必須選擇退房，可退房涉及到違約金問題，要扣掉首付的10% 我不希望付給開發(fā)商違約金，畢竟不是因為我個人原因要退房， 是國家這破逼政策逼的我必須退房，這新政就沒有說明像我這樣辦一半， 交了首付的人該怎么處理嗎？
解答：這屬于不可抗力的，你和開發(fā)商雙方均無過錯，因此根據《合同法》你無須承擔違約責任，除非你與開發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。
1、可以與開發(fā)商協(xié)商，更名給你相信的并且能夠貸款的人（雙方書面約定清楚，實際房屋屬于你，你負責還錢，他負責過戶給你），畢竟開發(fā)商是需要資金回籠的，你退房，他反而要往外掏錢。
2、申請商業(yè)銀行的個人貸款或私營企業(yè)貸款（如果你有私營企業(yè)或個體工商經營執(zhí)照），但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款，不過國家的這次宏觀調控房貸政策也是短期的政策手段，相信不會超過一年，到時你再申請按揭貸款就是了。
