2020內(nèi)地寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望
時(shí)間：2020/11/5
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2020內(nèi)地寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望
2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求將穩(wěn)健增長(zhǎng)，同時(shí)因?yàn)?G商用的全面啟動(dòng)將促進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而隨著科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求擴(kuò)大，將會(huì)增加寫(xiě)字樓租賃的需求。對(duì)于2020年來(lái)說(shuō)，金融企業(yè)和科技企業(yè)將會(huì)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。
近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。寫(xiě)字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，租戶將迎來(lái)更多升級(jí)搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
疫情對(duì)主力需求行業(yè)沖擊較小：
受疫情影響最大的行業(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。然而，分析表明，疫情對(duì)主要需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)（TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)）的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求的加速增長(zhǎng)。2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國(guó)寫(xiě)字樓租賃總量的60%，預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張：
2020年，人壽保險(xiǎn)、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對(duì)信用評(píng)級(jí)、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實(shí)行國(guó)民待遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐或業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來(lái)新的寫(xiě)字樓需求，成為驅(qū)動(dòng)2020年租賃市場(chǎng)的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務(wù)區(qū)。
市場(chǎng)仍然受制于供應(yīng)壓力：
疫情的爆發(fā)將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預(yù)計(jì)，約13%的新增供應(yīng)將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)下調(diào)至890萬(wàn)平方米。核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都會(huì)有充裕的新增供應(yīng)入市。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。然而，供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢(shì)持續(xù)：
擁有充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來(lái)越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。在“去中心化”趨勢(shì)演進(jìn)的同時(shí)，2020年核心商務(wù)區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場(chǎng)關(guān)注。以專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為主的升級(jí)需求將成為吸納核心商務(wù)區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務(wù)：
租戶對(duì)辦公空間的訴求日趨多元化。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開(kāi)始提供更具柔性的寫(xiě)字樓租賃條款、辦公空間的服務(wù)。寫(xiě)字樓租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在空間和服務(wù)方面，通過(guò)提供靈活辦公、精裝修辦公室、多功能設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對(duì)寫(xiě)字樓租賃靈活性的需求并提升租戶體驗(yàn)。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測(cè)設(shè)備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后寫(xiě)字樓租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。
對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，復(fù)蘇曙光初現(xiàn)。雖然因?yàn)橐咔橛绊?，租金仍在下行中，但隨著疫情漸漸好轉(zhuǎn)，回寫(xiě)字樓復(fù)工人數(shù)增多，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐漸回溫。對(duì)于北京。深圳，上海寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)影響將有限，隨著金融行業(yè)和科技行業(yè)的需求擴(kuò)大，專業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟的情況下，寫(xiě)字樓租金將漸漸回復(fù)。
2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求將穩(wěn)健增長(zhǎng)，同時(shí)因?yàn)?G商用的全面啟動(dòng)將促進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而隨著科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求擴(kuò)大，將會(huì)增加寫(xiě)字樓租賃的需求。對(duì)于2020年來(lái)說(shuō)，金融企業(yè)和科技企業(yè)將會(huì)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。
近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。寫(xiě)字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，租戶將迎來(lái)更多升級(jí)搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
疫情對(duì)主力需求行業(yè)沖擊較小：
受疫情影響最大的行業(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。然而，分析表明，疫情對(duì)主要需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)（TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)）的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求的加速增長(zhǎng)。2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國(guó)寫(xiě)字樓租賃總量的60%，預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張：
2020年，人壽保險(xiǎn)、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對(duì)信用評(píng)級(jí)、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實(shí)行國(guó)民待遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐或業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來(lái)新的寫(xiě)字樓需求，成為驅(qū)動(dòng)2020年租賃市場(chǎng)的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務(wù)區(qū)。
市場(chǎng)仍然受制于供應(yīng)壓力：
疫情的爆發(fā)將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預(yù)計(jì)，約13%的新增供應(yīng)將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)下調(diào)至890萬(wàn)平方米。核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都會(huì)有充裕的新增供應(yīng)入市。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。然而，供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢(shì)持續(xù)：
擁有充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來(lái)越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。在“去中心化”趨勢(shì)演進(jìn)的同時(shí)，2020年核心商務(wù)區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場(chǎng)關(guān)注。以專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為主的升級(jí)需求將成為吸納核心商務(wù)區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務(wù)：
租戶對(duì)辦公空間的訴求日趨多元化。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開(kāi)始提供更具柔性的寫(xiě)字樓租賃條款、辦公空間的服務(wù)。寫(xiě)字樓租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在空間和服務(wù)方面，通過(guò)提供靈活辦公、精裝修辦公室、多功能設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對(duì)寫(xiě)字樓租賃靈活性的需求并提升租戶體驗(yàn)。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測(cè)設(shè)備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后寫(xiě)字樓租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。
對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，復(fù)蘇曙光初現(xiàn)。雖然因?yàn)橐咔橛绊?，租金仍在下行中，但隨著疫情漸漸好轉(zhuǎn)，回寫(xiě)字樓復(fù)工人數(shù)增多，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐漸回溫。對(duì)于北京。深圳，上海寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)影響將有限，隨著金融行業(yè)和科技行業(yè)的需求擴(kuò)大，專業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟的情況下，寫(xiě)字樓租金將漸漸回復(fù)。
