今年北京甲級寫字樓市場或面臨拐點
時間：2020/11/13
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今年北京甲級寫字樓市場或面臨拐點
今年以來，北京寫字樓市場供需兩方面均出現(xiàn)了較大變化，北京寫字樓市場開始面臨一個拐點，由以前的單邊向上的趨勢轉(zhuǎn)向為有所下行，包括租金下調(diào)、空置率上升等新動態(tài)開始出現(xiàn)。
對于今年寫字樓市場現(xiàn)狀，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，這一輪影響面還是比較廣的，超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓都或多或少受到一定程度的影響。但相對而言，超甲級寫字樓比較穩(wěn)定，因為他們有比較穩(wěn)定的租客群，租戶也有一定的經(jīng)濟實力，再加上這類項目的品質(zhì)和服務(wù)有保障，這也會增加租戶的黏性和忠誠度。
對于2020年寫字樓市場，李想預(yù)測，從租戶角度來講，可能還是會保持一個比較保守或觀望的態(tài)勢，比如過去有擴租計劃或新租計劃的租戶，可能會偏保守。這樣就會直接導(dǎo)致寫字樓市場的需求不會出現(xiàn)一個反彈，平均租金將進一步下探，空置率也將進一步上升。
但這并不影響資本對北京寫字樓的態(tài)度，自2017起至2019年前三季度，北京寫字樓市場都呈現(xiàn)出一種資本市場比較活躍的態(tài)勢，每年總成交額都高于上一年，所以，今年的總成交金額也將會高于前兩年。這也反映出北京作為一個投資環(huán)境比較成熟的市場，對機構(gòu)的吸引力還是很強的。機構(gòu)收購的項目也相對比較多元化，包括寫字樓、購物中心或其他一些比較冷門的資產(chǎn)。
根據(jù)第一太平戴維斯第三季度數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目入市，即位于CBD核心區(qū)的正大中心，這使得全市甲級寫字樓存量增加至1148.6萬平方米（含自用面積）。這是CBD中服地塊的第二個交付項目，至此核心區(qū)大體量供應(yīng)對市場的影響開始顯現(xiàn)。新項目的交付入市刺激了部分市場需求得以釋放，目前正大中心預(yù)租情況良好，已鎖定大型律所、傳媒平臺等多家租戶。
從行業(yè)類別來看，本季度來自金融及專業(yè)服務(wù)類公司的租賃需求維穩(wěn)，而新興的互聯(lián)網(wǎng)類公司的租賃需求有所放緩。從企業(yè)背景來看，內(nèi)資企業(yè)、尤其是大型國有企業(yè)保持了一定的擴張勢頭，而外資企業(yè)則表現(xiàn)平淡?？傮w而言，三季度寫字樓整體市場活躍度和吸納量較上一季度均有所改善。
在租金與空置率上，持續(xù)的新增供應(yīng)推動全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點至9.2%，同比也上升了2.4個百分點。雖然市場活躍度較前兩季度有所反彈，但是整體來看，大部分企業(yè)在做出租賃決策時仍然保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致部分寫字樓去化速度有所減緩。由于新增供應(yīng)影響，核心商務(wù)區(qū)CBD的空置率環(huán)比上升3.2個百分點，達到11.1%的高位。另兩個核心商務(wù)區(qū)金融街（000402,股吧）及中關(guān)村（000931,股吧）的空置率仍位于1.6%及1.7%的相對低位。其他非核心商務(wù)區(qū)，如燕莎、東二環(huán)等區(qū)域，其空置率也在經(jīng)歷著不同程度的上浮。與之相對的是，望京商務(wù)區(qū)于本季度實現(xiàn)了良好的去化，空置率因而環(huán)比下降2.6個百分點至10.6%。
為了應(yīng)對愈發(fā)激烈的市場競爭、加速去化空置面積、吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶，部分寫字樓業(yè)主開始調(diào)整租賃策略、給予租戶更為優(yōu)惠的租金，致使本季度全市平均租金連續(xù)第三個季度出現(xiàn)環(huán)比下跌，租金指數(shù)下調(diào)0.4%至每平方米每月人民幣367.6元。寫字樓市場內(nèi)各個板塊的分化也較為明顯，其中得益于產(chǎn)業(yè)集中度高、客戶黏性好的優(yōu)勢，金融街和中關(guān)村的租金指數(shù)分別環(huán)比上漲2.1%和0.9%；而由于受到需求疲軟的影響，其他區(qū)域的租金指數(shù)則出現(xiàn)不同程度的下跌。值得注意的是，本季度望京商務(wù)區(qū)租金指數(shù)環(huán)比跌幅高達（2.5%），這也是該商務(wù)區(qū)連續(xù)第三個季度出現(xiàn)租金環(huán)比下跌的情況。
今年以來，北京寫字樓市場供需兩方面均出現(xiàn)了較大變化，北京寫字樓市場開始面臨一個拐點，由以前的單邊向上的趨勢轉(zhuǎn)向為有所下行，包括租金下調(diào)、空置率上升等新動態(tài)開始出現(xiàn)。
對于今年寫字樓市場現(xiàn)狀，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，這一輪影響面還是比較廣的，超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓都或多或少受到一定程度的影響。但相對而言，超甲級寫字樓比較穩(wěn)定，因為他們有比較穩(wěn)定的租客群，租戶也有一定的經(jīng)濟實力，再加上這類項目的品質(zhì)和服務(wù)有保障，這也會增加租戶的黏性和忠誠度。
對于2020年寫字樓市場，李想預(yù)測，從租戶角度來講，可能還是會保持一個比較保守或觀望的態(tài)勢，比如過去有擴租計劃或新租計劃的租戶，可能會偏保守。這樣就會直接導(dǎo)致寫字樓市場的需求不會出現(xiàn)一個反彈，平均租金將進一步下探，空置率也將進一步上升。
但這并不影響資本對北京寫字樓的態(tài)度，自2017起至2019年前三季度，北京寫字樓市場都呈現(xiàn)出一種資本市場比較活躍的態(tài)勢，每年總成交額都高于上一年，所以，今年的總成交金額也將會高于前兩年。這也反映出北京作為一個投資環(huán)境比較成熟的市場，對機構(gòu)的吸引力還是很強的。機構(gòu)收購的項目也相對比較多元化，包括寫字樓、購物中心或其他一些比較冷門的資產(chǎn)。
根據(jù)第一太平戴維斯第三季度數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目入市，即位于CBD核心區(qū)的正大中心，這使得全市甲級寫字樓存量增加至1148.6萬平方米（含自用面積）。這是CBD中服地塊的第二個交付項目，至此核心區(qū)大體量供應(yīng)對市場的影響開始顯現(xiàn)。新項目的交付入市刺激了部分市場需求得以釋放，目前正大中心預(yù)租情況良好，已鎖定大型律所、傳媒平臺等多家租戶。
從行業(yè)類別來看，本季度來自金融及專業(yè)服務(wù)類公司的租賃需求維穩(wěn)，而新興的互聯(lián)網(wǎng)類公司的租賃需求有所放緩。從企業(yè)背景來看，內(nèi)資企業(yè)、尤其是大型國有企業(yè)保持了一定的擴張勢頭，而外資企業(yè)則表現(xiàn)平淡?？傮w而言，三季度寫字樓整體市場活躍度和吸納量較上一季度均有所改善。
在租金與空置率上，持續(xù)的新增供應(yīng)推動全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點至9.2%，同比也上升了2.4個百分點。雖然市場活躍度較前兩季度有所反彈，但是整體來看，大部分企業(yè)在做出租賃決策時仍然保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致部分寫字樓去化速度有所減緩。由于新增供應(yīng)影響，核心商務(wù)區(qū)CBD的空置率環(huán)比上升3.2個百分點，達到11.1%的高位。另兩個核心商務(wù)區(qū)金融街（000402,股吧）及中關(guān)村（000931,股吧）的空置率仍位于1.6%及1.7%的相對低位。其他非核心商務(wù)區(qū)，如燕莎、東二環(huán)等區(qū)域，其空置率也在經(jīng)歷著不同程度的上浮。與之相對的是，望京商務(wù)區(qū)于本季度實現(xiàn)了良好的去化，空置率因而環(huán)比下降2.6個百分點至10.6%。
為了應(yīng)對愈發(fā)激烈的市場競爭、加速去化空置面積、吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶，部分寫字樓業(yè)主開始調(diào)整租賃策略、給予租戶更為優(yōu)惠的租金，致使本季度全市平均租金連續(xù)第三個季度出現(xiàn)環(huán)比下跌，租金指數(shù)下調(diào)0.4%至每平方米每月人民幣367.6元。寫字樓市場內(nèi)各個板塊的分化也較為明顯，其中得益于產(chǎn)業(yè)集中度高、客戶黏性好的優(yōu)勢，金融街和中關(guān)村的租金指數(shù)分別環(huán)比上漲2.1%和0.9%；而由于受到需求疲軟的影響，其他區(qū)域的租金指數(shù)則出現(xiàn)不同程度的下跌。值得注意的是，本季度望京商務(wù)區(qū)租金指數(shù)環(huán)比跌幅高達（2.5%），這也是該商務(wù)區(qū)連續(xù)第三個季度出現(xiàn)租金環(huán)比下跌的情況。
