寫字樓承壓現(xiàn)狀或于下半年緩解
時間：2020/11/20
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疫情下的寫字樓市場顯露進一步承壓跡象。近日，包括戴德梁行、萊坊等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務(wù)公司發(fā)布的專題報告顯示，受市場供應(yīng)放緩以及需求謹慎入市等因素影響，近期以及未來一段時間寫字樓市場的整體活躍度將會明顯降低。但預(yù)計疫情對整個寫字樓市場供應(yīng)和需求的影響，將于今年下半年逐漸恢復(fù)。
市場供應(yīng)是影響寫字樓成交的一大關(guān)鍵指標。從供應(yīng)層面來看，因受到疫情影響，寫字樓相關(guān)投資減緩、施工周期延長，市場供應(yīng)也由此放緩。加之疫情對于未來市場造成的不確定性，謹慎觀望市場、暫緩現(xiàn)有寫字樓項目的開發(fā)，也成為部分開發(fā)商的選擇。
戴德梁行方面認為，在計劃于本季度乃至部分年內(nèi)入市的項目預(yù)計將多有推遲，寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。在該機構(gòu)看來，一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟活動受限而帶來的短期內(nèi)財務(wù)流動性風險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動。
萊坊方面報告也指出，預(yù)計疫情的持續(xù)將會導(dǎo)致部分在建寫字樓項目供應(yīng)市場的時間有所延后，致使市場上寫字樓的新增供應(yīng)量暫時性的減少。但其認為，這對于一定保持市場供求平衡較為有利。
供應(yīng)之外，市場需求向來也是影響寫字樓成交的另一重要指標。而從寫字樓需求的角度來看，多機構(gòu)均認同，部分業(yè)務(wù)受疫情影響的企業(yè)將暫緩擴張或搬遷，寫字樓市場的活躍度也將因而有所降低，這也會使得承租方在與出租方的租賃條件和租金的談判中，更具有優(yōu)勢。
戴德梁行方面的研報顯示，受本次疫情影響，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快 速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴租的重要對象。
“目前，除了部分相關(guān)生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會有較大擴張需求以外，一些原有擴張或搬遷計劃的企業(yè)將會更多地采取觀望的態(tài)度，預(yù)計短期內(nèi)市場中對寫字樓的吸納需求會有減少。” 萊坊則在專題報告中如是指出。
一般而言，寫字樓市場供應(yīng)與需求的調(diào)整，都會直接反映在空置率和租金等指標上。
上述兩大機構(gòu)研報均顯示，由于短期內(nèi)寫字樓市場供需雙方都持謹慎觀望態(tài)度，預(yù)計寫字樓的租賃成交量將會短期有所減少；租金水平方面，由于需求受到暫時的抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預(yù)計短期內(nèi)寫字樓租金有進一步下探的壓力。
“以在2019已經(jīng)進入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個城市的甲級寫字樓空置率都已攀升至兩位數(shù)，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，我們預(yù)計第一季度甲級寫字樓市場將受到較大影響，下半年這兩個城市的甲級寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高?！?萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨如是說道。
值得一提的是，盡管現(xiàn)階段國內(nèi)寫字樓市場成交不夠活躍，但業(yè)內(nèi)對于寫字樓市場的恢復(fù)周期并未過于悲觀。
萊坊報告指出，預(yù)計今年下半年整個寫字樓市場的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時一部分被疫情所抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對于寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩(wěn)。
市場供應(yīng)是影響寫字樓成交的一大關(guān)鍵指標。從供應(yīng)層面來看，因受到疫情影響，寫字樓相關(guān)投資減緩、施工周期延長，市場供應(yīng)也由此放緩。加之疫情對于未來市場造成的不確定性，謹慎觀望市場、暫緩現(xiàn)有寫字樓項目的開發(fā)，也成為部分開發(fā)商的選擇。
戴德梁行方面認為，在計劃于本季度乃至部分年內(nèi)入市的項目預(yù)計將多有推遲，寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。在該機構(gòu)看來，一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟活動受限而帶來的短期內(nèi)財務(wù)流動性風險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動。
萊坊方面報告也指出，預(yù)計疫情的持續(xù)將會導(dǎo)致部分在建寫字樓項目供應(yīng)市場的時間有所延后，致使市場上寫字樓的新增供應(yīng)量暫時性的減少。但其認為，這對于一定保持市場供求平衡較為有利。
供應(yīng)之外，市場需求向來也是影響寫字樓成交的另一重要指標。而從寫字樓需求的角度來看，多機構(gòu)均認同，部分業(yè)務(wù)受疫情影響的企業(yè)將暫緩擴張或搬遷，寫字樓市場的活躍度也將因而有所降低，這也會使得承租方在與出租方的租賃條件和租金的談判中，更具有優(yōu)勢。
戴德梁行方面的研報顯示，受本次疫情影響，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快 速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴租的重要對象。
“目前，除了部分相關(guān)生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會有較大擴張需求以外，一些原有擴張或搬遷計劃的企業(yè)將會更多地采取觀望的態(tài)度，預(yù)計短期內(nèi)市場中對寫字樓的吸納需求會有減少。” 萊坊則在專題報告中如是指出。
一般而言，寫字樓市場供應(yīng)與需求的調(diào)整，都會直接反映在空置率和租金等指標上。
上述兩大機構(gòu)研報均顯示，由于短期內(nèi)寫字樓市場供需雙方都持謹慎觀望態(tài)度，預(yù)計寫字樓的租賃成交量將會短期有所減少；租金水平方面，由于需求受到暫時的抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預(yù)計短期內(nèi)寫字樓租金有進一步下探的壓力。
“以在2019已經(jīng)進入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個城市的甲級寫字樓空置率都已攀升至兩位數(shù)，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，我們預(yù)計第一季度甲級寫字樓市場將受到較大影響，下半年這兩個城市的甲級寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高?！?萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨如是說道。
值得一提的是，盡管現(xiàn)階段國內(nèi)寫字樓市場成交不夠活躍，但業(yè)內(nèi)對于寫字樓市場的恢復(fù)周期并未過于悲觀。
萊坊報告指出，預(yù)計今年下半年整個寫字樓市場的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時一部分被疫情所抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對于寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩(wěn)。
