商業(yè)地產(chǎn)百科：寫字樓等級劃分簡析
時間：2021/7/20
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對于上班族來說，辦公室?guī)缀蹙褪橇硗庖粋€家，辦公室環(huán)境尤為重要。對于公司老板而言，高端上檔次的辦公室可以彰顯企業(yè)品牌形象。而好的辦公室，當(dāng)然是源自優(yōu)質(zhì)的寫字樓建筑設(shè)計。
美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級，其中A級為投資級，最適合市場要求，高檔裝修和完善配套是主要特征，也最能體現(xiàn)入住企業(yè)的公司形象和地位。B和C級寫字樓一般比較陳舊，但部分物業(yè)可以通過改造升級為A級。
我國由于寫字樓發(fā)展歷程短，分類標(biāo)準尚不成熟，目前，國內(nèi)寫字樓劃分主要有三種標(biāo)準。
一、“甲”系列分類即按頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類，主要參考了星級酒店的評級標(biāo)準，以硬件和軟件為劃分依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公眾裝修標(biāo)準是否具有超前性；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車場數(shù)量及配套等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步。軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標(biāo)準。
1、頂級寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和強大輻射力的甲級寫字樓，不但軟硬件設(shè)備標(biāo)準完全達標(biāo)，在城市中也要具有非常強的美譽度和知名度，比如北京的國貿(mào)中心、上海的金茂大廈、廣州的中信廣場、深圳的平安大廈。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過50,000㎡，單層面積1,500至2000㎡；標(biāo)準層高：凈高2.7m以上；停車位配置：150:1的比例配置，即150㎡配置至少1個車位，并設(shè)有自動計費和防盜安全系統(tǒng)；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于4,000㎡ ，等待時間少于30s，客梯與貨梯分區(qū)，至少2部貨梯；入住率：1-2年內(nèi)不低于70%；營業(yè)方式：單一產(chǎn)權(quán)，僅對外出租，不對外出售安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；
2、甲級寫字樓：硬件標(biāo)準相當(dāng)于四星級酒店，軟件標(biāo)準如物業(yè)管理服務(wù)水平達到三星級酒店以上標(biāo)準，達到5A寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步。故一般說甲級寫字樓也即是指5A寫字樓。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過20,000㎡，單層面積1,000㎡以上；標(biāo)準層高：凈高2.7m以上；停車位配置：150-200:1的比例配置，即150-200㎡配置至少1個車位，并設(shè)有自動計費和防盜安全系統(tǒng)；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于5,000㎡ ，等待時間少于40s，客梯與貨梯分區(qū)，至少1部貨梯；營業(yè)方式：單一產(chǎn)權(quán)，僅對外出租，不對外出售入住率：1-2年內(nèi)不低于65%；安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；
3、乙級寫字樓：硬件標(biāo)準部分達到5A寫字樓水平，軟件標(biāo)準達到星級酒店標(biāo)準。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過10,000㎡，單層面積800㎡以上；標(biāo)準層高：凈高2.5m以上停車位配置：300:1的比例配置，即300㎡配置至少1個車位；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于6,000㎡ ；入住率：1-2年內(nèi)不低于50%；安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；4、丙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。
二、“A”系列分類即智能化5A，具體包括：
1、OA（Office Automation）：辦公自動化系統(tǒng)，使用Internet技術(shù)，使內(nèi)部人員便捷地共享、采集、處理信息；
2、CA（Communication Automation）：通訊自動化系統(tǒng)，建筑或建筑群內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、排水、運輸?shù)冉M成綜合系統(tǒng)，以集中監(jiān)察、控制和管理；
3、FA（Fire Automation）：消防自動化系統(tǒng)，主要由室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)等構(gòu)成；
4、SA（Security Automation）：安保自動化系統(tǒng)，由入侵報警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、防爆安全檢查系統(tǒng)等組成；
5、BA（Building Automation）：樓宇自動化系統(tǒng)，主要由門禁控制系統(tǒng)、中央空調(diào)監(jiān)控及計量計費系統(tǒng)、消防報警及火災(zāi)控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等組成。寫字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說。3A包括：BA（樓宇自動化系統(tǒng)）、OA（辦公自動化系統(tǒng)）和CA（通訊自動化系統(tǒng)）。但5A并不高于3A，而是由于樓宇自動化比較復(fù)雜，專家把它再細分為三類了：BA（樓宇自動化系統(tǒng)）、SA（安保自動化系統(tǒng)）和FA（消防自動化系統(tǒng)）。簡而言之，5A寫字樓所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準層高、標(biāo)準承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。
三、按功能復(fù)合程度分類
1、純寫字樓：辦公功能站絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務(wù)的。一般底層商業(yè)為銀行、咖啡店、高級餐廳、商務(wù)中心、娛樂場所、會議室等。
2、綜合樓：當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，稱為綜合樓。如辦公與商場復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場、萬通大廈等。
3、商務(wù)綜合體：綜合樓的高級形態(tài)，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展廳及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強。
美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級，其中A級為投資級，最適合市場要求，高檔裝修和完善配套是主要特征，也最能體現(xiàn)入住企業(yè)的公司形象和地位。B和C級寫字樓一般比較陳舊，但部分物業(yè)可以通過改造升級為A級。
我國由于寫字樓發(fā)展歷程短，分類標(biāo)準尚不成熟，目前，國內(nèi)寫字樓劃分主要有三種標(biāo)準。
一、“甲”系列分類即按頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類，主要參考了星級酒店的評級標(biāo)準，以硬件和軟件為劃分依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公眾裝修標(biāo)準是否具有超前性；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車場數(shù)量及配套等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步。軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標(biāo)準。
1、頂級寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和強大輻射力的甲級寫字樓，不但軟硬件設(shè)備標(biāo)準完全達標(biāo)，在城市中也要具有非常強的美譽度和知名度，比如北京的國貿(mào)中心、上海的金茂大廈、廣州的中信廣場、深圳的平安大廈。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過50,000㎡，單層面積1,500至2000㎡；標(biāo)準層高：凈高2.7m以上；停車位配置：150:1的比例配置，即150㎡配置至少1個車位，并設(shè)有自動計費和防盜安全系統(tǒng)；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于4,000㎡ ，等待時間少于30s，客梯與貨梯分區(qū)，至少2部貨梯；入住率：1-2年內(nèi)不低于70%；營業(yè)方式：單一產(chǎn)權(quán)，僅對外出租，不對外出售安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；
2、甲級寫字樓：硬件標(biāo)準相當(dāng)于四星級酒店，軟件標(biāo)準如物業(yè)管理服務(wù)水平達到三星級酒店以上標(biāo)準，達到5A寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步。故一般說甲級寫字樓也即是指5A寫字樓。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過20,000㎡，單層面積1,000㎡以上；標(biāo)準層高：凈高2.7m以上；停車位配置：150-200:1的比例配置，即150-200㎡配置至少1個車位，并設(shè)有自動計費和防盜安全系統(tǒng)；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于5,000㎡ ，等待時間少于40s，客梯與貨梯分區(qū)，至少1部貨梯；營業(yè)方式：單一產(chǎn)權(quán)，僅對外出租，不對外出售入住率：1-2年內(nèi)不低于65%；安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；
3、乙級寫字樓：硬件標(biāo)準部分達到5A寫字樓水平，軟件標(biāo)準達到星級酒店標(biāo)準。具體參考標(biāo)準：辦公面積：總面積超過10,000㎡，單層面積800㎡以上；標(biāo)準層高：凈高2.5m以上停車位配置：300:1的比例配置，即300㎡配置至少1個車位；升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于6,000㎡ ；入住率：1-2年內(nèi)不低于50%；安保系統(tǒng)：24小時監(jiān)控、安保服務(wù)；4、丙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。
二、“A”系列分類即智能化5A，具體包括：
1、OA（Office Automation）：辦公自動化系統(tǒng)，使用Internet技術(shù)，使內(nèi)部人員便捷地共享、采集、處理信息；
2、CA（Communication Automation）：通訊自動化系統(tǒng)，建筑或建筑群內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、排水、運輸?shù)冉M成綜合系統(tǒng)，以集中監(jiān)察、控制和管理；
3、FA（Fire Automation）：消防自動化系統(tǒng)，主要由室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)等構(gòu)成；
4、SA（Security Automation）：安保自動化系統(tǒng)，由入侵報警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、防爆安全檢查系統(tǒng)等組成；
5、BA（Building Automation）：樓宇自動化系統(tǒng)，主要由門禁控制系統(tǒng)、中央空調(diào)監(jiān)控及計量計費系統(tǒng)、消防報警及火災(zāi)控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等組成。寫字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說。3A包括：BA（樓宇自動化系統(tǒng)）、OA（辦公自動化系統(tǒng)）和CA（通訊自動化系統(tǒng)）。但5A并不高于3A，而是由于樓宇自動化比較復(fù)雜，專家把它再細分為三類了：BA（樓宇自動化系統(tǒng)）、SA（安保自動化系統(tǒng)）和FA（消防自動化系統(tǒng)）。簡而言之，5A寫字樓所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準層高、標(biāo)準承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。
三、按功能復(fù)合程度分類
1、純寫字樓：辦公功能站絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務(wù)的。一般底層商業(yè)為銀行、咖啡店、高級餐廳、商務(wù)中心、娛樂場所、會議室等。
2、綜合樓：當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，稱為綜合樓。如辦公與商場復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場、萬通大廈等。
3、商務(wù)綜合體：綜合樓的高級形態(tài)，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展廳及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強。
