投資公寓和寫字樓優(yōu)劣勢分析
今年二、三季度以來，央行一個(gè)月內(nèi)兩度降息令不少穩(wěn)健型投資者受到了不小的打擊。尤其對于手頭現(xiàn)金并不充裕的人來說，在原本利息收入已經(jīng)不高的情況下，連番降息可謂名副其實(shí)的“乞丐兜里搶飯吃”。正因如此，7月份以來，湘潭房地產(chǎn)市場一些公寓產(chǎn)品和寫字樓的開發(fā)商紛紛打出了“抗通脹”的投資牌，以吸引投資者的關(guān)注。那么，作為商務(wù)用房中的兩大主力，投資公寓和投資寫字樓各有哪些優(yōu)劣勢呢?
公寓投資長期可行
目前公寓產(chǎn)品以小戶型居多，門檻低，投資很靈活，因此投資價(jià)值與機(jī)會往往較其他住宅產(chǎn)品有優(yōu)勢。公寓市場的興旺來自市場的強(qiáng)烈需求，目前公寓的租賃需求主要有小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、sohu族以及小規(guī)模的餐飲、美容、商務(wù)住宿等。專業(yè)人士建議，投資公寓，不能由于面積小、總價(jià)低而忽略了物業(yè)未來的升值空間，公寓的地段決定其升值潛力和租金回報(bào)率，最好購買位于城市核心或者商貿(mào)活動(dòng)極為繁榮的區(qū)域，或者考慮公寓附近的辦公場所性質(zhì)，周邊最好有一定數(shù)量上規(guī)模的中、高檔寫字樓。
不過需要指出的是，目前公寓市場收益率并不太高，投資回報(bào)周期較長，想通過短炒方式獲得叫高利潤的可能性并不大。更為關(guān)鍵的是，消費(fèi)者在狂熱的投資氣氛中，往往忽略單身公寓的性質(zhì)，在無形之中增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。因此對于投資者而言，眼下選擇地段優(yōu)越、管理良好、面積適中的公寓產(chǎn)品，在長遠(yuǎn)投資的角度上不但能獲得穩(wěn)定的租金，而且物業(yè)能有機(jī)會隨著片區(qū)的成熟而穩(wěn)步升值。
投資寫字樓對經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求
2010年以來，湘潭商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開始步入“快車道”，其中，寫字樓市場更是供銷兩旺，大量甲級產(chǎn)品集中入市，湘潭寫字樓租金以及售價(jià)一度走高。投資寫字樓除了地段等核心要素外，也要考慮短期內(nèi)相同物業(yè)的供應(yīng)量。專業(yè)人士建議，投資寫字樓地段最重要，但除了物業(yè)周邊的商務(wù)氛圍，寫字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮開闊的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高、車位是否充裕等都是投資者需要考慮的重點(diǎn)。同時(shí)，政府對區(qū)域的遠(yuǎn)景規(guī)劃也很重要，直接決定了所投資寫字樓未來的發(fā)展方向。
值得注意的是，從商務(wù)用房的投資成本來看，雖然作為商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓不受限購等因素的影響，但目前寫字樓最低首付不得低于50%，多數(shù)銀行在貸款利率上上浮20%，這些因素都抬高了寫字樓投資的門檻，因此對個(gè)人投資寫字樓的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多。
最后還需要提醒一點(diǎn)，未來寫字樓和公寓產(chǎn)品市場的供應(yīng)量會不斷擴(kuò)大，平均投資回報(bào)率也許會有一定的下滑。同時(shí)鑒于中小投資者的實(shí)力，在投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，投資者要注意，雖然總價(jià)上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司規(guī)模小、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競相壓價(jià)，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)也會影響到投資者日后的投資回報(bào)。
