和商品房走勢(shì)相似，經(jīng)歷了持續(xù)的價(jià)值洼地，深圳寫字樓市場(chǎng)繼北京、上海后開始發(fā)力。2016年二季度，深圳地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租賃需求明顯攀升，大宗辦公樓交易顯著增加。有著雄厚資產(chǎn)背景和強(qiáng)烈資產(chǎn)配置需求的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)頻頻出手，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的偏愛，一方面是“不差錢”，另一方面源于寫字樓相對(duì)穩(wěn)定的租金和增值空間；在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，深圳寫字樓市場(chǎng)可能吸引更多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)前來(lái)投資。
險(xiǎn)企購(gòu)樓不差錢
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近一年來(lái)深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的大宗成交中，金融、地產(chǎn)等行業(yè)頻頻出手、整棟“掃樓”，其中保險(xiǎn)業(yè)的身影尤為活躍。
2015年第四季度，華夏保險(xiǎn)以約20億元的價(jià)格，購(gòu)置了位于福田的京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)10層寫字樓，約2.4萬(wàn)平方米；今年1月，前海人壽拋出10億元，拿下了皇庭中心約2萬(wàn)平方米的寫字樓；最近，太平洋壽險(xiǎn)更是豪擲27億元，購(gòu)入深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達(dá)到4萬(wàn)平方米……
保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大把撒錢買樓，引發(fā)業(yè)界甚至社會(huì)上的熱議。一些業(yè)內(nèi)專家指出，這在一定程度上表明手握大量現(xiàn)金資產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在為錢尋找出路時(shí)“似乎 找不到更好的出路”，資本市場(chǎng)長(zhǎng)期徘徊、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩復(fù)雜、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型艱難等，都導(dǎo)致保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)視作主要的投資方向。在北京、上海的寫字 樓被“炒到天上”后，保險(xiǎn)資金又瞄準(zhǔn)了相對(duì)低洼的深圳寫字樓市場(chǎng)。
不僅是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，險(xiǎn)資“掃樓”的腳步已經(jīng)走向海外。近日，中國(guó)人壽以16.5億美元的總收購(gòu)價(jià)格，完成收購(gòu)曼哈頓某標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目。而泰康人壽在倫敦、紐約、芝加哥等地已投資項(xiàng)目累計(jì)金額超過(guò)30億元。
“保險(xiǎn)資金目前非常活躍，其自用和投資需求相結(jié)合的投資熱點(diǎn)已經(jīng)成為一個(gè)新趨勢(shì)?！敝倭柯?lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示，由于目前深圳經(jīng)濟(jì)的基本面維持良好發(fā)展，保險(xiǎn)業(yè)又具有活躍的自用購(gòu)買需求，這將一定程度上降低深圳甲級(jí)寫字樓的空置率壓力。
寫字樓符合險(xiǎn)資“胃口”
保險(xiǎn)業(yè)為何對(duì)寫字樓項(xiàng)目青睞有加？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于保險(xiǎn)市場(chǎng)當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，資金累積規(guī)模不斷擴(kuò)大，寫字樓項(xiàng)目憑借著穩(wěn)定的投資年回報(bào)率和高增長(zhǎng)率，成為比較合理的資產(chǎn)配置渠道。
中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《2014-2018年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，近年來(lái)，辦公樓物業(yè)的投資年回報(bào)率在4%-10%，辦公樓物業(yè)帶來(lái)的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。
“雖然寫字樓的流動(dòng)性較差，但可以作為長(zhǎng)期投資，不僅有增值的空間，還能獲得穩(wěn)定的租金，這符合險(xiǎn)資投資運(yùn)用的安全性原則要求。”上述人士分析 稱，深圳樓市的長(zhǎng)期投資價(jià)值已經(jīng)獲得了大機(jī)構(gòu)資金認(rèn)同，但鑒于當(dāng)前住宅價(jià)格攀高，投資風(fēng)險(xiǎn)累積，加之調(diào)控政策的出臺(tái)，部分資金充裕的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者轉(zhuǎn)向 寫字樓市場(chǎng)也是合理之舉。
深圳辦公樓租金低過(guò)京滬
記者從深圳保監(jiān)局了解到，截至2016年一季度末，深圳共有保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)23家，保險(xiǎn)分公司70家，保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額共計(jì)3.4萬(wàn)億元，繼續(xù)位居全國(guó)第二。憑借著險(xiǎn)企雄厚的資產(chǎn)背景和極具潛力的保險(xiǎn)市場(chǎng)，深圳未來(lái)可能出現(xiàn)更多的險(xiǎn)資“掃樓”現(xiàn)象。
一方面原因是，深圳核心區(qū)域?qū)懽謽且廊挥锌臻g。以福田區(qū)為例，“十三五”期間，福田區(qū)力爭(zhēng)新增20家以上總部型金融機(jī)構(gòu)，培育10家全國(guó)領(lǐng)先的金融 龍頭企業(yè)。然而福田目前可售的甲級(jí)寫字樓極少。高力國(guó)際深圳分公司總經(jīng)理簡(jiǎn)家宏坦言，深圳市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)且可用于買賣的寫字樓項(xiàng)目其實(shí)并不多，“險(xiǎn)企的資金成 本較低，除了自用之外，險(xiǎn)資購(gòu)置寫字樓也會(huì)考慮到投資性質(zhì)”。
另一方面，雖然深圳住宅市場(chǎng)均價(jià)已躍居全國(guó)首位，但寫字樓市場(chǎng)的租金仍低于北京和上海，這或?qū)⑹请U(xiǎn)資眼中的投資藍(lán)海。根據(jù)高力國(guó)際研究部數(shù)據(jù)顯 示，去年深圳寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，整體租金上升至每月每平方米約215元，而北、上、廣分別為每月每平方米332元、307元、155元。在四個(gè)一線 城市中，深圳租金超過(guò)廣州，但僅僅是北京的6成。此外，今年一季度，全市甲級(jí)寫字樓租金同比上漲1.8%至每月每平方米216.9元。
因此，投資方普遍認(rèn)為深圳的寫字樓市場(chǎng)擁有穩(wěn)固的基本面、高租金回報(bào)和資本增值的潛力，在未來(lái)一段時(shí)間仍將受到青睞。夏春毅預(yù)計(jì)，下半年深圳將有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，需求方面預(yù)增，優(yōu)質(zhì)單一產(chǎn)權(quán)的甲級(jí)辦公樓租金仍有上漲空間。
