商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言：“街區(qū)商業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！辈徽撌谴笮唾?gòu)物中心、便利店、連鎖店……從事商業(yè)活動(dòng)選址非常重要。
商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。那么商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的尺度是怎樣的呢？
一、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過(guò)程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
所謂人潮即錢潮，商鋪所在區(qū)域的人流量是決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的先決條件，原則上有人流就有消費(fèi)的機(jī)會(huì)，有人流就有消費(fèi)的可能。但是，人流量只是參數(shù)之一，還有一個(gè)定位匹配的問(wèn)題。
譬如，對(duì)于一家電器經(jīng)營(yíng)商來(lái)講，選址一般會(huì)選在商業(yè)比較扎堆的地方，而不是大型成熟社區(qū)，商業(yè)扎堆的地方周邊業(yè)態(tài)比較豐富，客流量比較大，開(kāi)店可以實(shí)現(xiàn)客流量的互補(bǔ)，相互帶動(dòng)。而大型成熟社區(qū)，開(kāi)一家大型超市、餐飲店、洗衣店都沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)槿丝诙?，?duì)日用品消耗比較大，日常消費(fèi)需求旺盛，但是對(duì)于電器這樣的耐用消費(fèi)品店就不太合適。因?yàn)樯鐓^(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對(duì)電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長(zhǎng)。
二、交通狀況要好
交通是改變一個(gè)區(qū)域土地屬性的重要指標(biāo)，而土地屬性決定著區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。
眾所周知，凡交通便捷的地區(qū)其土地價(jià)值均高于同等條件下交通不便的地區(qū)，同時(shí)便捷的交通也是帶動(dòng)人流的決定性因素。
交通狀況的好壞直接影響到客流量。國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車社會(huì)，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。
交通狀況對(duì)于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。新開(kāi)的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會(huì)讓更多的人喜歡來(lái)此購(gòu)物，對(duì)于銷售會(huì)有好處。
三、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過(guò)程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
投資商業(yè)投的就是眼光，比如國(guó)際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會(huì)沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個(gè)店。也許此時(shí)這個(gè)地區(qū)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，房子、地價(jià)都比較便宜，但是過(guò)了一兩年以后這個(gè)地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價(jià)迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題?！笆濉币?guī)劃中，北京市著力疏散非城市核心功能。王府井、西單等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)已飽和，隨著人流外溢，石景山、大興、順義等新型商業(yè)街區(qū)正在成形，譬如石景山規(guī)劃打造的長(zhǎng)安金軸、大興新國(guó)門商圈等日益成型，為商業(yè)奠定了良好的投資基礎(chǔ)。在外行來(lái)看，一些新型興區(qū)域現(xiàn)狀并不好，但是一年、兩年，隨著政府配套合適的跟進(jìn)，該區(qū)域的人氣會(huì)越來(lái)越旺，商業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越好。
四、定制化是大勢(shì)所趨
除了上面的三個(gè)因素之外，開(kāi)發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時(shí)也會(huì)挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢(shì)所趨。
譬如鋪型方面，如同住宅，商鋪的鋪型是決定使用便捷程度的關(guān)鍵指標(biāo)，就商鋪而言，鋪型方正，大面寬，短進(jìn)深的設(shè)計(jì)，是一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所必備的條件。鋪型方正是便于后期的店面裝修，降低內(nèi)部改造的成本，大面寬可使商鋪擁有更多的展示面，增強(qiáng)商鋪的昭示性。短進(jìn)深則可使商鋪的動(dòng)線更為流暢。此外要考慮到大型商超、物流卸貨區(qū)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃階段，就要站在投資者的使用角度，考慮到每一處細(xì)節(jié)。
開(kāi)發(fā)商們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中越來(lái)越注重推行定制化。例如他們將一整塊15000平方米的商業(yè)面積完全給沃爾瑪定制，結(jié)果收到意想不到的效果。在過(guò)程中形成了一個(gè)誰(shuí)能整買就為誰(shuí)定制的原則。比如要做游泳館，前期土建按照客戶的要求來(lái)完成，就不用反復(fù)修改，造成不必要的浪費(fèi)了。
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商很少考慮所開(kāi)發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實(shí)際上與希望引進(jìn)大賣場(chǎng)的需求并不相符，就會(huì)造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無(wú)形當(dāng)中使得成本又上升了很多。因此，要用現(xiàn)代化的思維來(lái)進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。商業(yè)要量身定造，只有這樣才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。(來(lái)源：今日頭條)
