前10月賣地：一二線頻破千億，三四線成交下滑
2019年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國(guó)各級(jí)城市的貫徹落實(shí)，市場(chǎng)從“小陽(yáng)春”逐步降溫。進(jìn)入10月份以來，全國(guó)土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。
盡管如此，熱點(diǎn)城市土地出讓金規(guī)模仍然不斷刷新歷史同期紀(jì)錄。據(jù)易居(博客)研究院數(shù)據(jù)，前10月受監(jiān)測(cè)的40城市中，土地出讓金達(dá)到千億元的有8個(gè)；中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)則顯示，截至11月18日，土地出讓金達(dá)到千億元的城市已達(dá)12個(gè)。
那么，今年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個(gè)多月，各級(jí)城市供地及房企投資還將呈現(xiàn)哪些變化？
前10月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌
“初步統(tǒng)計(jì)，10月份全國(guó)300個(gè)城市土地住宅用地供應(yīng)規(guī)模超過1億平方米，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，但成交規(guī)模同比下降接近20%，10月份的供應(yīng)節(jié)奏是有所放緩的。10月份全國(guó)300個(gè)城市住宅用地，不管是供應(yīng)還是成交同比都有所下降，成交樓面價(jià)也是基本下跌。但按照慣例，部分企業(yè)年底拿地動(dòng)作較多，導(dǎo)致了土地溢價(jià)率開始出現(xiàn)了小幅上漲的走勢(shì)。”中國(guó)指數(shù) 研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生分析認(rèn)為。
易居地產(chǎn)研究院月初發(fā)布的《10月40城土地市場(chǎng)月報(bào)》顯示，今年10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌3.8%，量?jī)r(jià)齊跌。其中，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積環(huán)比下降36.8%；二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%，地價(jià)環(huán)比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點(diǎn)二線城市，多宗地塊以底價(jià)成交，土地市場(chǎng)涼意濃濃。
今年以來土地購(gòu)置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)，考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)全年開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積維持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)沒有懸念。
但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“即便個(gè)別城市出現(xiàn)突然火爆的情況，但從全國(guó)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，大趨勢(shì)還是降溫的，說明當(dāng)前企業(yè)還是趨向謹(jǐn)慎和保守，土地市場(chǎng)也不會(huì)明顯反彈。”
更能反映市場(chǎng)冷熱程度的成交溢價(jià)率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計(jì)，10月份40個(gè)典型城市土地溢價(jià)率為14.3%，較9月下降2.4%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉(博客)分析認(rèn)為，“從企業(yè)投資的角度來講，近期拿地前評(píng)估的凈利潤(rùn)要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤(rùn)要求，今年二季度有的企業(yè)率哪怕利潤(rùn)5%、6%，甚至不賺錢都會(huì)拿地。但近期由于融資環(huán)境收緊、企業(yè)資金鏈緊張，而且當(dāng)前行業(yè)處于低谷期，所以房企為了控制風(fēng)險(xiǎn)，把利潤(rùn)要求提高了?！?
分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價(jià)率高于10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個(gè)典型城市中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽(yáng)、東莞、沈陽(yáng)、武漢和荊州，溢價(jià)率分別為44%、40%、33%、22%和22%。
但多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新》記者采訪時(shí)表示，盡管市場(chǎng)走弱，但對(duì)房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。
“我們認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年一二季度這個(gè)階段，對(duì)于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現(xiàn)主要是各個(gè)城市出現(xiàn)流拍和大量的底價(jià)成交，這代表著現(xiàn)在土地市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)階段性調(diào)整期，這種情況下是個(gè)比較好的拿地窗口期?！睆埡陚フf。
各城土地市場(chǎng)冷熱不均
今年1~10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于各城市實(shí)施“一城一策”差異化調(diào)控，各城市在供地節(jié)奏、土地政策、市場(chǎng)環(huán)境上的差異造成了土地市場(chǎng)的分化。
其中，一線城市地價(jià)在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價(jià)率一度分別達(dá)到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場(chǎng)成交量下降明顯，地價(jià)小幅下跌。
較為突出的是二線城市的表現(xiàn)。今年2月份之后，廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈明顯?！兑拙涌靾?bào)之40城土地市場(chǎng)月報(bào)》指出，一方面是因?yàn)榈谝患径劝l(fā)債融資量較多，房企資金面較為寬松；另一方面是因?yàn)殚_發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變——規(guī)避三四線城市、向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為主要的拿地對(duì)象。但進(jìn)入下半年，在政策持續(xù)快速收緊的趨勢(shì)下，土地成交量持續(xù)下降、地價(jià)漲幅不斷收窄，9月漲幅轉(zhuǎn)負(fù)，10月量?jī)r(jià)齊跌。
從供應(yīng)量上看，據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個(gè)城市供應(yīng)量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應(yīng)量排名前三位。
與此同時(shí)，《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，10月份三四線城市整體供應(yīng)增加，但成交總量下滑。300城中，三四線城市成交土地面積4561萬平方米，環(huán)比減少27%，同比減少15%；土地出讓金為1243億元，環(huán)比減少21%，同比增加14%；土地平均溢價(jià)率為10%，較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)。
三四線城市土地趨冷已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，土地流拍數(shù)量高企更是印證了這一趨勢(shì)。高院生指出，“流拍率來看，10月份單月300個(gè)城市中共有52宗流拍，從流拍率達(dá)到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時(shí)間出讓12宗地塊，其中7宗流拍。由此看來，三四線城市土地市場(chǎng)‘遇冷’的情況更加嚴(yán)峻，企業(yè)從安全性的角度更傾向于二線城市以及二線周邊的城市?！?
嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析了兩個(gè)截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強(qiáng)勢(shì)的代表，近期地價(jià)刷新歷史記錄，但在以往該城市表現(xiàn)并不突出，說明部分開發(fā)商包括碧桂園等的進(jìn)入，使其地價(jià)上漲，同時(shí)溢價(jià)率也相應(yīng)上漲較快。這也反映了當(dāng)前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。
而無錫則恰恰相反，在2017~2018年市場(chǎng)表現(xiàn)較熱，但當(dāng)前管控比較嚴(yán)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫。說明調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出效果，是值得肯定的，這對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)具有積極的意義。無錫跟包頭表現(xiàn)截然不同，市場(chǎng)走勢(shì)也說明了不同城市的特征。
杭州昆明領(lǐng)銜賣地榜
事實(shí)上，不少城市每年都會(huì)制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃。在今年僅剩的一個(gè)多月里，今年的土地市計(jì)劃完成得如何了？
先看北京。今年7月，《北京市2019年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)布，計(jì)劃安排商品住宅用地600公頃，下限為300公頃，這也是北京首次設(shè)定商品供應(yīng)用房的下限。但據(jù)中指研究院《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)(2019年10月)》，截至10月，北京共成功出讓住宅用地42宗，總建設(shè)用地面積近271公頃，入市宅地面積尚不足300公頃。
10月15日，北京三宗宅地集中入市，總面積約18.8萬方米，單日攬金近百億元。11月13日，北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩宗限競(jìng)地塊出讓，總建設(shè)用地面積9.73萬平方米，總成交價(jià)達(dá)73.52億元。下月，北京預(yù)計(jì)將迎4宗宅地入市，總規(guī)劃建筑面積48萬平方米。
但北京今年土地市場(chǎng)具有一定的特殊性。中國(guó)指數(shù) 研究院土地云事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅(jiān)分析稱，“2019年的特點(diǎn)是宅地成交樓面均價(jià)同比上升，但是溢價(jià)率同比下降。以三季度為例，北京宅地成交樓面均價(jià)25324元每平米，同比上漲22%，但平均溢價(jià)率僅9%，較2018年同期下降13%，市場(chǎng)的降溫比較明顯。三季度以來，在樓市嚴(yán)控背景下，房企融資渠道顯著收緊，市場(chǎng)預(yù)期顯著回調(diào)，房企拿地趨理性，宅地的市場(chǎng)熱度持續(xù)回落?！?
再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起，杭州住宅用地溢價(jià)率開始下滑，至8月份觸底反彈，10月溢價(jià)率環(huán)比續(xù)增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為21%，較上月增加8個(gè)百分點(diǎn)。中指研究院方面分析，下月杭州土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄，如無新政策發(fā)布加緊調(diào)控，溢價(jià)率水平或?qū)⒗^續(xù)走高。
“在一二線城市當(dāng)中，杭州在過去3年的土地出讓金額應(yīng)該是最多，整體供應(yīng)量也比較大?！睆埡陚ブ赋觯骸敖衲晗掳肽陱匿N售角度來講，過去兩三年的土地供應(yīng)量大，所以市場(chǎng)壓力應(yīng)該是存在的。個(gè)人建議杭州應(yīng)該適度減少土地供應(yīng)量，或者是根據(jù)每個(gè)區(qū)域的供應(yīng)情況差異，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性地增加或減少?！?
再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國(guó)土地成交金額TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增長(zhǎng)超過100%；位列規(guī)劃建筑面積榜首，同比增長(zhǎng)85%。
對(duì)于昆明土地市場(chǎng)的火熱，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“還是因?yàn)榉科筇貏e看好昆明。昆明所在的西南市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯超過歷史數(shù)據(jù)和全國(guó)同類城市板塊。近期海南市場(chǎng)表現(xiàn)不好，部分需求進(jìn)入到昆明、南寧和貴陽(yáng)市場(chǎng)，尤其是昆明和南寧，這兩年特別是今年下半年表現(xiàn)非常明顯。土地交易熱、地價(jià)便宜，也吸引了很多房企去拿地?！?
張宏偉認(rèn)為，昆明由于政策限制較少，產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，因此房企都在進(jìn)行布局，一旦有土地出讓，成交狀況便會(huì)比較積極。但他同時(shí)指出，“應(yīng)該還是要控制一下土地供應(yīng)節(jié)奏，除了公開出讓的地塊，昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項(xiàng)目，后續(xù)必然也會(huì)流轉(zhuǎn)到土地市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，所以需要適度控制土地的供應(yīng)?！?
劉韌堅(jiān)仍然看好二三線城市的投資機(jī)會(huì)?！岸€城市開發(fā)商會(huì)根據(jù)人口流入和企業(yè)流入情況加大投入，未來我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率，依然是溢價(jià)平平的態(tài)勢(shì)。但是二三線城市我們相信還是有很大機(jī)會(huì)繼續(xù)維持土地市場(chǎng)興旺的態(tài)勢(shì)?！?
