北京市《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》今天公布，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，北京在10月1日前出臺政策，信號意義大于政策本身調控的意義，北京政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一二線城市調控樓市的模板。所以北京政策出臺，意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點，即政策拐點已經在今年第四季度正式開啟。
嚴躍進表示，此次政策明確了調控的目的，主要為四點。
第一、增加房地產市場的有效供應。此類提法意味著供給側結構性改革在房地產市場上將全面鋪開，尤其是在去庫存的這兩年時間中，部分城市開始轉變了政策導向，積極轉向補庫存的導向。對于北京市場而言，后續(xù)積極供地和強化供應端的釋放，將會有一系列新動作。
第二、優(yōu)化供應結構。應該說北京今年的庫存不足的壓力是要小于其他幾個一線城市的。但是，對于北京市場來說，后續(xù)在調整供應結構方面依然有很多內容。包括此前自住型商品住房的供應、后續(xù)租賃型房屋的供應、普通小戶型住房的供應、精裝修住房比例的調整等，都將成為供應端調整結構的體現。
第三、強化交易管理。此類政策的出臺和首付貸等違規(guī)現象有關系。目前市場交易過熱，背后一些違規(guī)做法很多，北京積極對此類交易行為進行管理，將使得后續(xù)市場交易比較平穩(wěn)，同時打擊各類虛假交易的現象，這是維護購房者基本購房利益的保障。
第四、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這樣一個表述，在當前資產泡沫比較重的情況下，有積極的意義，尤其是目前房價上漲過快，因此亟需通過管控市場來穩(wěn)定預期和促進市場良性發(fā)展。
政策一、加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構。
嚴躍進指出，該政策最大的亮點是重新強調“90/70”政策，該政策在近幾年其實被很多房企所忽視，進而出現了很多違規(guī)的做法，也不利于中小套型住房的供應。北京此次明確此類需求，顯然也會引起其他一二線城市的跟進。
另外在此類政策中，北京明確了要“兼顧滿足改善性住房需求”的導向，這也說明此類政策的出臺，依然是兼顧剛需和改善型需求的，說明政策依然給予了改善型購房者購房行為一定的政策支持。
政策二、加快自住型商品住房用地供應。
嚴躍進表示，北京此次繼續(xù)明確了“自住型商品住房”的概念，說明此類住房后續(xù)依然會成為北京一類重點扶持的項目。此類物業(yè)在試點過程中，整體上整個市場的認可程度較高，尤其是部分近郊區(qū)的物業(yè)，認購積極，也降低了購房成本。所以后續(xù)北京各區(qū)在此類物業(yè)的供地方面依然會加快節(jié)奏，利好后續(xù)部分購房困難群體的選房。
政策三、強化“控地價、限房價”的交易模式。
嚴躍進認為，此類政策實際上就是要打擊地價和房價的資產泡沫，帶有很強的政策導向。
“應該說，北京明確了一類做法，即高價土地未來會附加一類約束，即房屋銷售價格會面臨限制。此類做法在此前個別二線城市中已經有所體現。”嚴躍進表示，“應該說這或意味著后續(xù)其他城市或也紛紛采取此類做法，即政府不再單純打壓高地價現象，但會在此類高地價項目的銷售方面設定一個上限，進而抑制房企拿地沖動?！?
另外在此類政策中，也提及了鼓勵房企自持住宅物業(yè)的做法，這是一個信號。此類做法在上海有過，而且相對多，但北京還沒有正式實施，這意味著北京市場正積極推進住房第四級市場的建立，即住房租賃市場。
政策四、進一步完善差別化住房信貸政策。
嚴躍進表示，此類政策是當前購房者最關心的問題，提高首付比例也使得加杠桿的模式失效，有利于穩(wěn)定市場交易。在政策出臺前，北京首套住宅首付為三成，但現在首付比例提高到了35%，這顯然使得首套購房的資金壓力會上升，進而使得首套住房后續(xù)會有一定的約束。同時此次政策明確了非普通住房的首付比例不低于4成，這是新增加的內容。
換而言之，未來購置首套住房將按照普通和非普通住宅采取差別化的信貸比例。而對于改善型的住房交易模式，過去規(guī)定需要五成首付，但現在按照普通和非普通住房進行區(qū)別，普通的按照過去的政策走，依然是五成。而非普通的則調高到七成。這會使得后續(xù)二套購房尤其是購置大戶型住房的門檻提高。
