近年來，遭遇泡沫化、同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場正走向深水區(qū)，洗牌已不可避免；而城市核心區(qū)寫字樓租金則一如既往走高，北京商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)商場變身寫字樓的新潮，“商改寫”成為北京房地產(chǎn)市場新拐點。
商場：內(nèi)憂外患，尷尬降門檻招商
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前國內(nèi)購物中心數(shù)量已至4000余家，全國已完工和在建的商業(yè)體總面積超20億平方米，人均商業(yè)面積遠超世界平均水平。
由于經(jīng)濟環(huán)境變化，產(chǎn)能過剩，各大百貨公司紛紛尋求轉(zhuǎn)型，但仍難以避免同質(zhì)化現(xiàn)象，全國各地商場出現(xiàn)不同程度的空置情況，行業(yè)泡沫較大，商業(yè)面積過剩。目前，中國一線城市購物中心平均空置率近10%，二線城市高達15%-20%。
事實上，商場扎堆批量“復制”，還導致定位雷同，進而加大了招商難度。部分定位明確的商場為招商也舍棄了原有文化定位，成為同質(zhì)化大軍中的一員，反而增加自身招商難度，陷入惡性循環(huán)。
除此之外，電商也成為實體商業(yè)的威脅因素之一，截至2015年，網(wǎng)絡交易額已達3.8萬億元，增長率為36.2%，電商業(yè)的不斷發(fā)展使商業(yè)實體銷售受到?jīng)_擊。例如著名的前門商圈，由于緊鄰天安門廣場，游客眾多，一直是北京旅游路線規(guī)劃之一，但隨著商場業(yè)態(tài)的趨同和電商的不斷沖擊，目前店面空置率已高達三成。
傳統(tǒng)商場內(nèi)憂外患，處境堪憂。面對商場長期的大面積空置，開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽歉脑?，“商改寫”已然成為北京商業(yè)地產(chǎn)新趨勢。
“商改寫”：商業(yè)地產(chǎn)的春天？
商場從初期的開發(fā)競爭走向運營和資本競爭，租金漲幅減緩，開發(fā)商面對物業(yè)逐步老化、經(jīng)營赤字等尷尬，更愿轉(zhuǎn)投租金回報相對穩(wěn)定的寫字樓。
首先，隨著國內(nèi)城市不斷發(fā)展，一線城市核心區(qū)域?qū)懽謽枪吔柡?，出現(xiàn)泡沫可能性極低。例如，北京四環(huán)內(nèi)幾乎無可在開發(fā)商業(yè)用地，升值空間高。短期內(nèi)，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率將持續(xù)處于低位。
其次，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，創(chuàng)業(yè)公司不斷增加使得市場對寫字樓的需求逐年增大。同時，隨著科技的不斷發(fā)展，企業(yè)對辦公環(huán)境的要求也越來越高，傳統(tǒng)寫字樓已無法滿足市場需求，供需關系使得寫字樓不斷穩(wěn)健發(fā)展。
商場趨同嚴重，伴隨著電商業(yè)不斷緊逼，尋求新的方式突圍勢在必行。易居研究院庫存報告顯示商業(yè)用房和寫字樓的去庫存周期分別為150.4個月和119.8個月，商場改為寫字樓不僅提高了土地利用率，也符合了市場預期發(fā)展。
北京：“商改寫”模式持續(xù)走熱
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)影響微弱，需求增長穩(wěn)定，租金也呈穩(wěn)健上升趨勢。統(tǒng)計顯示，2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金已達每月每平方米378.1元，持續(xù)走高的租金讓商場相形見絀，“商改寫”成為開發(fā)商提高收益的新選擇。
此前，SOHO中國的董事長潘石屹接受采訪時稱，十年甚至五年前，商鋪的利潤率還是辦公樓的幾倍，而現(xiàn)在商鋪的利用率遠不如辦公樓。相比容易受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場，寫字樓無疑是更好的選擇。所以，潘石屹果斷將竣工的光華路SOHO商場部分改成了辦公空間。無獨有偶，著名的中關村鼎好大廈用4年時間清退大廈電子賣場，引入眾創(chuàng)空間品牌入駐運營，目前，鼎好大廈除一層外，均是提供辦公服務的眾創(chuàng)空間。
為何市場上寫字樓的供應量逐年增加，供求關系卻依然緊張？這主要是因為非核心區(qū)的公共設施狀況及商務氛圍，都不足以支撐未來龐大的辦公供應，規(guī)劃利好在短期內(nèi)也難以顯現(xiàn)出效果。市場真正的需求是位于城市核心商圈、高端優(yōu)質(zhì)的商辦寫字樓。
據(jù)悉，高和資本收購的首個持有型寫字樓項目新街高和便是典型代表之一，該項目總面積為2.8萬平米，緊鄰金融街核心區(qū)域，聯(lián)動中關村及西直門商圈，商務潛力無限。同時，項目可步行至地鐵2號線、4號線和19號線，擁有發(fā)達的交通體系。
在此基礎上，新街高和由都市實踐著名建筑師王輝擔任改造設計，結合當?shù)貧v史文化，并打破傳統(tǒng)寫字樓的空間設計，推出了共享辦公的新型產(chǎn)品形態(tài)“Hi Work”，其中包括“共享會議”的Hi會，具有圈層社交屬性的Hi吧、Hi咖、Hi辦等功能空間。
同時，Hi Work以“輕奢、生態(tài)、辦公”為理念，為企業(yè)提供資源、空間增效、創(chuàng)新指導、辦公配套和VIP接待五大服務。除此之外，Hi Work還重在完善辦公服務的生態(tài)鏈條，催化不同企業(yè)間的化學反應，與優(yōu)客工場等針對初創(chuàng)企業(yè)的聯(lián)合辦公產(chǎn)品不同，該產(chǎn)品形態(tài)主要針對希望摒棄傳統(tǒng)辦公模式，又對品質(zhì)有較高要求的成長型企業(yè)客戶。
在商場不斷趨同、大量面積長期空置的情況下，投資商和散戶投資者均面臨發(fā)展困境。與此同時，核心商圈辦公供應不足，部分大型企業(yè)被迫搬離，地方政府亦面臨著稅收損失?！吧谈膶憽蓖ㄟ^“樓宇經(jīng)濟”模式，對存量樓宇進行改造，以最大限度挖掘城市核心區(qū)域價值，使得投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑，地方政府也實現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，有效的實現(xiàn)了多方共贏。
