廈門樓市火熱 為何商辦寫字樓并未從中獲益？
近段時間，廈門一些SOHO項(xiàng)目銷售火熱。對此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與廈門樓市整體火熱的行情有關(guān)。然而記者注意到，與SOHO等商住項(xiàng)目不同，作為商辦項(xiàng)目的寫字樓，卻并未在樓市紅火的好景中受益。這究竟是為什么？
不溫不火
“盡管自去年下半年以來，廈門樓市一片火熱，但寫字樓市場卻像是一塊隔熱的絕緣體，依然波瀾不驚?！痹诮邮懿稍L時，有業(yè)內(nèi)人士如此感慨。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比去年，鷺江道、觀音山、兩岸金融中心等片區(qū)的寫字樓租金水平呈現(xiàn)持平或略微下降的態(tài)勢。如，兩岸金融中心片區(qū)甲級寫字樓（毛坯）租金總體在75元/平方米/天，觀音山片區(qū)為60元/平方米/天，鷺江道則在120元/平方米/天，相比去年，租金小幅下降。
從空置率來看，廈門寫字樓市場同樣表現(xiàn)不溫不火。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，廈門優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓空置率為14.0%，較去年第四季度上升2個百分點(diǎn)，較去年同期則下降2.8個百分點(diǎn)。
寫字樓屬于純粹用于商業(yè)辦公的商辦地產(chǎn)，相比之下，商業(yè)、居住兩用型的商住地產(chǎn)，則明顯更多地受益于當(dāng)下火熱的樓市。易居克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，廈門SOHO成交均價約19668.62元/平方米，環(huán)比3月份上漲2.2%。此外，今年前4個月，廈門SOHO產(chǎn)品共成交1815套，同比上漲62.9%。
受抑于宏觀經(jīng)濟(jì)？
“寫字樓市場的走勢與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢是一致的。”戴德梁行廈門公司總經(jīng)理潘育敏說，根據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，近兩年來，廈門寫字樓的入駐企業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主。在2015年入駐甲級寫字樓的企業(yè)中，金融類企業(yè)占比高達(dá)65%。到了2016年，受國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)洗牌和國際貿(mào)易局勢惡化影響，一些片區(qū)的寫字樓空置率出現(xiàn)較大幅度的上升。
與此同時，與廈門樓市住宅總體供應(yīng)不足不同的是，廈門寫字樓存量并不小。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，廈門優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓存量為47萬平方米，到了年末預(yù)估將新增91.5萬平方米，分布于鷺江道、廈門自貿(mào)區(qū)海滄片區(qū)、兩岸金融中心及集美CBD等片區(qū)，而這還僅僅是甲級寫字樓的供應(yīng)數(shù)據(jù)。
“由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，寫字樓投資客還是謹(jǐn)慎出手?！迸擞粽f，除了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，投資寫字樓還要考量交通、配套、品質(zhì)等因素。海西金融廣場負(fù)責(zé)人葉謀源也表示：“最近兩個月客戶到訪量有所上升，但多持觀望態(tài)度?！?
探索轉(zhuǎn)型之路
不過，業(yè)內(nèi)人士普遍對廈門寫字樓市場的長期發(fā)展仍抱有信心。鼎豐財富中心負(fù)責(zé)人蘇建華建議投資者，目前廈門寫字樓價格處于低谷，市場不看好時適宜買入，等市場看好時再出手。
從寫字樓的整體發(fā)展來看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門寫字樓存量大，整體去化周期長，在未來的去庫存過程中，應(yīng)該改變傳統(tǒng)、單一的辦公模式，不斷探索復(fù)合型商業(yè)模式，滿足多樣化需求。
萬科中心負(fù)責(zé)人張?jiān)评拙驼f，“優(yōu)客工場的聯(lián)合辦公模式，非常值得學(xué)習(xí)”。他認(rèn)為，轉(zhuǎn)型升級是廈門寫字樓的發(fā)展契機(jī)，要做到以人為本，真正為入駐者提供人性化服務(wù)。
“我對廈門島內(nèi)寫字樓市場還是很有信心的?！比~謀源說，該公司正在積極尋找會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等入駐，為入駐企業(yè)提供就近辦事、整合業(yè)務(wù)的發(fā)展需求，同時不斷提升服務(wù)水平。
