房地產(chǎn)融資渠道被收緊 房企資金鏈壓力大
央行近日發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，正在著手研究將表外理財(cái)納入宏觀審慎評(píng)估中的廣義信貸指標(biāo)范圍，引導(dǎo)銀行加強(qiáng)對(duì)表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理。
事實(shí)上，監(jiān)管層已經(jīng)關(guān)注到委托貸款這項(xiàng)表外業(yè)務(wù)對(duì)接兩高一剩行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)所聚集的風(fēng)險(xiǎn)。在銀監(jiān)會(huì)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就指出了銀行債券投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
尤其是二季度以來，個(gè)人按揭貸款規(guī)模急速攀升，部分月份中，個(gè)貸占新增貸款規(guī)模超過70%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也量?jī)r(jià)齊升。一度以穩(wěn)增長(zhǎng)為首要目 標(biāo)的宏觀調(diào)控方向也由此出現(xiàn)新變化。10月末召開的中央政治局會(huì)議提出，“要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng) 濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，表現(xiàn)出決策者對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的擔(dān)憂。
社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，在此之前，監(jiān)管部門已經(jīng)開始著手干預(yù)信貸流向。一方面，有關(guān)部門約談主要商業(yè)銀行，對(duì)信貸投放結(jié)構(gòu)進(jìn)行窗口指導(dǎo)；另一方面，監(jiān)管部門也出臺(tái)政策，嚴(yán)禁信貸、理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并加大了對(duì)違規(guī)銀行的處罰力度。
“從外部效應(yīng)來看，銀行資金流向結(jié)構(gòu)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了直接的影響，形成一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)相關(guān)貸款的快速增長(zhǎng)，尤其是房地產(chǎn)按揭的急劇膨脹，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的明顯上升?！痹鴦傉f。
業(yè)內(nèi)人士表示，此前，多數(shù)銀行在房企開發(fā)貸方面實(shí)行名單制管理，不在名單上的企業(yè)很難獲得貸款。通過發(fā)行表外理財(cái)產(chǎn)品，可以使不在名單上的房企拿到 資金。在今年樓市一片大好的情況下，銀行更是有動(dòng)力這么做，而且委外業(yè)務(wù)等表外操作手段很多。因此，多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)手規(guī)范銀行理財(cái)業(yè)務(wù)，對(duì)房企本已收緊的 融資渠道勢(shì)必“再補(bǔ)一刀”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，信貸收緊苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，最近從銀監(jiān)會(huì)到地方，都開始陸續(xù)發(fā)出收緊房地產(chǎn)信貸的政策信號(hào)。
他還表示，縱觀國(guó)內(nèi)十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，不難發(fā)現(xiàn)其波動(dòng)周期與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。信貸政策收緊以后，也意味著未來將有大批房企面臨資金壓力。
張大偉進(jìn)一步解釋，在過去幾個(gè)月，由于整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企在土地市場(chǎng)行為激進(jìn)。但是另一方面，地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在大幅下調(diào)，今年前三季度房企的平均利潤(rùn)率已經(jīng)跌破8%。
“預(yù)計(jì)在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇?！睆埓髠フf。
克而瑞房地產(chǎn)的一位分析人士表示，近幾年銀行的理財(cái)資金在房地產(chǎn)業(yè)投入不斷增高，封堵銀行理財(cái)資金進(jìn)入房企將有利于控制銀行表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將 減少開發(fā)商的資金流入。從此次銀監(jiān)會(huì)的口風(fēng)來看，房企申請(qǐng)銀行貸款暫時(shí)限制不大，主要是銀行的表外資金對(duì)房企收緊，因此對(duì)房企融資有一定影響。
他進(jìn)一步指出，此次貨幣政策的收緊將對(duì)中小型房企產(chǎn)生較大影響，其融資前景不容樂觀。而對(duì)于大型房企，由于其良好的評(píng)級(jí)以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對(duì)其影響有限。
