租賃時(shí)代崛起 中國(guó)面臨上萬(wàn)億市場(chǎng)空間
11月20日，由鏈家研究院與日本不動(dòng)產(chǎn)研究所聯(lián)合主辦的2016互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)論壇在北京新世界酒店舉行，此次論壇以“互聯(lián)流通 引領(lǐng)未來(lái)”為主題，多位日本大學(xué)教授、不動(dòng)產(chǎn)研究所專家，以及國(guó)內(nèi)從事長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)者、投資人、開(kāi)發(fā)商、研究者，就國(guó)際租賃行業(yè)的管理規(guī)范、發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了交流，同時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行了探討。
與會(huì)人士普遍認(rèn)為，無(wú)論是從政策導(dǎo)向來(lái)看，還是基于中國(guó)目前的市場(chǎng)需求，以及對(duì)標(biāo)國(guó)際發(fā)展規(guī)律，中國(guó)的租賃市場(chǎng)都將是一個(gè)上萬(wàn)億的大蛋糕。而面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的租賃時(shí)代，如何去做行業(yè)的規(guī)范管理、如何參與其中分得一杯羹甚至占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，都成為大家普遍關(guān)心的話題。
租賃時(shí)代快速崛起
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平主席提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
“隨著房?jī)r(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格，具備購(gòu)買(mǎi)能力的人慢慢減少，購(gòu)房年齡會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的人需要在租賃市場(chǎng)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。另外，從流動(dòng)人口的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以家庭為單位的流動(dòng)趨勢(shì)在加強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已婚的新生代農(nóng)民工流動(dòng)人口，夫妻一起流動(dòng)或者配偶子女共同流動(dòng)的比例已經(jīng)達(dá)到60%，這種情況下，他們需要的是一個(gè)家，一個(gè)能逐步融入城市的家，如何才能在可承受的租金條件下讓他們租到一個(gè)家，享有與購(gòu)買(mǎi)住房一樣的權(quán)益，不被隨便驅(qū)逐，不被隨便漲房租，這是一個(gè)急需克服的問(wèn)題?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從原來(lái)增量為主，逐步的過(guò)渡到存量為主的市場(chǎng)，由原來(lái)購(gòu)買(mǎi)為主的市場(chǎng)，逐步進(jìn)入到購(gòu)租并舉的市場(chǎng)，在這個(gè)趨勢(shì)里，租賃市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)非常大的趨勢(shì)，租房將逐漸成為一種新的可接受的生活方式，租賃作為一支重要力量也會(huì)快速崛起?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。
作為鏈家旗下專注于互聯(lián)網(wǎng)與存量房研究、以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的研究機(jī)構(gòu)，鏈家研究院近期推出了《租賃崛起》一書(shū)。據(jù)該書(shū)中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金GMV（交易額）只有美國(guó)的1/3，而且主要集中在一線城市，2015年我國(guó)4個(gè)一線城市的租金GMV超過(guò)2900億元。對(duì)標(biāo)紐約、香港、東京這樣的國(guó)際城市而言，“租賃市場(chǎng)尚處于發(fā)育不足的階段”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)2015年租戶家庭超過(guò)4000萬(wàn)，租金規(guī)模超過(guò)3萬(wàn)億元人民幣，僅紐約一個(gè)城市的租金規(guī)模就超過(guò)5000億元人民幣。此外，東京2015年的租金GMV為2400億元，香港也有1500億元。麗澤大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)部特任教授太田秀也介紹，目前，日本房屋的租賃和持有比例達(dá)到4:6，租賃市場(chǎng)占到了40%的份額，2015年大概有40萬(wàn)戶采用租賃住宅。
“未來(lái)3-5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過(guò)1.5萬(wàn)億元人民幣，中國(guó)未來(lái)的租房市場(chǎng)空間巨大?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)分析。而《租賃崛起》一書(shū)更是預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金GMV將接近3萬(wàn)億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬(wàn)億元。
市場(chǎng)發(fā)展方向何在？
事實(shí)上，在政策趨勢(shì)和數(shù)字對(duì)比之外，租賃 市場(chǎng)的巨大空間已經(jīng)吸引了眾多從業(yè)者的參與，尤其是在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。有如鏈家旗下的“自如”這樣由中介機(jī)構(gòu)推出的長(zhǎng)租平臺(tái)、有萬(wàn)科“長(zhǎng)安驛”這樣由開(kāi)發(fā)商建立的平臺(tái)，還有如YOU 公寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家等由創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者建立的平臺(tái)。
盡管由于市場(chǎng)需求量巨大，這些長(zhǎng)租項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r普遍較好，但行業(yè)掣肘依然不容忽視，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題較為突出。
對(duì)此，日本不動(dòng)產(chǎn)研究所國(guó)際部研究主管曹云珍博士分享了日本租賃市場(chǎng)的管理規(guī)范。她介紹，首先，從經(jīng)紀(jì)人管理層面，日本有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度，每年都有一次考試，考試的知識(shí)不僅包括不動(dòng)產(chǎn)方面常識(shí)性知識(shí)，還包括民法、不動(dòng)產(chǎn)登記法、房屋租賃法等法律知識(shí)，目前的合格率在15%左右。日本還建立有全國(guó)宅地建物交易業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)組織，通過(guò)協(xié)會(huì)定期做一些市場(chǎng)調(diào)查研究和政策提案，同時(shí)也形成行業(yè)自律。此外，便是信息共享系統(tǒng)和嚴(yán)格的信息管理制度。
對(duì)于虛假?gòu)V告問(wèn)題，曹云珍介紹，日本在不動(dòng)產(chǎn)廣告方面有三大法律支持：一是宅地建物交易業(yè)法，二是不當(dāng)贈(zèng)品類及不當(dāng)表示防止法，三是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)表示的公正競(jìng)爭(zhēng)規(guī)約。第一個(gè)是禁止夸大廣告，對(duì)廣告的開(kāi)始時(shí)間進(jìn)行限制；第二是防止在住宅交易中存在變相贈(zèng)送禮品的行為；第三是用來(lái)保證行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的。
“日本關(guān)于禁止的項(xiàng)目規(guī)定得非常明確，各個(gè)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)能得到內(nèi)閣總管大臣，即消費(fèi)廳長(zhǎng)官的認(rèn)可，所以他們每年都會(huì)派調(diào)查人員去各個(gè)網(wǎng)站調(diào)查信息，檢查信息是真是假。在日本信用是很重要的參考指標(biāo)，不講信用的代價(jià)也相當(dāng)大，如果你做了一個(gè)假信息被查出來(lái)，很容易在這個(gè)行業(yè)就被淘汰出去了?！?曹云珍說(shuō)。
太田秀也則介紹，日本政府的法案鼓勵(lì)讓房屋的所有人延續(xù)性、持續(xù)性的把同一個(gè)房屋租給相同的住戶，對(duì)承租方、對(duì)于租戶都是一種保護(hù)。
與行業(yè)存在的普遍問(wèn)題相對(duì)應(yīng)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“兩頭短”的現(xiàn)狀也是參與者需要面對(duì)的另一個(gè)問(wèn)題。
“目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存在供應(yīng)方和需求方兩端都短的現(xiàn)象，租戶租約短、房屋租約也短，這種情況下對(duì)于培育專業(yè)化規(guī)?；淖赓U運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)很不利?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。
首先，從業(yè)主端的續(xù)約率來(lái)看，目前市場(chǎng)上長(zhǎng)租式公寓的租期通常在12到15年，分散式公寓租期在3到5年?！胺孔友b修成本差不多能帶來(lái)溢價(jià)的時(shí)候，業(yè)主不跟你續(xù)約了。機(jī)構(gòu)無(wú)法享受資產(chǎn)的升值以及裝修的溢價(jià)，所以參與者只能更多往更輕的運(yùn)營(yíng)方式去探索?！闭搲F(xiàn)場(chǎng)，某長(zhǎng)租公寓從業(yè)者表示。對(duì)比日本來(lái)看，物業(yè)的租期普遍在20到35年，所以裝修能夠帶來(lái)價(jià)值，管理能夠帶來(lái)價(jià)值。
而從租客端來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的租客群體同樣不成熟。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從日本租客的平均租住年限來(lái)看，5到10年的占10%，1到5年的占50%，1年以下的則相當(dāng)少，而目前中國(guó)租客的租期普遍都在1年以下。
“所以，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的方向，‘輕者越輕，重者越重’，輕資產(chǎn)的托管，取決于運(yùn)營(yíng)能力、管理能力的提升，而且需要面對(duì)的是一個(gè)很大規(guī)模上的提升。我相信中國(guó)未來(lái)的租賃市場(chǎng)，包括企業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向，大致就等于日本的輕托管模式 美國(guó)的金融化模式，這兩個(gè)方向是兩個(gè)翅膀，沒(méi)有這兩個(gè)翅膀，企業(yè)試錯(cuò)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。
