開發(fā)商高價競得100%自持地塊 運營難題怎么破？
中新經(jīng)緯客戶端11月23日電(時晨) 住宅面積100%自持，商業(yè)面積10%自持，不得銷售，只能作為租賃房出租……對于首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元在京競得的新地塊，中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)從北京天恒置業(yè)集團地產(chǎn)運營事業(yè)部總經(jīng)理周興處獲悉，三家開發(fā)商是以股權(quán)合作方式成立合資公司負責(zé)該項目運營。而對于該地塊運營策略及發(fā)展規(guī)劃，周興稱目前屬于商業(yè)機密，不方便透露。
近日，北京四宗“限房價、競地價”地塊(海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊)拍賣落下帷幕，總土地出讓金額達到203.35億元，且四宗地塊的住宅面積均將由開發(fā)商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。
作為北京市落實“9 30”新政首批試點采用“限房價、競地價”交易方式掛牌出讓的土地，目前唯一落槌的海淀永豐20號由首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元競得，并以住宅面積100%自持、商業(yè)面積10%自持作為條件。而其它三宗地塊競爭更為激烈，須在技術(shù)競標之后揭曉結(jié)果。
地產(chǎn)發(fā)展大勢風(fēng)向標？
中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)發(fā)現(xiàn)，在中糧地產(chǎn)(集團)股份有限公司主頁上，一篇標題為《中糧地產(chǎn)北京公司斬獲海淀優(yōu)質(zhì)地塊》的集團新聞顯示，“這是近兩年來中糧聯(lián)合體在京取得的第三塊土地。作為‘9.30’新政后試點的首批‘控地價、限房價’地塊，本次土地交易或?qū)⒊蔀楸本┪磥硪欢螘r間內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展大勢的風(fēng)向標。”該文章同時稱，對于(中糧地產(chǎn))北京公司而言，此次土地獲取是對自身戰(zhàn)略目標的又一次堅持與實踐。
今年6月3日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》釋放了明確信號，要“發(fā)展住房租賃企業(yè)”。
對于此次土地交易，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)專訪時指出，從響應(yīng)國家房屋租賃新政來看，中標的三家國有開發(fā)商為發(fā)展規(guī)范房地產(chǎn)市場做了嘗試，起到了示范作用，“由于地塊不得銷售，開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)壓力，沒有雄厚資金也無法參與?！?
他同時談到，在以個人出租房屋為主要模式的中國房屋租賃市場，機構(gòu)、企業(yè)的參與能對市場格局起到平衡作用。
中國人民大學(xué)重陽金融研究院研究員卞永祖分析指出，北京等城市房地產(chǎn)價格上漲過快存在一些非理性的因素，如租售比越來越低，炒房等投機氛圍比較重，個別開發(fā)商為了短期利益跟風(fēng)炒作等，從而形成了“地價推高房價，房價帯高地價”的惡性循環(huán)，甚至“地王”頻現(xiàn)。他認為，此次開發(fā)商100%自持的方式，可以作為打破惡性循環(huán)的嘗試。另一方面，相對房屋銷售，房屋租賃價格不但低，而且回收周期漫長，開發(fā)商會更加理性和謹慎地買地。
資金周轉(zhuǎn)是關(guān)鍵
開發(fā)商自持的100%住宅面積只能作為租賃房出租，這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產(chǎn)開發(fā)商，角色轉(zhuǎn)向了“包租婆”?？砍鍪鄯课輶赍X轉(zhuǎn)變?yōu)榭砍鲎夥课輶赍X，這帶來了資金流動周期的巨大反差。
顧云昌認為，由于房屋租賃資金回收緩慢，資金流動周期需成為開發(fā)商考慮的重要因素。開發(fā)商除了要保證房屋出租率，還可以通過房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)形式將房屋收入證券化。并且在國家對于自持期限等相關(guān)政策沒有明確情況下，開發(fā)商需做好長期自持的準備，將房屋收益打包銷售以回籠資金。
卞永祖分析稱，為了保證收益，開發(fā)商在項目開發(fā)上必須考慮更多因素，如未來中國經(jīng)濟增長速度甚至全球經(jīng)濟增長前景，未來中長期房地產(chǎn)的價格走勢，以及國家宏觀經(jīng)濟政策、貨幣政策走勢、人民幣匯率走勢等。
考驗與風(fēng)險并存
對于開發(fā)商進軍房屋租賃市場的發(fā)展前景，顧云昌指出，開發(fā)商要重新創(chuàng)造經(jīng)營服務(wù)模式，“由于缺乏經(jīng)驗，投資者面臨考驗。”
卞永祖告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，對于過去主要依靠政策獲得快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商，在100%自持的情況下，需要提高盈利能力達到盈利目標。他指出，長期來看，經(jīng)濟增長趨勢對房地產(chǎn)價格、房租價格都會產(chǎn)生直接影響，“當(dāng)前我國個別城市的房價、地價都處于高位，如果對未來發(fā)展趨勢判斷失誤，開發(fā)商也會承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險?！倍唐趤砜矗覈课葑饨鹣鄬τ诜课菔蹆r并不高，但前期融資成本相對較高，開發(fā)商自持物業(yè)會占用大量資金，資金回籠速度會比較慢，如果由于個別事件導(dǎo)致匯率、利率的變化，可能發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。
