非住宅地產(chǎn)去化壓力遠大于住宅
由于實體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等多種原因，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二三線城市甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。專家表示，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅地產(chǎn)庫存形勢比住宅更為嚴峻，另一方面，因為部分老政策沒有適時更改，現(xiàn)有項目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調(diào)整，可能還會繼續(xù)“加庫存”。
非住宅地產(chǎn)面臨海量庫存
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3％。其中，住宅待售面積已現(xiàn)負增長態(tài)勢，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均超過10％，嚴重拖了整個地產(chǎn)行業(yè)去庫存“后腿”。
記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015／2016）年度發(fā)展報告》稱，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃。
數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)待售面積自2015年10月開始持續(xù)走高，多個城市均出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)庫存過大的情況。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月。不少二三線城市商業(yè)、辦公用房的去化周期也已超過50個月。
即便是在經(jīng)濟發(fā)達的一線城市，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的情況也頗為嚴重，北上廣深的商業(yè)地產(chǎn)存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。
一些地方政府官員和開發(fā)企業(yè)普遍表示，當(dāng)前商品房庫存中非住宅的壓力遠遠大于住宅?！叭齑鎵毫€是更集中在非住宅，特別是商鋪、辦公樓等。安慶商業(yè)物業(yè)的去化周期至少需要五六年?！卑不帐“矐c市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任陳斌說，“實體店生意不好做，即使是市區(qū)最繁華的地段也有KTV、咖啡店等關(guān)店現(xiàn)象?！?
在安徽省池州市，即使在主城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨“沒銷路”的局面，一些商鋪每平方米均價從7萬元降到4萬元依然賣不動，大量閑置。池州一位房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理告訴記者，該公司開發(fā)的一處項目共100萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮捻椖恐?，目前住宅已基本消化完畢，“但達到預(yù)售條件的3萬平方米非住宅幾乎都沒賣出去”。
類似情況在三四線城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管謝晨表示：“不少城市供應(yīng)過剩將令商業(yè)地產(chǎn)市場在短期內(nèi)承壓。以寫字樓市場為例，2016年全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32％。如成都、重慶、無錫、長沙的空置率將連續(xù)第三年處于30％以上，市場嚴重供過于求?！?
電商沖擊無序開發(fā)是主因
業(yè)內(nèi)人士認為，地方政府的超前規(guī)劃和無序開發(fā)、電子商務(wù)的沖擊及開發(fā)商和運營商的同質(zhì)化競爭是商業(yè)地產(chǎn)陷入“寒冬”的關(guān)鍵因素。
謝晨分析稱，由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進不夠及時，不少城市的新城新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨供應(yīng)充沛而需求不足的困境。
截至2015年底，上海重點發(fā)展的大虹橋商務(wù)區(qū)庫存高達66.4萬平方米，去化周期超36個月。由于新增供應(yīng)劇增，開發(fā)商普遍推遲虹橋項目入市。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，既有來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等原因，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，百貨業(yè)的利潤增速已出現(xiàn)連續(xù)四年下滑，2015年則出現(xiàn)史上首次利潤負增長。“首先是供給需求過多，如商鋪投資一直處于高位，商業(yè)用地供應(yīng)持續(xù)增長，其結(jié)果就是商業(yè)地產(chǎn)開工速度高于零售總額增長。一線城市的租金尚能保持低速增長，二線城市的租金已出現(xiàn)下滑趨勢，而中西部的商鋪相比2008年少了一半。此外，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面對的最大壓力仍是電商沖擊?！?
同質(zhì)化嚴重也是商業(yè)地產(chǎn)陷入困境的原因。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管江舒民說：“以新建區(qū)域型購物中心為例，由于商業(yè)項目相互間競爭激烈、供應(yīng)量大，易造成項目同質(zhì)化情況?！?
記者在福建省一個三線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前該市已有的萬達廣場等商業(yè)項目滿足當(dāng)?shù)叵M需求，而2015年底該市又開業(yè)一個大型商業(yè)綜合體。該商業(yè)綜合體的相關(guān)負責(zé)人坦言：“新增消費需求幾近飽和，我們只能爭取把萬達那邊的客源挖過來?！?
住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題。
專家稱地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)更科學(xué)
盡管非住宅地產(chǎn)高庫存問題開始顯現(xiàn)，但記者近期走訪各地發(fā)現(xiàn)，不少地方政府和絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用之前的開發(fā)套路，去庫存手法簡單粗放，高庫存風(fēng)險不斷累積。
不少開發(fā)商反映，仍有部分老政策沒有適時調(diào)整，可能還會“加庫存”。池州、安慶等地不少房企反映，盡管商業(yè)地產(chǎn)已嚴重過剩、風(fēng)險突出，但現(xiàn)有項目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調(diào)整，地下車庫的平均配比也仍為1：1。
“雖然程序上來看，在不違背城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)過專家評審、市政府批準(zhǔn)等程序后可以調(diào)整規(guī)劃，但考慮到土地出讓公平性，以及不同性質(zhì)用地的土地出讓金額度也不一樣，實際操作起來很困難?！背刂菔谐青l(xiāng)規(guī)劃局副局長胡軍保分析說：“首先，原先項目規(guī)劃為純商業(yè)用地的，根據(jù)現(xiàn)有政策不能調(diào)整為住宅；其次，項目規(guī)劃時明確了商住比例，或明確商業(yè)用途的，也不能調(diào)整。只有項目規(guī)劃為商住綜合且并未明確比例的，或純住宅項目的戶型可以調(diào)整，但也要走程序。我們也在和規(guī)劃局申請，把項目里還沒有建設(shè)的一條商業(yè)街轉(zhuǎn)化為住宅，或者減小體量，但目前為止還沒有獲批?！?
也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)之所以看起來庫存“驚人”，與商業(yè)地產(chǎn)運作模式也密切相關(guān)。
“住宅以個人持有為主，其庫存消化周期可以以房價和交易量等指標(biāo)直觀地體現(xiàn)；而商業(yè)地產(chǎn)的所有者以開發(fā)商、房地產(chǎn)基金或金融機構(gòu)為主，且以運營為主。不少商業(yè)資產(chǎn)是開發(fā)商自持和運營的，因此無法以是否交易統(tǒng)計庫存量?！盨OHO中國董事長潘石屹認為，住宅庫存與商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)計口徑略有不同。“四年前，SOHO中國已開始轉(zhuǎn)型，從銷售資產(chǎn)模式為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)為主。在當(dāng)前‘資產(chǎn)荒’的市場環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是較好的抵御通貨膨脹的方式，因此核心資產(chǎn)必須留著?！?
紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合也表達了相似觀點：“在上海等一線城市，紅星都是‘左手開發(fā)、右手運營’。紅星美凱龍大多數(shù)的收入是以租金收入和運營收入為主，而不是靠出售商業(yè)物業(yè)盈利?！贝送猓浾攉@悉，商業(yè)物業(yè)眾多的萬達集團的主要盈利來源也是租金收入。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部資深董事范紅娟表示：“未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營商應(yīng)當(dāng)更加注重體驗感的提升，除了通過增加餐飲、娛樂業(yè)態(tài)吸引客流外，還要組織策劃更多現(xiàn)場活動來吸引年輕消費群體?！?
針對各地“非住宅”去庫存壓力，一些基層干部和開發(fā)企業(yè)負責(zé)人均表示，要盡快從“供給側(cè)”入手，及時調(diào)整政策，解決商業(yè)地產(chǎn)過剩、供需失衡等問題，防止“風(fēng)險點”進一步擴大。
顧云昌認為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。“首先，通過合理調(diào)整項目規(guī)劃，防止商業(yè)地產(chǎn)進一步積壓。未來在城市商業(yè)布局上，宜采取核心商圈、街區(qū)商業(yè)、社區(qū)底商分層次開發(fā)，避免商業(yè)綜合體、百貨類項目扎堆，實現(xiàn)相對均衡。其次，針對商鋪消化庫存渠道單一、單純依靠銷售很難消化的問題，適當(dāng)從稅收政策入手，鼓勵開發(fā)商自持。第三，促進已有的商鋪、辦公、車庫等消化，可考慮將‘房票’‘購房券’等有效化解住宅庫存的政策擴展到商業(yè)地產(chǎn)上。”
