樓市調(diào)控應(yīng)該首選什么政策？
日前，天津、上海同時發(fā)布收緊房貸政策。這意味著，繼新一輪限購收緊后，新一輪限貸拉開帷幕。
值得注意的是，此次二套房認定方面改為在上海已擁有一套住房的、或在上海無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，意味著二套開啟“認房認貸”模式。新政同時要求，各商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據(jù)借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執(zhí)行水平，對于有投資、投機性購房特征的，應(yīng)從嚴確定首付款比例和利率。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策加大購房首付壓力，對于高杠桿買房等行為有一個較為明顯的管制影響。
據(jù)分析，目前上海房地產(chǎn)市場面臨的三個壓力：一是庫存規(guī)模相對不足，亟須通過政策調(diào)整來實現(xiàn)供求關(guān)系的平衡；另外，房價上漲態(tài)勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大；同時還存在看漲預(yù)期依然較強烈，需要通過政策進行市場預(yù)期的引導(dǎo)。
而在上海收緊的同時，天津也開啟房貸的控制。中國人民銀行天津分行在官方網(wǎng)站正式發(fā)布《天津市進一步調(diào)整差別化住房信貸政策》，指出將執(zhí)行差別化信貸政策。
應(yīng)當(dāng)看到，從“9·30”前后開啟的樓市調(diào)控大潮，就明確了去杠桿的思路，主要是對此前房價上漲過快的熱點城市加強政策引導(dǎo)，而最主要的手段是重啟限購以及部分城市實施差別化信貸政策。
今年熱點城市樓市過熱的主要原因被歸結(jié)為杠桿過高。從新增個人貸款余額的年度數(shù)據(jù)看，近5年總體上呈現(xiàn)出攀升態(tài)勢。比如在2012年為0.96萬億，而到了2015年則攀升到了2.7萬億。有機構(gòu)基于2016年前三季度余額的數(shù)據(jù)，大致推導(dǎo)出2016年約為5.2萬億。2016年，房貸猛增，首付貸、消費貸、二押貸等各種違規(guī)信貸資金涌入樓市。據(jù)易居研究院測算，2016年全年的個貸增加規(guī)模甚至可能超過2014年和2015年的總和。業(yè)內(nèi)對此憂慮已久。
此次上海和天津出臺的樓市調(diào)控新政，正是通過收緊房貸對高杠桿買房“打蛇打七寸”，可謂抓到了最關(guān)鍵的點上，對全國而言，都有非常重要的風(fēng)向標(biāo)意義。“更多地利用信貸政策來抑制不合理的購房需求，從而更快更好的穩(wěn)定房價”，易居研究院副院長楊紅旭認為，比起行政干預(yù)，信貸手段更加有效。
業(yè)界認為，關(guān)于房地產(chǎn)的政策與制度設(shè)計，從長期來看，要注重住房制度建設(shè)；從中期來看，要以稅收政策調(diào)節(jié)市場需求與財富二次分配；從短期來看，要以信貸政策調(diào)和市場溫度。專家預(yù)計，會有更多的熱點城市有可能跟進上海和天津的限貸步伐。
