北京“限房價、競地價”政策下 房企依靠自持模式如何盈利
近期北京試點了“限房價、競地價”房產新政，但令房地產行業(yè)投資人士普遍迷惑不解的是，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊最終的結果竟然是100%自持。一位開發(fā)商人士稱，“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個籌碼上桌和一個籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@批地塊的獲得者均為大型房企。
“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個籌碼上桌和一個籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！币晃婚_發(fā)商對21世紀經濟報道記者說。
11月16日-17日，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現(xiàn)場競價。按照規(guī)則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科50億獨得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。
這批100%自持商品房帶給房地產業(yè)界極大困惑。不少專業(yè)人士以現(xiàn)有經驗無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。
中原地產首席分析師張大偉為此研究了半個月?！拔易屑毾肓?，這房子必須賣，不賣肯定虧損。”
記者就此采訪了北京萬科。公司方面表示，內部仍在研討中，近期將會向社會公布清晰且完整的自持商品房地塊建設方案。
記者查閱萬科2016年中期財報發(fā)現(xiàn)，上半年萬科共獲取新項目70個，權益規(guī)劃建筑面積848.8萬平方米，權益地價總額約465.8億元，新增項目均價5488元/平方米。但在北京甚至是環(huán)北京區(qū)域，萬科只獲取了一塊土地。地塊位于北京朝陽區(qū)北小營。凈用地面積約1.4萬平方米，權益地價17.65億元，樓面單價3.39萬元/平方米。
100%自持
“即便我們將土地競拍的測算底價設置到我們能力所及的最高點，最終還是拿不到地?！?2月2日，一家央企投資人士對記者說。
這是一線城市拿地現(xiàn)狀。而令房地產行業(yè)投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊最終的結果竟然是100%自持。
2日，一位開發(fā)商人士對記者說，“投標100%自持的開發(fā)商或許在對賭政策放松。賭的真諦就是規(guī)則的不確定性?！?
北京市也并非沒有預防。11月25日，北京市住建委發(fā)布“關于對《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于本市“限房價 競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開征求意見的通知”。內容顯示，自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應繼續(xù)用于出租。
北京市為了預防開發(fā)商鉆出售長期使用權的“空子”，還特別規(guī)定“為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年”。
政策層面堵住了開發(fā)商寄希望散售的可能，而目前，長期自持是政策層面最希望看到的局面。
據(jù)網(wǎng)易房產了解，“為尋找新規(guī)則下的應對方式，房企高層主動與主營租賃業(yè)務的中介機構高層接觸。接洽的內容包括，探索自持地塊定位、產品設計以及租金回報率模型。開發(fā)商的訴求是，拿到北京租房大數(shù)據(jù)，摸清市場水溫，找準自持住宅的大致方向。”
一家十分關注自持商品房地塊的房企總裁12月2日明確告訴記者，開發(fā)商長期自持土地然后長期出租，這種模式毫無邏輯。
盈利困惑
上述房企總裁稱，經過反復測算，如果是長期出租模式，開發(fā)商每年要虧4個億左右。
張大偉認為，4宗用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預期將基本落空。未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓，但市值將不可能按照銷售價格計算，按照70年租金計算的話，除非出現(xiàn)嚴重的通貨膨脹，否則按照這4宗地的區(qū)位，價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。
不過張大偉表示，開發(fā)商還可以通過連續(xù)簽約等方式出售長期使用權。
上述房企總裁猜測，拿地房企極大可能在對賭政策。畢竟前述11月25日北京市住建委發(fā)布的文件，寫的是“征求意見”。
因此，該房企人士認為，大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起?！澳阌惺畟€籌碼上桌和一個籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@四塊自持商品房地塊的獲得者均為大型房企。
亞豪市場總監(jiān)郭毅2日表示，房企拿下商品房自持地塊。“首先是出于資產配置的需要。北京土地稀缺、供地減少是可以預見的客觀事實，持有土地，能夠獲得因貨幣增發(fā)造成的資產價值上漲的溢價收益；其次是企業(yè)全國化發(fā)展過程中，必然要在北京儲備一定的土地及項目；而從萬科來說，與鏈家的深度合作，具備了構建由售轉租這一商業(yè)模式的先決條件?！?
另外，郭毅猜測，隨著一線城市供地減少，城市化速度減慢，原來滾動開發(fā)規(guī)?；俚哪Ｊ綗o法延續(xù)，房企亟待轉型。中央在鼓勵發(fā)展住房租賃市場的改革過程中，也可能出臺一系列利好政策，為企業(yè)由開發(fā)銷售轉向自持運營的模式提供一定扶持。
中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，今年截至11月30日，四座一線城市合計成交住宅土地106宗，供應的住宅土地規(guī)劃建面為1237.75萬平方米，相比2015年同期的175宗2585萬平方米下調幅度達52%。預計全年一線城市住宅土地成交量約1500萬平方米，將是一線城市住宅土地供應歷史紀錄最少的一年。
另外，從11月土地市場表現(xiàn)看，單宗地塊超過10億的地價全國合計有77宗，其中溢價率在100%以上的有25宗，超過50%的有40宗。
“拿地實在是太困難，測算常常沒有意義。所以我打算轉型去做商業(yè)地產?！鄙鲜鲅肫笸顿Y人士無奈表示。
