北京12月首周4項(xiàng)目取證過關(guān) 樓市量縮價(jià)穩(wěn)
上周純商住宅4項(xiàng)目預(yù)售，試水成功再加推
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月伊始北京住宅市場(chǎng)即有4個(gè)純商住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，分別為天潤(rùn)香墅灣1號(hào)、北科建泰禾麗春湖院子、翡翠長(zhǎng)安以及景粼原著，4個(gè)項(xiàng)目共新增預(yù)售許可682套。而11月全月也僅有7個(gè)純商住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，預(yù)售套數(shù)684套。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，目前積極入市的多為近期試水成功項(xiàng)目。其中翡翠長(zhǎng)安首期為9月下旬入市，隨之未來的調(diào)控并未對(duì)其后續(xù)簽約產(chǎn)生太大影響，截止目前首期入市產(chǎn)品網(wǎng)簽率已超過八成；景粼原著項(xiàng)目為調(diào)控后首個(gè)取證純商住宅項(xiàng)目，取證價(jià)格最高超過13萬元/平米，截止目前已實(shí)現(xiàn)簽約18套；而北科建泰禾麗春湖院子11月入市更是在開盤當(dāng)天即告售罄。
調(diào)控后北京商品住宅成交的下滑很大程度上是源于供應(yīng)的減少，而從入市項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度來看，需求并未完全沉寂，尤其是中高端住宅領(lǐng)域。郭毅認(rèn)為，一方面中高端需求受資金挾制的影響相對(duì)較小，也更易通過賣舊買新來解決資金和購(gòu)房資格的問題；另一方面從土地供應(yīng)趨勢(shì)來看未來新增住宅多位于遠(yuǎn)郊區(qū)，且以中小戶型為主，大戶型、高品質(zhì)的產(chǎn)品將更趨珍貴稀缺；除此之外，中高端客群除了追求面積改善，對(duì)于品質(zhì)改善的要求也很高，而二手住宅雖然選擇面大，但與新房相比，無論是產(chǎn)品品質(zhì)還是后期的服務(wù)，均相差甚遠(yuǎn)，上述三方面的因素成為調(diào)控后中高端需求繼續(xù)出手的主要原因。
12月首周成交持續(xù)低迷，價(jià)格依然堅(jiān)挺
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1416套，環(huán)比減少10套，成交面積15.52萬平方米，環(huán)比增加32%。
而從11月數(shù)據(jù)來看，11月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交6141套，成交面積67.91萬平方米，環(huán)比分別減少29%、30%，同比也分別減少15%、11%。與此同時(shí)，11月北京商品住宅成交均價(jià)為37959元/平方米，環(huán)比上漲7%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自11月份開始，北京商品住宅成交市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入深度低迷周期，而受到此輪調(diào)控政策長(zhǎng)期延續(xù)性的影響，預(yù)計(jì)12月份成交情況將持續(xù)低迷。不過從價(jià)格走勢(shì)來看，收緊調(diào)控尚未對(duì)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生絕對(duì)性影響。以往在遭遇收緊調(diào)控之后，項(xiàng)目較多并且體量較大的開發(fā)商為緩解資金壓力，會(huì)率先啟動(dòng)調(diào)價(jià)，帶領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)入降價(jià)周期，但近年來受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場(chǎng)新特征，使得這一規(guī)律難以再現(xiàn)。
以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規(guī)劃建筑面積合計(jì)42萬平米，項(xiàng)目規(guī)模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項(xiàng)目少、規(guī)模小則成為未來新房市場(chǎng)主要特征，受此影響，未來新房市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)堅(jiān)挺。
