十大關(guān)鍵詞 為你總結(jié)2016年中國房地產(chǎn)
時(shí)間：2016/12/12
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還有不到一個(gè)月的時(shí)間，2016年就要過去了。在過去的一年里，中國房地產(chǎn)市場有這怎么的發(fā)展和變化呢？十大關(guān)鍵詞為你精準(zhǔn)概括。
關(guān)鍵詞一：無人區(qū)
僅僅是1年前，大家還在驚嘆幾家房企的銷售額超過了2000億，誰能想到2016年至少有3家房企的銷售額突破3000億呢？
中國的房地產(chǎn)，起步晚，但發(fā)展得太快。中國又有自己的特殊性。內(nèi)地房企早期可以學(xué)中國香港的房企，之后可以學(xué)歐美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。
中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“無人區(qū)”：
就規(guī)模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿已經(jīng)很難；
就時(shí)代而言，人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動(dòng)力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動(dòng)力，這個(gè)無法學(xué)習(xí)別人；
就房價(jià)而言，房價(jià)收入比、房屋租售比等數(shù)字已經(jīng)沒有先例，比如房價(jià)收入比，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪里；
就理論而言，國際通用的房地產(chǎn)18年大周期等在我國已經(jīng)被證明不成立，樓市幾乎成了無法預(yù)測(cè)的市場。
關(guān)鍵詞二：跌破8%
2016年前三個(gè)季度，內(nèi)地房企平均利潤率跌至7.8%；而2016年上半年，這一凈利潤率還有為8.15%；這是內(nèi)地房企利潤首次跌破8%。
房企利潤什么時(shí)候到過這么低?。壳也徽f之前利潤20%乃至更高的黃金10年，就是成交相對(duì)低迷的2015年，房企同期利潤率也有10.1%。
房企利潤為什么下跌？從數(shù)據(jù)來看，地價(jià)太高，是房企利潤下降的主要原因之一。
此外，大房企在地產(chǎn)市場所占規(guī)模越來越大，他們?cè)诟偁幹屑彼贁U(kuò)張，而利潤和規(guī)模擴(kuò)張幾乎是不可兼得。
在A股127家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達(dá)44家，其中10家是主營收入上升，但利潤卻同比下滑。
規(guī)模大了，賺錢反而少了，這是最大的悲劇。但也無可奈何。因?yàn)槿绻詳U(kuò)張為主要目的：地貴也得拿；利息高的錢也得借；內(nèi)部少限制、多發(fā)錢才能提高效率。
關(guān)鍵詞三：調(diào)控
按照多位地產(chǎn)大佬的判斷，最新的調(diào)控完全不同于以往任何一次調(diào)控，大家要對(duì)此有充分的心理準(zhǔn)備。明源君認(rèn)為，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至進(jìn)一步收緊的準(zhǔn)備。
2016年的調(diào)控是嶄新的，具體說來有以下特點(diǎn)：
1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。
比如南京、蘇州等強(qiáng)二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因?yàn)殡x上海近，也開始限購了。以后預(yù)測(cè)政策還是得看當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變化，而不是看屬于哪一線。
2、層層加碼，不達(dá)目的誓不罷休。
上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個(gè)月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。
3、立體化，限貸、限購、限價(jià)，一起上，幾乎窮盡一切手段。
市場終端的供給、需求都在改變之列。其中比較創(chuàng)新的是限價(jià)，也就是說政府根據(jù)你的成本和利潤率，批準(zhǔn)一個(gè)價(jià)格，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格低于市場價(jià)，所以在南京、蘇州等地，有一段時(shí)間買到房等于中獎(jiǎng)。
不過，明源君認(rèn)為，因?yàn)橥恋毓┙o、人口變化、城市化這些根本因素沒有得到變化，所以，調(diào)控所能起到的效果，只是抑制房價(jià)上漲的速度，而不會(huì)改變這一趨勢(shì)。
長期來看，決定性的因素還是城市本身的資源和實(shí)力。而調(diào)控期間，正是反周期操作的機(jī)會(huì)。
關(guān)鍵詞四：地王
2016年，層出不窮的地王讓整個(gè)地產(chǎn)界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價(jià)高于周邊二手房房價(jià)，調(diào)控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發(fā)，以降低資金壓力。
買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風(fēng)的或手里沒地了被迫的。跟風(fēng)的、被迫的現(xiàn)在基本都出現(xiàn)危機(jī)了。
知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰(zhàn)略性拿地的，為了進(jìn)入一個(gè)新的城市或者區(qū)域，不惜代價(jià)。
另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因?yàn)樵趯I(yè)方面沒有優(yōu)勢(shì)，采用了一種極端的戰(zhàn)術(shù)--------通過造地王，把融資成本低這一優(yōu)勢(shì)變成不可逾越的護(hù)城河，以時(shí)間換空間，用金錢戰(zhàn)勝專業(yè)。
如果國企的年息在2以下，其5年的財(cái)務(wù)成本低于10，10年的財(cái)務(wù)成本低于20。也就是說，拿地10年后賣出房子，也不是不能接受的。
因此，其拿地時(shí)參考的房價(jià)的底線，是5年、10年以后的房價(jià)。
很多國企在拿地、產(chǎn)品、運(yùn)營乃至一般意義上的成本控制方面，并不具有什么優(yōu)勢(shì)。
一旦他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)：
1、快周轉(zhuǎn)在一些地方?jīng)]有意義了
因?yàn)槟隳芄?jié)省下的財(cái)務(wù)成本是有限的，但地價(jià)已經(jīng)被炒得太高，必須等房價(jià)在幾年后漲上去才有錢賺。你拿地6個(gè)月后開盤，就會(huì)虧本。在這些地方，充分挖掘出產(chǎn)品的價(jià)值才是王道。
2、傳統(tǒng)意義上的成本控制幾乎無意義
在三線城市，價(jià)格低1000可以秒殺周圍所有的樓盤。但是在一二線的地王上做產(chǎn)品，如果多花1000可以讓客戶的感覺略好一點(diǎn)，客戶可能就會(huì)買你家的房子。10萬都出了，不在乎1000。
關(guān)鍵詞五：分化
同樣是三四線，對(duì)有的人來說是天堂，對(duì)另外一些人來說則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會(huì)虧死。各房企的選擇已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。
分化的背后，是房企本身的積累不同、優(yōu)勢(shì)不同。
總的來說，房企有9個(gè)大的分化：
1、強(qiáng)弱分化。百強(qiáng)占據(jù)了地產(chǎn)市場的半壁江山，排名靠后的百強(qiáng)整個(gè)集團(tuán)的規(guī)模，趕不上排名靠前的巨頭們一個(gè)區(qū)域的銷售額。
2、去一線還是三線。融資能力強(qiáng)的企業(yè)，在一線就沒有問題；控制成本能力強(qiáng)的企業(yè)，在三線就沒有問題。
3、要規(guī)模還是要利潤。
4、集中還是分散。對(duì)于區(qū)域巨頭來說，這個(gè)問題其實(shí)沒有選擇，必須集中，才能和巨頭對(duì)抗。而巨頭必須分散，否則規(guī)模擴(kuò)大到一定程度會(huì)出現(xiàn)自己和自己競爭的情況。
5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場會(huì)越來越大，乃至成為主流，這是共識(shí)。這個(gè)分化里面最大的問題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。
6、做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還是個(gè)性化產(chǎn)品。企業(yè)越是規(guī)模大，越是要標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)越是規(guī)模小，越是要個(gè)性化。規(guī)模大的企業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化后可以降低成本、提高質(zhì)量。而用個(gè)性化的產(chǎn)品，去對(duì)抗大企業(yè)的品牌，則是未來小房企的生存之道。
7、外在硬件還是內(nèi)在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求、信仰的需求等等，都是硬件無法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。
8、集權(quán)還是分權(quán)。集權(quán)的房企最大的問題，在于如果老板戰(zhàn)略錯(cuò)誤，是沒有糾錯(cuò)機(jī)制的。
分權(quán)的房企最大的問題，在于效率有時(shí)候會(huì)有問題。
9、家族企業(yè)還是公眾公司。家族企業(yè)一般不用擔(dān)心“野蠻人”。但公眾公司可以引進(jìn)各種專業(yè)人士，通過投票，最終來做出一個(gè)相對(duì)理性的抉擇，家族企業(yè)不能。
關(guān)鍵詞六：收購
過去幾年，中國的地產(chǎn)市場，是越來越集中的，不過，通常是百強(qiáng)收購中小房企。2016年的新情況是，巨頭對(duì)巨頭下手，百強(qiáng)對(duì)百強(qiáng)下手。
2016年比較大的收購事件有：恒大收購萬科9.452%股權(quán)，這是在寶能之后殺出來的程咬金；萬科并購印力96.55%股權(quán)；安邦收購中國建筑5%股權(quán)；中海并購中信地產(chǎn)；保利收購中航地產(chǎn)；綠地收購協(xié)信40%股權(quán)；融創(chuàng)收購金科16.96%股權(quán)；融創(chuàng)收購融科；中民投收購億達(dá)53.02%股權(quán)；4月恒大收購嘉凱城52.78%股權(quán)，結(jié)果年底又把嘉凱城賣給了融創(chuàng)。
總的來看，融創(chuàng)做的大生意好像最多。
以后，地產(chǎn)公司就是金融公司，不是金融公司就很難生存，這將是個(gè)真理?，F(xiàn)在看起來，恒大、融創(chuàng)、復(fù)星都快滿足“金融公司”的定義了。
關(guān)鍵詞七：轉(zhuǎn)型
房企們都在轉(zhuǎn)型。
首先，就產(chǎn)品來說，不管是一線二線還是三線，剛需轉(zhuǎn)改善是大趨勢(shì)。
明源君接觸的百強(qiáng)房企，幾乎都在轉(zhuǎn)改善。
剛需房最大的優(yōu)勢(shì)，在于價(jià)格。但今天地價(jià)已經(jīng)這么高了，你做的新剛需房的價(jià)格能便宜過二手房么？一線地價(jià)已經(jīng)這么貴，咋可能做剛需？限購限貸這么嚴(yán)，必須一步到位買大房子！而二線，在限價(jià)之下必須做精裝，才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。三線遍地都是房子，大部分人都有房子，只有好房子才能脫穎而出。
剛需轉(zhuǎn)改善，核心在于品牌升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)，產(chǎn)品升級(jí)是個(gè)綜合工程，供應(yīng)商體系、研發(fā)體系、服務(wù)體系必須全面升級(jí)。
其次，就戰(zhàn)略來說，很多房企全面轉(zhuǎn)型做服務(wù)。
做服務(wù)，在不賣項(xiàng)目的時(shí)候也可以通過賣服務(wù)有持續(xù)的現(xiàn)金流。通過服務(wù)來賺70年的錢是未來的方向。通過服務(wù)賺錢，就是賺業(yè)主、租客的錢。比如做社區(qū)O2O等，利用的是先天的信任和黏性優(yōu)勢(shì)；還有社區(qū)金融等，因?yàn)榉科笃鋵?shí)是最了解業(yè)主信用的人。
轉(zhuǎn)型做服務(wù)以后，之前的地產(chǎn)主業(yè)也可以獲得支撐，比如服務(wù)升級(jí)后，老帶新比例可以提高，而產(chǎn)品本身也可以根據(jù)客戶意見不斷進(jìn)化。
關(guān)鍵詞八：創(chuàng)新
2016年地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，可以歸納為三個(gè)“房地產(chǎn)+”
首先是“房地產(chǎn)+人文”。
核心是針對(duì)消費(fèi)升級(jí)需求，給客戶詩和遠(yuǎn)方。要滿足客戶升級(jí)的需求，我們需要提供“硬件+軟件”的服務(wù)，從提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亞；體驗(yàn)式商業(yè)中的博物館加商業(yè)、書店加商業(yè)，也都是“房地產(chǎn)+人文”。
“房地產(chǎn)+人文”，復(fù)制起來有難度，你復(fù)制得了這個(gè)形式，復(fù)制不了骨子里面的基因。
其次是“房地產(chǎn)+科技”。
比如“智慧工地”，用BIM在設(shè)計(jì)階段把整個(gè)建筑給數(shù)字化等等；再比如智慧案場，大數(shù)據(jù)幫助銷售；智慧社區(qū)，制造能和人互動(dòng)的房子等等；智慧經(jīng)營，為客戶畫像，用客戶大數(shù)據(jù)指導(dǎo)產(chǎn)品、營銷、服務(wù)等經(jīng)營行為。
最后是“房地產(chǎn)+金融”。
目前房企在拿地融資、工程款、前期認(rèn)籌、首付、按揭等各個(gè)環(huán)節(jié)都有痛點(diǎn)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)下，地產(chǎn)各類場景和交易環(huán)節(jié)信息和數(shù)據(jù)沉淀，讓各類機(jī)構(gòu)、個(gè)人的信用實(shí)現(xiàn)對(duì)稱。為地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、購房者和持有房產(chǎn)的小業(yè)主服務(wù)的“新金融”，將讓80%的企業(yè)和個(gè)人能夠拿到錢來操作自己的業(yè)務(wù)。
關(guān)鍵詞九：存量房
2016年，是中國地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的關(guān)鍵一年。各種長租、短租公寓，各種孵化器，各種利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，而且逐漸成熟。
2016年我國新房的銷售總額可能會(huì)到10萬億，但不會(huì)一直持續(xù)增加，未來還會(huì)萎縮。房地產(chǎn)真正的未來，在于現(xiàn)在150萬億，未來還會(huì)繼續(xù)增加的存量房。
經(jīng)營存量房的前提，就是產(chǎn)權(quán)的分割。2016年，70年后產(chǎn)權(quán)續(xù)期的法律安排，被中央反復(fù)提到。未來，一系列與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的法律法規(guī)將出臺(tái)。產(chǎn)權(quán)將分割成以下一些權(quán)益。
未來，房產(chǎn)不但能買賣、能*押，還能變成金融產(chǎn)品，同一套房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者可以是許多人，房地產(chǎn)與新金融將緊密的結(jié)合在一起。
圍繞著房子和業(yè)主的各種服務(wù)，將誕生眾多的新行業(yè)和至少幾百家獨(dú)角獸企業(yè)。相信許多未來的獨(dú)角獸已經(jīng)在2016年進(jìn)入市場。
10年以后，也許地產(chǎn)人將失去幾萬億新房市場，但我們將贏得幾百萬億的穩(wěn)定的存量市場。
關(guān)鍵詞十：下半場
中國的地產(chǎn)，正面臨著30年來未有的大變局。2016年是一個(gè)分水嶺，以本次調(diào)控為一個(gè)標(biāo)志性的事件，上半場的一些根本制度和邏輯將變化，中國地產(chǎn)將進(jìn)入下半場。
在下半場，存量將取代增量、服務(wù)將取代開發(fā)，成為主流。
地產(chǎn)上半場的紅利有以下一些，正在逐漸消失：
1、資本杠桿紅利，因?yàn)檎咦兓?
上半場，開發(fā)商的資金第一靠貸款等融資，第二靠預(yù)售，有1個(gè)億資金就敢做100億的項(xiàng)目。
最近，政府要求開發(fā)商必須用自有資金拿地。而預(yù)售制度，很有可能會(huì)在未來兩年終結(jié)。這個(gè)紅利就消失了。
2、城市發(fā)展紅利，逐漸衰減中
在郊區(qū)買一塊地，10年不開發(fā)，城市擴(kuò)張后，土地價(jià)值增長10倍，這是過去的邏輯。
中國的城市化還可以有多少年才到頂，業(yè)內(nèi)意見不一，但大家都同意的是，相關(guān)紅利在衰減。10---15年后會(huì)很弱。
3、人口紅利，有中斷的風(fēng)險(xiǎn)
城市人口持續(xù)增長，房價(jià)持續(xù)上升。未來一些年，這個(gè)邏輯在一二線城市這個(gè)可能仍然成立。
但就全國來看，可能不一定。因?yàn)橛?jì)劃生育等原因，城市人口增長逐漸變慢。現(xiàn)在雖然出臺(tái)了放開二胎等政策，但起效需要時(shí)間。
地產(chǎn)下半場的紅利，明源君認(rèn)為有以下四類：
1、存量房中的紅利，比如租金和價(jià)格的反差
上面提到的150萬億的存量房，是一個(gè)金礦?，F(xiàn)在的一線城市，50年的租金低于房子的售價(jià)是常見現(xiàn)象。加杠桿租房做公寓等，最終的資金回報(bào)率未必低于開發(fā)。
2、服務(wù)紅利，用機(jī)器、系統(tǒng)取代人的服務(wù)
隨著中國人口紅利逐漸變薄，人力勢(shì)必越來越貴，所以，如果用機(jī)器、系統(tǒng)做搭配，最終用少量人力，滿足更多人的服務(wù)需求。就能獲得利潤。
舉例來說，用機(jī)器人取代清潔工、保安，用O2O系統(tǒng)讓人力服務(wù)更高效，智能家居自動(dòng)服務(wù)等等，都屬于這一類。
3、個(gè)性化需求越來越多，從標(biāo)準(zhǔn)化到個(gè)性化的溢價(jià)就是紅利
之前的居住產(chǎn)品，是標(biāo)準(zhǔn)化的。而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的人，卻越來越個(gè)性化。
個(gè)性化產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該高于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，這是共識(shí)，這中間的價(jià)格差就是紅利。如何搜集個(gè)性化需求，做出便宜的個(gè)性化產(chǎn)品，這是獲得這一紅利的關(guān)鍵點(diǎn)?，F(xiàn)在的各種互聯(lián)網(wǎng)家裝，就是類似的邏輯。
4、新的人群就是新的紅利
即將老去的這一代人，比如60后，他們有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，消費(fèi)觀念也和之前完全不同。圍繞他們做養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)，是有未來的。
家里有錢的90后，在很年輕的時(shí)候就會(huì)買房，這個(gè)群體的需求也是新的紅利。
