房地產(chǎn)開發(fā)下半場 開發(fā)市場和投資市場最重要
時間：2016/12/15
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隨著房地產(chǎn)開發(fā)的深入，目前市場已進(jìn)入了下半場?，F(xiàn)在每一次專業(yè)分工，每一次合作共贏，每一次折疊，都能拉近每個企業(yè)、每個市場主體的距離，推升整個市場的能量和價值。
“折疊”，源于物理學(xué)的空間概念。就像手中的紙，對角線上兩個點間的距離最遠(yuǎn)，但任何一次折疊都能把最遠(yuǎn)的距離拉近。折疊是時刻在發(fā)生的，但是折疊所需的力量并不容易獲得。在市場經(jīng)濟(jì)中，交易的動力、交換的動力如同萬有引力，我們有時候會忽略，有時候會忘記，但它永遠(yuǎn)在那里，等待你獲取和運(yùn)用。房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，每一次專業(yè)分工，每一次合作共贏，每一次折疊，都能拉近每個企業(yè)、每個市場主體的距離，推升整個市場的能量和價值。
我國房地產(chǎn)市場真正起源于1987年，從深圳拍賣新中國第一宗國有土地使用權(quán)開始。此后，標(biāo)志性的事件還有1998年的住房制度改革，2003年的確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及2004年實行國有土地全面招拍掛的“831”大限， 2011年的第一次全面限購限貸，等等。房地產(chǎn)上半場主要是一二級開發(fā)，隨著存量房交易的擴(kuò)大和長租公寓等租賃市場的崛起，下半場開啟，但一二級開發(fā)還會繼續(xù)。
在房地產(chǎn)上半場，注意力都聚焦在開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)市場，下半場還會有投資市場、服務(wù)市場、運(yùn)營市場，共同構(gòu)成房地產(chǎn)大市場。開發(fā)商、投資商、服務(wù)商、運(yùn)營商互為策略、互相轉(zhuǎn)化、互為依存、相互交融，通過專業(yè)分工帶來效率的提升，通過合作帶來交易費用的降低，實現(xiàn)共贏。
房地產(chǎn)下半場，最重要的是開發(fā)市場和投資市場。從市場主體來講，分別是開發(fā)商和投資商，近幾年開發(fā)商聯(lián)合拿地組成投資聯(lián)合體，是投資商的雛形，標(biāo)準(zhǔn)版本或者升級版本是投資基金，即產(chǎn)業(yè)投資基金和股權(quán)投資基金。從市場行為方面講，開發(fā)市場的核心邏輯是散售，即B2C；在投資市場，投資商在持有商用物業(yè)的同時，首先重視運(yùn)營，更重視運(yùn)營之后的整體出售和打包出售，以及通過私募基金、私募REITs、ABS等金融產(chǎn)品的退出，邏輯是B2B2C。很明顯，投資市場的價值鏈更長。從市場績效來講，開發(fā)市場最大的收益來源是土地紅利，在控制土地成本的基礎(chǔ)上，才能通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿實現(xiàn)正收益，通過散售實現(xiàn)流動性溢價；而投資市場首要看中的是價值洼地，然后投資商、運(yùn)營商、服務(wù)商需要用更多的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)重估、資產(chǎn)重構(gòu)的邏輯和能力去提升資產(chǎn)的價值，最后通過證券化實現(xiàn)退出。下半場的邏輯從掙快錢到掙慢錢，從開快車變成賽慢車。金融特征方面，上半場開發(fā)商的融資不是以企業(yè)融資為主，而是以項目融資為主，包括開發(fā)貸款、基金夾層融資等，更多是經(jīng)營性融資即預(yù)收款；投資市場中，以股票、債券等企業(yè)融資為主，同時包括以資產(chǎn)包等形式發(fā)行ABS等，以資產(chǎn)證券化的形式進(jìn)行融資。
過去未去，未來如來。房地產(chǎn)下半場，無論是投資聯(lián)合體，還是開發(fā)商與社會資本聯(lián)合發(fā)起的投資基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，將會成為投資市場的主角。
從專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的視角，可以觀察到目前的房地產(chǎn)投資市場有幾個現(xiàn)象：資產(chǎn)荒、過度金融化和市場割裂。目前廣義貨幣的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到150萬億元，按照每年增長12%，今后三年還會出現(xiàn)50萬億，對房價的推動和地王的形成有一個直接的動力。資產(chǎn)荒還有一個表征是一線城市商用物業(yè)的租金，和利息相比都是倒掛的。過度金融化最大的特征是投資者散戶化、賬戶“拖拉機(jī)化”、產(chǎn)品傘形化以及投資短期化。開發(fā)企業(yè)的過度金融化則是多重杠桿，不僅在企業(yè)層面有股票融資、債券融資，還有很多非標(biāo)的拆借，這種多重杠桿對單邊行情可能是一個正向助推，但是在大起大落的行情當(dāng)中是明顯的威脅。目前私人市場和公開市場是割裂的，如債券和債權(quán)的關(guān)系。債權(quán)關(guān)系比較簡單，而債券市場不僅包含債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，還有投資與投資人的關(guān)系，交易關(guān)系比私人市場豐富得多。所以，我們呼吁不僅企業(yè)要上市，資產(chǎn)也要上市，不僅企業(yè)要證券化，資產(chǎn)也要證券化。
在房地產(chǎn)下半場，一個最重要的現(xiàn)象是市場和企業(yè)分化越來越明顯，專業(yè)機(jī)構(gòu)會明顯勝出。代理市場和存量房交易市場都已經(jīng)誕生出龍頭企業(yè)，未來運(yùn)營商、投資市場也是這樣，投資市場也會在市場分化、企業(yè)分化中決勝出一批合格的管理人和投資商。
作為國內(nèi)成立時間最早、管理規(guī)模最大、連續(xù)業(yè)績最為穩(wěn)健的房地產(chǎn)基金，中城投資的定位，首先是一個投資商，不僅要管理好、服務(wù)好股東，更多地還要服務(wù)好投資人、服務(wù)好LP。其次，我們是專業(yè)的房地產(chǎn)基金，要將我們的品牌輸出出去，讓社會更多大眾能夠享受我們的投資成果。最后，我們要形成業(yè)務(wù)多元的專業(yè)投資控股機(jī)構(gòu)。中城投資的定位實際上是要呼應(yīng)下半場的邏輯，在專業(yè)分工、市場分化、企業(yè)分化中實現(xiàn)專業(yè)勝出。
作為一個專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，我們當(dāng)前的投資策略主要是：
第一，重倉新一線城市項目，這將會成為我們投資房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)價值鏈產(chǎn)業(yè)基金關(guān)注的重點；
第二，精選“超+新”一線城市商用不動產(chǎn)，精選在于精準(zhǔn)投資配置。
第三，升維企業(yè)并購，包括戰(zhàn)略協(xié)同，以及PE加上市公司套利性的企業(yè)并購。
最后，中城投資會用四大類基金做一個策略聯(lián)動，推動我們的基金發(fā)展。
第一，成長型夾層基金，用有競爭力的股權(quán)資金作為藥引子推動股權(quán)投資，更重要的是我們還有存量銷售的目標(biāo)資產(chǎn)作為夾層基金的聯(lián)動策略；
第二，混合策略商用不動產(chǎn)基金；
第三，產(chǎn)業(yè)升級并購基金，有企業(yè)擴(kuò)張和企業(yè)發(fā)展方面的并購基金，也有戰(zhàn)略協(xié)同方面的并購基金；最后是“1+1”創(chuàng)新引導(dǎo)基金，我們希望這種1+1的模式成為項目基金和投資基金的聯(lián)合投資模式。
