商業(yè)地塊考驗(yàn)未來(lái)房企能力 商得起or商不起？
時(shí)間：2016/12/16
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近一個(gè)月的時(shí)間，在純住宅項(xiàng)目拿證難的情況下，商住辦公樓項(xiàng)目扎堆取證。土地市場(chǎng)上，年底之前北京將無(wú)純住宅用地供應(yīng)。不僅如此，商住還一直受到“全面限購(gòu)”“LOFT商住將絕跡”傳言的圍剿。尤其是在開發(fā)商因全面自持住宅面積，而面臨盈利難題的情況下，開發(fā)商正在探尋通過商業(yè)地塊的開發(fā)獲取更大的收益，以做到商業(yè)和住宅之間有所平衡。
現(xiàn)狀
“商業(yè)地塊”成房企新目標(biāo)
2016年，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)乏力。幾乎每一宗地塊的推出，無(wú)論位置、面積、屬性、資質(zhì)，都會(huì)受到開發(fā)商的爭(zhēng)搶。尤其是純商品住宅用地的供應(yīng)，更顯稀缺。
記者根據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，930新政以后，北京僅成交了8宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中有6宗土地包含住宅地塊。值得一提的是，這6宗土地的住宅部分，并非可以銷售的純商品住宅，而是公租房、自住房以及開發(fā)商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相對(duì)不錯(cuò)的商業(yè)地塊，就成了繼住宅用地之后，開發(fā)商覬覦的又一目標(biāo)。
11月28日，龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸)和首開股份以37.8億元總價(jià)競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)FS00-LX10-0042等地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及公交場(chǎng)站設(shè)施用地。地塊占地總面積8.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17.91萬(wàn)平方米，容積率2.1，規(guī)劃用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、S32公交場(chǎng)站設(shè)施用地。成交折合經(jīng)營(yíng)性樓面價(jià)為21415元/平方米。
同日，位于房山拱辰地塊以底價(jià)被旭輝摘得。該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，土地面積10384平方米，建筑控制規(guī)模25960平方米，旭輝集團(tuán)以底價(jià)5.13億元奪得該地塊，減除配建后折合樓面價(jià)22601元/平方米。
值得關(guān)注的是，而今年在此前龍湖已拿下4幅純商辦土地，分別位于北京、濟(jì)南及上海。旭輝也在今年7月獲取一宗上海商辦地塊。不僅是在北京市場(chǎng)，可以說在全國(guó)土地?zé)衢T城市，都出現(xiàn)了開發(fā)商轉(zhuǎn)向“商地”的情況。
政策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，核心地段或者地理位置相對(duì)不錯(cuò)的商業(yè)辦公土地，地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)住宅來(lái)講要低一些，未來(lái)還有上升預(yù)期。住宅用地供應(yīng)比較稀缺，所以說要通過商辦用地來(lái)補(bǔ)充類住宅物業(yè)進(jìn)行銷售，這也可能是房企的一種產(chǎn)品配置需求，同時(shí)也可以看出市場(chǎng)未來(lái)中長(zhǎng)期的趨勢(shì)。而如何運(yùn)營(yíng)已經(jīng)拿到手的商業(yè)地塊部分，并借此獲取更大利潤(rùn)，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)，也成為房企各顯身手、發(fā)揮各自所長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
商改住限期整改
在房企積極獲取商辦金服用地的同時(shí)，“北京再次發(fā)文遏制‘商改住’”的傳聞也再度傳播。
據(jù)消息人士介紹，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。新整改方案具體調(diào)控內(nèi)容包括：暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等；重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項(xiàng)目；暫停開工未售的商住項(xiàng)目；不提供新增商住用地。
近期，據(jù)其他媒體報(bào)道，北京開發(fā)商均收到了《北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知》。在通知中，北京市要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場(chǎng)交易。
實(shí)際上，從2010年“6·28”監(jiān)管令；2011年“5·16”商改住禁令……北京商住市場(chǎng)屢次整改。然而，效果并不理想。
從2012-2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)漲幅為65.2%。2014年前北京商住占市場(chǎng)成交量不足20%。由于，住宅供應(yīng)持續(xù)下滑，商住成交占比不斷攀升，2015年提升至28.5%，2016年上半年則攀升至55.9%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，正在研究的“停止供地、停止發(fā)‘兩證’”兩項(xiàng)內(nèi)容堪稱釜底抽薪，將對(duì)商住產(chǎn)品的供應(yīng)端帶來(lái)更深遠(yuǎn)影響。
9天內(nèi)6614套商辦項(xiàng)目取證
就在北京再次叫?！吧谈淖 敝H，記者住建委官網(wǎng)獲悉，11月24日至12月2日，拋去地下車庫(kù)，北京6個(gè)商辦類項(xiàng)目取得6614套預(yù)售許可證。
其中，位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的泰禾金悅中心9天內(nèi)，分兩次獲取4棟樓共計(jì)1606套房源；位于門頭溝區(qū)門頭溝新城的遠(yuǎn)洋都會(huì)中心則一次性獲取6棟樓共計(jì)1454套房源……
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，能夠取得預(yù)售許可證，就說明上述這些商辦類項(xiàng)目符合當(dāng)前的管理規(guī)范要求。
據(jù)記者了解，現(xiàn)在商住類所施行的規(guī)范是北京市住建委于2011年5月16日所頒布的《我市進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)、辦公類商品房銷售秩序》。其中，規(guī)定：“要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)；要求房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按照建筑工程規(guī)劃許可內(nèi)容和施工圖審查機(jī)構(gòu)審定的圖紙對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪，禁止擅自進(jìn)行房屋分割測(cè)繪；要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記……”。
然而，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“建委檢驗(yàn)通過”與“業(yè)主收房”是兩個(gè)階段。根據(jù)以上規(guī)定，建委檢驗(yàn)通過時(shí)，房屋都處于毛坯狀態(tài)，屬于合規(guī)。而隨后的裝修裝飾，無(wú)論是開發(fā)商還是業(yè)主實(shí)施，都已不在建委監(jiān)控范圍內(nèi)。況且，購(gòu)房者買來(lái)真要自己住，也沒有辦法完全禁止。
案例
如何才能“商得起”？
1.REITs&運(yùn)營(yíng)
對(duì)于商辦類甚至商業(yè)體，國(guó)內(nèi)房企雖有涉及，但能稱得上“專業(yè)”二字者，便是寥寥數(shù)家。當(dāng)被迫資產(chǎn)不能散賣變成持有的話，部分房企將目光鎖定在REITs上。
REITs即房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)。據(jù)記者了解，由于內(nèi)地REITs相關(guān)的法規(guī)及稅收優(yōu)惠政策尚未完善，目前商業(yè)地產(chǎn)只能通過搭建“類REITs”的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)融資，未來(lái)政策放開時(shí)再通過標(biāo)準(zhǔn)REITs實(shí)現(xiàn)退出。
曾在凱德、萬(wàn)科擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，2000年新加坡是全亞洲第一個(gè)嘗試做REITs，當(dāng)時(shí)他所在的凱德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力?！斑@也正是中國(guó)房企最弱的環(huán)節(jié)。我們的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容增值能力非常非常弱，尤其是當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)慢慢地影響年輕人的消費(fèi)模式之后。這需要有人專門去研究，轉(zhuǎn)變?yōu)樽鲂聝?nèi)容的運(yùn)營(yíng)商?！泵髴c告訴記者。
實(shí)際上，就在近期，優(yōu)客工場(chǎng)攜共享際與首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都芭蕾雨·悅都)三方達(dá)成合作，首創(chuàng)置業(yè)在北京的大興悅都匯、房山紫悅臺(tái)、順義公園城等項(xiàng)目將作為三方合作的第一批項(xiàng)目，將打造出創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、孵化基地，為創(chuàng)業(yè)人才創(chuàng)建一站式生活靈動(dòng)空間。這種全新的運(yùn)營(yíng)模式在試水成功后將被復(fù)制。
據(jù)毛大慶預(yù)測(cè)，如果房企運(yùn)營(yíng)能力能跟上，作為新金融產(chǎn)品的REITs，可能是一個(gè)未來(lái)的萬(wàn)億級(jí)別的“藍(lán)海”市場(chǎng)。
2.自持物業(yè)打造購(gòu)物中心
龍湖在商業(yè)購(gòu)物中心上的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，使其在面對(duì)待開發(fā)的商業(yè)地塊時(shí)，更有信心。
記者從龍湖地產(chǎn)了解到，根據(jù)規(guī)劃，龍湖剛剛在房山拿到的商業(yè)地塊，未來(lái)擬打造“天街”購(gòu)物中心及寫字樓，這也是龍湖在北京打造的第三個(gè)天街產(chǎn)品。
商業(yè)與住宅、物業(yè)共同構(gòu)成龍湖旗下三大業(yè)務(wù)板塊，天街是龍湖持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等多種消費(fèi)類型于一體的一站式商業(yè)綜合體，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)。
龍湖的房山新地塊位于良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，距離良鄉(xiāng)老城區(qū)2.5公里。地塊南側(cè)緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站。龍湖地產(chǎn)認(rèn)為，地塊周邊3公里生活半徑范圍內(nèi)，居住類及商改住類項(xiàng)目較多，且良鄉(xiāng)大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)逐步成型，未來(lái)該片區(qū)將導(dǎo)入大量客流。目前，區(qū)域內(nèi)缺乏大型、高端購(gòu)物場(chǎng)所。而龍湖要打造的房山項(xiàng)目定位為京西南潮玩時(shí)尚中心，突出炫酷、動(dòng)感、時(shí)尚的主題，打造集潮流先鋒、時(shí)尚生活、炫動(dòng)娛樂、流行地帶、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一體的大型“天街”購(gòu)物中心。
3.專注銷售型商辦
銷售型商辦是旭輝集團(tuán)的特色產(chǎn)品。在北京，旭輝的26街區(qū)、旭輝7號(hào)院，在商辦類產(chǎn)品上均成為市場(chǎng)明星項(xiàng)目。
旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中在今年8月的一次公開演講中表示，“我們是主動(dòng)增持核心城市、好城市的優(yōu)質(zhì)的商務(wù)辦公樓，也會(huì)增持公共租賃，但堅(jiān)決不持有酒店，所有酒店全賣掉，一個(gè)都不要。所以商辦不是全品類，全品類會(huì)很差，我們是精品類，只做未來(lái)有價(jià)值的?！痹诹种锌磥?lái)，旭輝的定位應(yīng)該是做生活服務(wù)型的開發(fā)商。
對(duì)于商辦在旭輝業(yè)務(wù)中的比重，林中表示，根據(jù)市場(chǎng)的情況而定，“譬如在蘇州，基本上98%是住宅，只有2%是商業(yè)(底商配套)；而在北京、上海因?yàn)槭菍懽謽亲詈玫氖袌?chǎng)，第三產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的是北上深，北上深的商辦就可以增加?！?
此次斬獲拱辰街道項(xiàng)目，是旭輝在北京房山布局的第二個(gè)項(xiàng)目。早在2013年，旭輝在該區(qū)域打造了房山E天地，也是一個(gè)銷售型商辦類項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，不出意外，旭輝的房山新地塊，也將打造成其擅長(zhǎng)的銷售型商辦產(chǎn)品。
