杭州出現(xiàn)首例商業(yè)地使用權(quán)到期!續(xù)期方案將出爐
買(mǎi)了住宅和酒店式公寓,土地使用權(quán)到期后,能不能續(xù)?怎么續(xù)?這是全國(guó)名下有房的業(yè)主以及廣大購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。
對(duì)于住宅,在今年的民法典物權(quán)編草案中規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期,續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。但對(duì)于商業(yè)用地的到期續(xù)期問(wèn)題,鮮有提及。
別以為這樣的故事很遙遠(yuǎn),事實(shí)上它已經(jīng)在我們身邊悄悄發(fā)生。最近,蕭山出現(xiàn)了商業(yè)用地使用權(quán)到期的案例,這也是杭州首例。
蕭山城市酒店
20年土地使用權(quán)到期
蕭山市心南路98號(hào),與人聲鼎沸的市心廣場(chǎng)僅一路之隔,這里矗立著一幢21層的大樓。房子看上去已有些年頭,但還算醒目。大樓門(mén)口“城市酒店”四個(gè)大字赫然入目,這就是很多蕭山人都熟悉的蕭山城市酒店。
“蕭山的市心廣場(chǎng)相當(dāng)于杭州的武林廣場(chǎng),當(dāng)年非常繁華。城市酒店一度是蕭山最豪華的兩家酒店之一,曾開(kāi)出蕭山最早的一家麥當(dāng)勞。多年前,很多蕭山人都喜歡把在這里擺婚宴,并以此為榮?!笔熘獌?nèi)情的陳先生向記者講述了蕭山城市酒店的前世今生,“后來(lái)企業(yè)改制,酒店被開(kāi)元收入囊中,一度改名為‘開(kāi)元城市酒店’,生意很好,也算是開(kāi)元的發(fā)家地之一。再后來(lái),酒店再度轉(zhuǎn)手,也就是現(xiàn)在的‘城市酒店’。”
資料顯示,蕭山城市酒店的經(jīng)營(yíng)主體為杭州蕭山開(kāi)元城市酒店有限公司,注冊(cè)時(shí)間為1998年6月。
記者從國(guó)土部門(mén)了解到,蕭山城市酒店的土地使用權(quán)只有20年,目前已經(jīng)到期。
“土地使用權(quán)已經(jīng)到期,接下去我們也不知道該怎么辦。”11月27日下午,蕭山城市酒店的張經(jīng)理向記者證實(shí)確有此事,不過(guò)她并不知曉這一事件的最新進(jìn)展。至于這一事件的影響,她表示眼下最直接的就是銀行貸款。“土地使用權(quán)都到期了,銀行肯定不會(huì)給你辦抵押貸款?!?
蕭山城市酒店的用地性質(zhì)為商業(yè)。大家都知道,住宅用地使用權(quán)70年,商業(yè)用地使用權(quán)40年,可為何蕭山城市酒店的土地使用權(quán)只有20年?
“上世紀(jì)90年代,蕭山為了降低企業(yè)成本,推出了彈性供地制度,不對(duì)土地使用權(quán)年限一刀切,允許最低年限為20年。這其中,既包括商業(yè)用地,也包括工業(yè)用地,蕭山城市酒店就是其中之一?!币晃恢槿耸肯蛴浾叩烂髁似渲性?
是否續(xù)期,如何續(xù)期
相關(guān)部門(mén)正抓緊研究
商業(yè)土地使用權(quán)到期,到底該怎么辦?
目前國(guó)家法律并無(wú)明文規(guī)定,商業(yè)用地使用權(quán)到期之后該如何續(xù)期。
“《物權(quán)法》規(guī)定住宅土地使用權(quán)到期后,可自動(dòng)續(xù)期,但并未規(guī)定工業(yè)、商業(yè)用地使用權(quán)到期后可自動(dòng)續(xù)期。也就是說(shuō),商業(yè)用地能否續(xù)期存在不確定性,同時(shí)續(xù)期年限和續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),更是存在非常大的爭(zhēng)議空間?!?
北京金誠(chéng)同達(dá)(杭州)律師事務(wù)所肖琳律師表示,從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看,有兩點(diǎn)是較為明確的。其一商業(yè)用地不像住宅土地那樣可享受“自動(dòng)續(xù)期”的待遇,需要產(chǎn)權(quán)人主動(dòng)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng),其二續(xù)期肯定是有償?shù)?,須支付一定的費(fèi)用。
據(jù)悉,蕭山城市酒店此前也曾多次向蕭山國(guó)土資源局咨詢(xún)有關(guān)續(xù)期問(wèn)題,已于近日正式提出續(xù)期申請(qǐng)。
這是目前所知的蕭山首宗提出土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)的商地,在杭州也是首例。
記者從蕭山國(guó)土部門(mén)了解到,關(guān)于商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期的方案,尚在研究之中。
記者還了解到,在浙江,目前僅海寧市已出臺(tái)商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期方案。
今年9月,海寧市在全省率先出臺(tái)了商業(yè)用地使用權(quán)到期的處置辦法,規(guī)定商業(yè)用地續(xù)期最高20年,且原先出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過(guò)40年,續(xù)期費(fèi)用以綜合評(píng)估價(jià)(辦理續(xù)期時(shí)的土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)合畝產(chǎn)效益評(píng)價(jià)結(jié)果)的50%作為基數(shù),乘以相應(yīng)的年限系數(shù)。
對(duì)于商業(yè)用地使用權(quán)如何續(xù)期,更關(guān)心的或許是大量的酒店式公寓業(yè)主。在杭州熱銷(xiāo)的酒店式公寓,土地性質(zhì)就是商業(yè),其土地使用權(quán)為40年。杭州最早的一批酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)在2000年以后,也就是說(shuō)再過(guò)20多年,這些酒店式公寓的土地使用權(quán)將陸續(xù)到期。
酒店和寫(xiě)字樓的業(yè)主大多是企業(yè),而酒店式公寓的業(yè)主則大多是普通購(gòu)房者。
盡管蕭山城市酒店20年的商業(yè)用地使用權(quán)比較特殊,但續(xù)期方案的出爐,對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓,無(wú)疑也有一定借鑒意義。
【浙江新聞+】溫州部分住宅20年土地使用權(quán)到期事件
從2015年開(kāi)始,溫州市鹿城區(qū)600多套住宅土地使用權(quán)陸續(xù)到期。原來(lái),這些住宅的土地使用權(quán)都只有20年,是當(dāng)年特殊時(shí)期的產(chǎn)物。
2016年4月,部分房東打算賣(mài)房,卻發(fā)現(xiàn)土地證已經(jīng)過(guò)期無(wú)法正常交易過(guò)戶。此外,經(jīng)咨詢(xún)相關(guān)部門(mén),被告知土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)有可能高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元,差不多是房屋總價(jià)的1/3。此事經(jīng)媒體公開(kāi)報(bào)道后,引起各界高度關(guān)注。
溫州國(guó)土部門(mén)一開(kāi)始打算參照國(guó)有土地出讓的做法,先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格,根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià),算出總的土地出讓金,重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。若此,一套住宅的土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用將高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元之巨。
隨后,國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組,赴溫州調(diào)研指導(dǎo)對(duì)這一事件的處置。國(guó)土資源部最終作出的回復(fù)是:不需要提出續(xù)期申請(qǐng),不收取費(fèi)用,正常辦理交易和登記手續(xù)。不過(guò),住宅土地70年使用權(quán)到期之后如何續(xù)期,至今尚無(wú)明確細(xì)則。
工業(yè)用地續(xù)期,蕭山已有方案
相比商業(yè)用地,工業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期,在蕭山已有先例。
蕭山經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),工廠林立。上世紀(jì)90年代,不少企業(yè)主開(kāi)廠時(shí)從成本上考慮,選擇了使用權(quán)只有20年的土地。幾年前,這些使用權(quán)只有20年的工業(yè)用地,紛紛迎來(lái)了“大限”。為此,蕭山區(qū)在2015年出臺(tái)了工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法(試行),對(duì)續(xù)期條件、續(xù)期年限和續(xù)期費(fèi)用等問(wèn)題,都有明確的規(guī)定。
比如,用地企業(yè)提出續(xù)期申請(qǐng)后,只要符合環(huán)保、產(chǎn)業(yè)等規(guī)劃要求,就可以辦理續(xù)期手續(xù)。
“如果這家工廠環(huán)保不達(dá)標(biāo),而且是低端落后產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)收益不大,不符合續(xù)期條件,那么就要依法收回。”蕭山國(guó)土資源局的一位人士告訴記者。
當(dāng)然,不能通過(guò)續(xù)期審核的工廠,其土地并不意味著會(huì)被政府無(wú)償收回。根據(jù)規(guī)定,工廠可獲得現(xiàn)行工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)60%的補(bǔ)償。目前,蕭山工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)最低為50萬(wàn)元/畝,最高為65萬(wàn)元/畝(50年使用權(quán))。
在續(xù)期年限上,蕭山采取了非常靈活的政策。比如,優(yōu)質(zhì)企業(yè)最長(zhǎng)可續(xù)期20年,普通企業(yè)最長(zhǎng)可續(xù)期10年,最短年限為2年,便于不同企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況,選擇不同的續(xù)期年限。
當(dāng)然,續(xù)期年限不同,企業(yè)繳納的續(xù)期費(fèi)用也不一樣。比如,一家企業(yè)選擇續(xù)期10年,如果所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為50萬(wàn)元/畝(50年使用權(quán)),以基準(zhǔn)地價(jià)的20%作為計(jì)算基數(shù),再乘以10年期對(duì)應(yīng)的系數(shù),計(jì)算出來(lái)的續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5.09萬(wàn)元/畝(10年使用權(quán))。
工業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)是否門(mén)檻重重?記者了解到,蕭山區(qū)在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,不斷優(yōu)化審批流程,今年更是推出“一窗聯(lián)審”制度,極大方便企業(yè)續(xù)期。目前,蕭山已成功處置4200多畝使用權(quán)到期的工業(yè)用地。
【記者手記】
人們等著吃一顆定心丸
土地使用權(quán)如何續(xù)期的問(wèn)題,關(guān)乎個(gè)人和企業(yè)的財(cái)產(chǎn),備受關(guān)注。
近年來(lái),由于一些歷史遺留問(wèn)題,各地相繼出現(xiàn)部分建筑物土地使用權(quán)到期的現(xiàn)象,這對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期的頂層設(shè)計(jì)形成了現(xiàn)實(shí)倒逼。目前,國(guó)家層面的政策已經(jīng)在穩(wěn)步推進(jìn),但由于牽涉面廣、影響力大,全國(guó)性的土地使用權(quán)續(xù)期細(xì)則出臺(tái),恐怕尚需時(shí)日。
鑒于這一現(xiàn)狀,一些地方自行摸索,希望找出一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的辦法。從前幾年的工業(yè)用地到如今的商業(yè)用地,如何續(xù)期,蕭山正以開(kāi)拓者的姿態(tài),為國(guó)家貢獻(xiàn)智慧。期待蕭山盡早出臺(tái)商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期辦法,讓人們吃上一顆定心丸。