為抑制“地王” 各地政府忙出招
時間：2016/12/12
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今年頻繁冒出的“地王”讓各地政府忙于推出更為嚴厲的限制措施，以響應(yīng)抑制房價和地價過快上漲的宏觀調(diào)控要求。
武漢在本周取消了一塊已經(jīng)掛牌近一月的高總價地塊的出讓，當?shù)卣谝环莨嬷袑⒋朔Q為“為落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策”。這是武漢在近期已經(jīng)做出多項舉措來限制“地王”誕生之后采取的最直接有效的方法。
當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士稱，這塊起拍總價超過126億元的地塊只要能夠出讓，勢必成為武漢總價最高的“地王”，在全國預(yù)計也排在前三的位置，政府面臨著很大的壓力。武漢在上月已經(jīng)出讓了一宗總價高達110.65億元的地塊，是今年全國總價第四高的地塊。
隨著監(jiān)管部門擔憂地價的快速飆升將繼續(xù)傳導(dǎo)至樓市，引發(fā)房價的快速上漲，多個城市以及職能部門在下半年陸續(xù)加大了對購買土地的限制，各地祭出的手段也紛繁多樣。
在取消本次土地出讓之前，武漢已經(jīng)推出了多項措施，包括設(shè)定土地上限價格、在價格觸頂后改為評比建設(shè)方案、報建公共建筑面積等方式，但依然難阻擋企業(yè)拿地的熱情，多宗地塊的實際價格屢創(chuàng)新高。
據(jù)人民財經(jīng)了解，實際上，今年來已經(jīng)有十余個房地產(chǎn)市場火熱的城市在探索包括提高土地競拍門檻、增加企業(yè)拿地成本、管控企業(yè)資金來源、增加土地供應(yīng)等多個途徑，試圖緩解地價過快上漲和“地王”不斷出現(xiàn)的壓力。
比如，北京在近期推出的幾宗地塊中采用了“限房價、競地價”的土地出讓方式，通過設(shè)置土地價格上限、由企業(yè)競拍愿意自己持有的住宅面積比例多少來確定競得人，從而將地價限制在一定范圍內(nèi)。
而在上海、廣州、南京等地，除了設(shè)定價格上限、增加土地出讓中的非價格約束條件之外，還加大了查處企業(yè)拿地資金來源的力度，要求競拍企業(yè)必須使用自有資金，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等杠桿資金。
一些城市還嘗試了提高土地出讓金中的首付比例、縮短企業(yè)繳納土地出讓金時間、要求拿地后必須是現(xiàn)房才能銷售、搖號決定地塊歸屬等方式。部分城市一度還推出了“熔斷”機制，即報價超過政府設(shè)定的上限價格后自動取消交易。
多管齊下 全面調(diào)控
對土地價格的限制通常是為了防止房價的過快上漲。由于高價土地的樓面價格通常高于周邊在售的房價，形成房價和地價倒掛的局面，這常常引發(fā)市場對未來房價的預(yù)期。行業(yè)人士分析，這意味著房產(chǎn)商要能回本甚或賺錢，未來地塊入市的房價必須要大幅上漲甚至翻倍，周邊的房價也因此會大幅抬升。
自9月底以來，房價上漲較快的20多個城市已經(jīng)陸續(xù)推出了諸如限購、限貸等措施提高購房門檻，抑制市場過熱。如上海、杭州、天津、武漢等地甚至多次加碼樓市調(diào)控政策。
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、校講席教授陳杰認為，目前各地政府把穩(wěn)定房價作為頭等大事和一項政治任務(wù)，尤其今年房價上漲過猛的城市政府希望在本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫方面做出表率、成為排頭兵，深怕因為樓市控制不力而引起中央的問責。
“這些地方政府也是想以此表明一個姿態(tài)，這次是確實下定決心要調(diào)控，要言出必行、執(zhí)行到位，不是作秀裝樣子，不達目的不罷休?！标惤茏谋硎?，“否則，政府面對房價反彈不聞不問、裝聾作啞，就可能前期高壓政策都前功盡棄，政策公信力徹底失去，那么房價很可能一發(fā)不可收拾?！?
由于中央層面并未出臺具體的調(diào)控政策，因而本輪房地產(chǎn)調(diào)控的思路正是因城施策，強調(diào)各地根據(jù)自身的發(fā)展情況采取適宜的措施。這也為各地探索不同的抑制房價、地價措施提供了自由的環(huán)境。
但整體調(diào)控要求的嚴厲性則要求各地政府、主管部門多管齊下，從不同的層面對市場加以限制。從上半年國資委口頭通知央企、國企少拿甚至不拿“地王”到證監(jiān)會重申房地產(chǎn)企業(yè)再融資所得不得用于購地，再到部分地方銀監(jiān)局要求商業(yè)銀行禁止給“地王”項目放貸、證監(jiān)會和交易所收緊房企發(fā)債融資等多部門的各項舉措，無不體現(xiàn)著此次調(diào)控的全面和嚴厲。
資金充裕 供應(yīng)偏少
實際上，本輪土地價格的快速攀升除了與房價的飆升互相影響、互相循壞之外，企業(yè)資金充裕和土地供應(yīng)偏少直接導(dǎo)致了地價的上漲。
人民財經(jīng)根據(jù)金融服務(wù)提供商Wind測算的數(shù)據(jù)顯示，在今年前11個月中，其跟蹤的100個大中城市，土地供應(yīng)數(shù)量明顯少于去年同期。
以一線城市為例，今年1-11月份，國內(nèi)一線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量為147幅，而去年同期則為212幅；住宅用地面積方面，今年前8個月國內(nèi)一線城市住宅用地供應(yīng)面積776.8萬平方米，而去年同期則為1401萬平方米。從這組數(shù)據(jù)來看，一線城市住宅供應(yīng)面積僅略超過去年同期的一半。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，地價高企的核心問題在于，一、二線城市的土地供應(yīng)嚴重不足。由于三、四線城市庫存大、風險大，企業(yè)并不愿意在這些城市冒險投資。接下來的問題就是，即使熱點的二線城市土地也沒法搶到，開發(fā)商也很少會愿意前往三、四線城市，而是轉(zhuǎn)向其他沒那么熱的二線城市，進而又推高了其他城市的地價。
一家央企房地產(chǎn)商武漢分公司負責土地投資的人士說，在前期武漢出的一塊土地中，他們公司出價1.8萬元/平方米，但沒有成功，最后成交的樓面價達到2萬元/平方米。他說，就算價格再高也要拼一拼，如果不拿，武漢項目部的幾十個人就吃閑飯了。拿了地之后，就能通過引進合作方、資金方等多種渠道，分攤開發(fā)壓力。
分析人士指出，開發(fā)商能夠拿到土地，也和他們手中的資金狀況大為相關(guān)，說到底，“地王”考驗企業(yè)的資金實力。由于近兩年社會資源大量進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了他們?nèi)谫Y最為便利的窗口。
自去年初房企在境內(nèi)市場獲準發(fā)債融資以后，房地產(chǎn)行業(yè)的債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，僅在今年前8月，上市房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量就達990只，超過2015年全年總數(shù)。到9月中旬，募集金額已經(jīng)是2015年同期的三倍以上。
實際上，銀行貸款以及通過各種渠道流進房地產(chǎn)的資金也在增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)通過銀行貸款、理財資金、債券市場這三個渠道獲得的累計融資額，已超11萬億元.
