商住市場(chǎng)降溫 平層空間產(chǎn)品打破同質(zhì)化困局
商住產(chǎn)品原本作為北京樓市的補(bǔ)充型產(chǎn)品，數(shù)量較少。相比普通住宅動(dòng)輒千萬的置業(yè)門檻，門檻僅為百萬級(jí)別的商住產(chǎn)品，填補(bǔ)了部分市場(chǎng)空白。2016年對(duì)于商住產(chǎn)品市場(chǎng)可謂是“調(diào)控年”，市場(chǎng)猶如做過山車般跌宕起伏。
市場(chǎng)冷淡 投資客開始撤離
2016年前8月，北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，為去年同期的5倍，相比去年全年成交量高出98%，為歷史新高。前8月商住類產(chǎn)品成交金額高達(dá)774.82億元，比2015年全年還高出88%。
在商住產(chǎn)品日益泛濫的情況下，政府不得不加強(qiáng)嚴(yán)控手段。除了對(duì)在售商住項(xiàng)目嚴(yán)查嚴(yán)控，北京市在新增和再次供地等方面也進(jìn)行了收緊?！??30新政”從土地、房屋供應(yīng)、房?jī)r(jià)限制、信貸、交易管理等方面進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控，隨后北京新建住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，商住產(chǎn)品也不例外。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“9?30新政”之后，北京商住產(chǎn)品成交量再也沒超過2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，環(huán)比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套，最低時(shí)僅為421套。
商住客群中一部分是剛需、剛改型，還有一部分是投資型，他們都對(duì)價(jià)格比較敏感。樓市進(jìn)入密集調(diào)控期后，相當(dāng)一部分投資客選擇觀望或撤離。隨著投資熱度降低，商住項(xiàng)目整體進(jìn)入觀望期，部分投資客選擇暫時(shí)退出，尋求新的投資渠道。
新規(guī)出臺(tái) LOFT房源可能銷聲匿跡
近期，有開發(fā)商收到了《北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知》。通知要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場(chǎng)交易。北京市商改住"擦邊球"產(chǎn)品一直處在風(fēng)口浪尖。但這一次，商住樓嚴(yán)查風(fēng)暴比以往來得更為強(qiáng)烈。
通知中規(guī)定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導(dǎo)致LOFT產(chǎn)品可能就此絕跡；要求在售項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽或進(jìn)行整改，將會(huì)影響網(wǎng)簽量；未售項(xiàng)目和在建項(xiàng)目不得改變土地出讓合同規(guī)定的用途且層高有限制，這也將導(dǎo)致報(bào)批審核力度加大、項(xiàng)目附加值減小。
北京此輪商住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項(xiàng)目和嚴(yán)控商住市場(chǎng)，具體內(nèi)容包括：暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等；重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項(xiàng)目；暫停開工未售的商住項(xiàng)目；不提供新增商住用地。一系列舉措對(duì)于目前的商住樓市場(chǎng)無疑是沉重的打擊。盡管如此，相比于普通住宅產(chǎn)品，商住樓在購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本方面仍有著可觀的優(yōu)勢(shì)，面對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重商住房產(chǎn)品，特色產(chǎn)品在淡市環(huán)境下更能凸顯優(yōu)勢(shì)。
平層產(chǎn)品或成商住房發(fā)展新趨勢(shì)
一提起LOFT產(chǎn)品一直主打年輕時(shí)尚的青年客群，雖然用于買一層送一層，面積小，總價(jià)低等特征，隨著同類產(chǎn)品的增多，LOFT的弊端也逐漸顯現(xiàn)。
層高是每個(gè)LOFT產(chǎn)品無法逃避的問題。以市場(chǎng)上流行的層高4.2米LOFT為例，凈高基本上在4米，按入戶門標(biāo)準(zhǔn)高度2.5米計(jì)算，首層層高不能低于2.5-2.6米，樓板約15cm，剩余層高僅1.35米，在不足1.4米高的空間內(nèi)，無論做臥室還是書房都極為尷尬和不適，首層也更壓抑。除此之外，LOFT產(chǎn)品還有隔音差、裝修成本高等缺點(diǎn)。其面向的群體也具有一定的局限性。
面對(duì)市場(chǎng)上過度開發(fā)缺乏新意的LOFT產(chǎn)品，位置配套優(yōu)越的平層產(chǎn)品也就成了商住市場(chǎng)的佼佼者。相比于LOFT產(chǎn)品的雙層設(shè)計(jì)，平層空間在一層內(nèi)解決了所有需求，層高合適，舒適感較高，深受一些都市白領(lǐng)、中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的歡迎。因此平層空間出租、投資回報(bào)率高，升值潛力大。
高人氣的平層產(chǎn)品往往處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，周邊的配套設(shè)施也比較完善。京西門頭溝重點(diǎn)打造WSD（首都西部綜合服務(wù)區(qū)），并決定將長(zhǎng)安街向西拓展，即自首鋼東門延至門頭溝，徹底打通門頭溝與城區(qū)的主動(dòng)脈。隨著區(qū)域利好優(yōu)勢(shì)的發(fā)展，未來人流、信息流和資金流將匯集于此。
目前，門頭溝板塊已經(jīng)是知名開發(fā)商的聚集地，保利、綠城、鴻坤、金地、萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、電建、融創(chuàng)、華潤(rùn)、華遠(yuǎn)等十余家知名房企在此落子，許多項(xiàng)目仍然瞄準(zhǔn)了LOFT商住產(chǎn)品。而鴻坤旗下的七星長(zhǎng)安項(xiàng)目彌補(bǔ)了該區(qū)域市場(chǎng)的空白。
項(xiàng)目鎖定半山區(qū)位，背靠定都閣，環(huán)抱靈山、百花山、妙峰山，一面臨永定河，不僅為項(xiàng)目攬獲高達(dá)64.27%的綠化率，生活環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目其所在的京西WSD新城，占盡老城區(qū)發(fā)達(dá)居住配套優(yōu)勢(shì)，亦享有2200億投資的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)和新產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐紅利，橫跨老城區(qū)、新城區(qū)雙重標(biāo)準(zhǔn)。鴻坤七星長(zhǎng)安推出的平層空間產(chǎn)品在門頭溝板塊的商住市場(chǎng)中脫穎而出，受到了廣泛關(guān)注。
