購物中心回歸 開發(fā)商瞄準(zhǔn)大北京？
地產(chǎn)開發(fā)商們重新聚焦“商業(yè)地產(chǎn)”。近日，和訊房產(chǎn)獨(dú)家獲悉，凱德集團(tuán)明年第三季度將在北京南城新開一座大型購物中心，面積號稱既有項(xiàng)目中的最大。與此同時，合景泰富、泰禾等也在北京不同區(qū)域布局商業(yè)項(xiàng)目。
顯然，一線城市再次成為開發(fā)商們的搶食之地。但在中國商業(yè)地產(chǎn)從增量時代進(jìn)入存量時代，不少一二線城市的購物中心紛紛敗退的背景下，運(yùn)營能力和盈利水平提升則成為后來者面臨的最大挑戰(zhàn)。
和訊房產(chǎn)從相關(guān)人士處獲取的一組數(shù)據(jù)顯示，北京今年已拆違面積約4000萬平米，明年還將拆違4000萬平米，兩三年內(nèi)，總面積將達(dá)1億平米。不過，拆除的地方將不再新建項(xiàng)目，主要是為城市“留白增綠”。
另一組由贏商發(fā)布的大數(shù)據(jù)則表明，商業(yè)生存環(huán)境愈發(fā)艱難。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北上廣深200多家已開業(yè)購物中心共關(guān)店、撤租品牌約3000個，已開業(yè)商場空置率再創(chuàng)新高，最高達(dá)35%。
因此，在此背景下，面對開發(fā)商們對一二線城市的群起而攻之，很多人面面相覷帶著一副不解的表情發(fā)出疑問：城市已飽和，開發(fā)商們圖的是什么？
開發(fā)商瞄向一線城市的圖謀
一直在商業(yè)領(lǐng)域有所創(chuàng)新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是城鎮(zhèn)化過程中的一種自覺，內(nèi)需是一直處于增長趨勢的，所以開發(fā)商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資，什么物業(yè)都是有價值的，開發(fā)商對持有型的物業(yè)也樂于接受，因?yàn)橛猩悼臻g。
一直在商業(yè)領(lǐng)域有所創(chuàng)新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是城鎮(zhèn)化過程中的一種自覺，內(nèi)需是一直處于增長趨勢的，所以開發(fā)商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資，什么物業(yè)都是有價值的，開發(fā)商對持有型的物業(yè)也樂于接受，因?yàn)橛猩悼臻g。
“過去，城市商業(yè)綜合體主要以百貨、賣場為主，現(xiàn)在更多的是購物中心，業(yè)態(tài)方面也在不斷調(diào)整，引入有需求的餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)，甚至醫(yī)療保健業(yè)態(tài)都開始入駐了，當(dāng)然，購物中心的存在，也賦予了這些業(yè)態(tài)新的空間和生命?！鄙蛄δ姓J(rèn)為，城市的發(fā)展一定要有容器和載體，電商雖然可以解決人們的很多問題，但同時也解決不了很多問題。
不過，沈力男同時表示，現(xiàn)在不少開發(fā)商開發(fā)新項(xiàng)目并不是在純做商業(yè)，往往做一個商業(yè)項(xiàng)目的同時，都會連帶上周邊公寓、住宅、寫字樓等項(xiàng)目一并開發(fā)銷售?！爸灰陂_發(fā)和銷售過程中，能夠平衡其持有商業(yè)的費(fèi)用，這就是值得的?！?
哪些購物中心會成為“香餑餑”？沈力男認(rèn)為，未來高大上的MALL和社區(qū)商業(yè)是主流，社區(qū)型的商業(yè)是不會死的，因?yàn)樯鐓^(qū)是流量入口，北京一個社區(qū)周圍輻射人群少則幾萬，多則幾十萬上百萬，比如，回龍觀附近的購買力就很強(qiáng)。
正如沈力男所言，開發(fā)商們往往看中社區(qū)的“流量”。凱德也是如此。凱德相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴和訊房產(chǎn)，凱德明年第三季度即將開業(yè)的北京天宮院項(xiàng)目就坐落在大興周邊社區(qū)。
該項(xiàng)目曾一度傳出“停工建設(shè)”，據(jù)說是由于電商的快速發(fā)展、體驗(yàn)式街區(qū)的興起、社區(qū)商業(yè)模式逐漸成型等對傳統(tǒng)商業(yè)帶來較大沖擊，投資方擔(dān)心賺不到利潤。如今，這座“體重”最大的購物中心開業(yè)消息再度傳來，想必于消費(fèi)者、開發(fā)商、投資方都是一樁美事。不過，開業(yè)后，面對周邊“西紅門薈聚、舊宮住總?cè)f科廣場、龍湖天街”的夾擊，凱德如何后發(fā)制勝也是一大考驗(yàn)。
與上述地產(chǎn)商相比，新城在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局則要顯得更為激進(jìn)些，當(dāng)然，新城也有自己的解釋說明。
“我曾走遍大江南北做過統(tǒng)計(jì)，中國城市人口超過50萬的一共260多個，其中能數(shù)出來的購物中心4000多個，這260個城市當(dāng)中，一二線城市容納的購物中心市場容量確已飽和，但真正符合需求的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到?！毙鲁强毓陕?lián)席總裁陳德力給出了旗下商業(yè)項(xiàng)目吾悅廣場要規(guī)?；脑?。
而新城控股副總裁歐陽捷則用另一組數(shù)據(jù)表明購物中心發(fā)展的速度以及新城為何轉(zhuǎn)型商業(yè)。他說，去年23強(qiáng)房企，前三強(qiáng)銷售額加起來1.2萬億，4—9名加起來1.2萬億，10—23名加起來1.2萬億，三個1.2萬億加起來占據(jù)市場份額26.8%，今年上半年達(dá)到36.3%，提升了將近10個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2020年之后很可能會達(dá)到市場份額的50%、70%，甚至更高，如果到達(dá)這個數(shù)字，意味著未來市場可能就沒有增長空間了，因此，他們必須轉(zhuǎn)型。
“目前商業(yè)去庫存壓力非常大，過去我們曾經(jīng)預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)的去庫存可能要用十年時間，現(xiàn)在包括商改住在全國來看基本上推進(jìn)效果都不理想，因此未來商業(yè)去庫存可能會成一個新的重心?！睔W陽捷說。
未來開業(yè)項(xiàng)目北京占7成
日前，由RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的2017《中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城》榜單顯示，在2016年已披露的購物中心大宗項(xiàng)目交易中，1線和1.5線的購物中心數(shù)量占到47%的比例；一二線的購物中心占比總量達(dá)到77%。據(jù)預(yù)測，未來幾年，即將開業(yè)的外資項(xiàng)目同樣大部分集中1線和1.5線城市。一線城市中，新增項(xiàng)目主要集中在北京，未來3年開業(yè)項(xiàng)目中北京占比七成。
上海和北京是中國時尚的發(fā)生地，經(jīng)過多年的沉淀在消費(fèi)市場上已形成規(guī)模效應(yīng)，品牌和消費(fèi)者雙向買單。不僅國外品牌進(jìn)入內(nèi)地首選城市是上海、北京，新業(yè)態(tài)、新品牌的孵化和市場化通常也集中在這里。
RET睿意德董事索珊認(rèn)為，在未來很長一段時間內(nèi)，上海和北京的商業(yè)化程度都很難被國內(nèi)其他城市超越，例如快閃店、買手店、明星店、文創(chuàng)書店均以北上最為集中，事實(shí)上追趕本身也需要時間的沉淀。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市購物中心的布局仍然不平衡。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長武瑞玲就表示，現(xiàn)在一線城市購物中心的布局依舊不充分，“我生活在北京，我覺得周邊衛(wèi)星城購物中心的開發(fā)也僅僅有兩三年的時間，五環(huán)周邊不斷地在建購物中心，但是沒有一個企業(yè)現(xiàn)在在接近六環(huán)的地方開購物中心，這個當(dāng)然跟人口聚集度有關(guān)系，但周邊有沒有農(nóng)村的消費(fèi)力？是有的。我們做了一些統(tǒng)計(jì)以后發(fā)現(xiàn)，奧特萊斯業(yè)態(tài)不斷在五環(huán)、六環(huán)，甚至六環(huán)以外開店，生意非常好。比如首創(chuàng)奧特萊斯，6個小時不打洋，八天時間銷售額1.2億，它帶動的不僅是這個城市的人口，絕大部分是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的人口，我認(rèn)為未來不平衡的問題可能隨著整個城市化程度的進(jìn)程得到一些解決。”
