中央“點(diǎn)名”后 房地產(chǎn)中介將有哪些變化？
網(wǎng)上有個(gè)令人唏噓的段子說:“工作十幾年來,很多人騙過我,就房地產(chǎn)中介沒騙過我。他們十幾年來一直苦口婆心地打電話勸我買房,說房?jī)r(jià)會(huì)漲,但我沒聽。如果上天再給我一次機(jī)會(huì),我一定不會(huì)再掛你的電話?！?
不過,另一端的現(xiàn)狀是,記者隨便拉住一位市民采訪,市民對(duì)房地產(chǎn)中介有好感的卻寥寥無(wú)幾。
即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),房地產(chǎn)中介也就是二手房經(jīng)紀(jì)的地位也相當(dāng)憋屈。業(yè)內(nèi)曾有這樣的調(diào)侃,跟中介合作賣樓的開發(fā)商,壓力一緩解就馬上“跟你分手”,因?yàn)榕骂櫩涂吹接兄薪槌鰶]在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),影響了自己的“高大上形象”。
在主管部門眼中,“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”也已經(jīng)到了不得不整頓的地步——2016年,主管部門接連啟動(dòng)幾次專門針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動(dòng),專項(xiàng)治理整頓的范圍和力度都超過以往。
就在這樣的“是是非非”中,住房租賃市場(chǎng)被今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“點(diǎn)名”,會(huì)議明確提出“要加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為”。
從改革開放后第一家“房地產(chǎn)中介”誕生至今,這個(gè)行業(yè)已經(jīng)走過了28個(gè)年頭。在28年間,住房租賃行業(yè)怎么就從國(guó)內(nèi)代表先進(jìn)生產(chǎn)力的改革“先鋒隊(duì)”發(fā)展到如今人人幾無(wú)好感的地步?此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后,住房租賃市場(chǎng)又將面臨怎樣的變化?《法制日?qǐng)?bào)》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。
最嚴(yán)厲的整頓潮
房地產(chǎn)中介在我國(guó)可謂是一個(gè)古老的行當(dāng),早在宋朝,房地產(chǎn)中介就相當(dāng)有話語(yǔ)權(quán)了。按當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定,買賣房子和土地,必須讓中介經(jīng)手,不然就按偷東西論處。在那時(shí),偷一尺布就要打六十大板,茲事體大。
至于如今常見的二手房經(jīng)紀(jì)又拿傭金又吃差價(jià)的行為,出現(xiàn)時(shí)間則更早,在南北朝時(shí)就出現(xiàn)了。比如南齊有個(gè)叫崔慰祖的人想賣掉自家的宅子,一口價(jià)45萬(wàn),房產(chǎn)中介跟他壓價(jià),想低買高賣,未果。接著又游說他:“君但賣四十六萬(wàn),一萬(wàn)見與。”意思就是,我找著買家,可要報(bào)價(jià)46萬(wàn),多出的1萬(wàn)歸我,您老跟我配合下,別跟買家說這事。
然而,千年光陰,“別跟買家說這事”在這個(gè)行業(yè)逐漸變了味,成了買家的一個(gè)又一個(gè)坑,甚至有買家徒嘆:“人在中介飄,哪能不挨刀?！?
不過,這樣的“挨刀”早已引起各方注意。
今年全國(guó)“兩會(huì)”前,新華社連發(fā)兩篇文章炮轟樓市,首先提出一線房?jī)r(jià)飆漲是“某些開發(fā)商營(yíng)銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作,人為制造出搶房假象,導(dǎo)致購(gòu)房者‘恐慌性’入市”。之后,在深圳房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲的過程中,則指出深圳房?jī)r(jià)不正常上漲,最直接原因是金融杠桿在起作用。
3月8日,央行前副行長(zhǎng)吳曉靈亦對(duì)媒體表示,政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存,將首套房首付比例由30%降到了20%,這本身已經(jīng)是加了杠桿,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍通過場(chǎng)外配資、P2P等其他渠道,還有房屋中介做的一些如首付貸等產(chǎn)品(加杠桿),則可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
4月23日,上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對(duì)中介機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知,鏈家首當(dāng)其沖。
今年5月,中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上透露,針對(duì)房地產(chǎn)中介亂收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象,住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實(shí)效的措施。
房地產(chǎn)中介,野蠻生長(zhǎng)了二十多年,終于迎來史上最嚴(yán)厲的整頓潮。
“今年,尤其是快到第四季度的時(shí)候,力度還是比較大的。比如說,整頓房企的銷售亂象、不當(dāng)和違法行為。住建部也發(fā)過文,最近其他相關(guān)部門也發(fā)文要整頓中介?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說。
對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面,主要在中介經(jīng)營(yíng)秩序以及各類資金方面有較好的監(jiān)管,“從實(shí)際情況看,通過此類監(jiān)管能夠使得中介企業(yè)獲得更規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然,中介機(jī)構(gòu)主要圍繞二手房買賣進(jìn)行,所以后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)整頓,要看二手房市場(chǎng)是否健康。當(dāng)前二手房租賃市場(chǎng)方面的問題在于隨意性強(qiáng),租房者被動(dòng)接受房源和合同條款”。
不過,嚴(yán)躍進(jìn)還是給出了肯定的態(tài)度,“中介機(jī)構(gòu)整頓以后相對(duì)來說比較健康,比如說各中介發(fā)布房源的真實(shí)性在提高”。
“一事一策”存不足
事實(shí)上,這兩年,培育住房租賃市場(chǎng)比以往更受到中央重視。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,就明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),建立購(gòu)租并舉的住房制度。
今年6月3日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。提出要培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房消費(fèi)、完善公共租賃住房、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等,并將從稅收優(yōu)惠、金融、土地等,加大政策支持力度,扶持租房租賃市場(chǎng)。
“我們一直在說要解決人民群眾的住房問題,原來的做法是鼓勵(lì)開發(fā)銷售,另外還有保障性住房,現(xiàn)在租賃也變成了鼓勵(lì)性的解決方式,而且從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看,租賃應(yīng)該是解決老百姓住房問題的‘第三條腿’,而且是很重要的一條‘腿’。”樓建波說。
不過,即便住房租賃市場(chǎng)很重要,即使這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次整頓,住房租賃市場(chǎng)的問題仍然存在。
在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥看來,住房租賃市場(chǎng)目前存在的主要問題是,從事住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介公司不規(guī)范,租賃合同不備案、租賃糾紛多發(fā)等。
“現(xiàn)在租賃市場(chǎng)存在的突出問題是供方和需方定期的信息溝通不暢,我們現(xiàn)在主要依靠中介,還有一些在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的中介。在這一方面,我認(rèn)為政府有關(guān)部門應(yīng)該做一些工作。最近住建部也提出了要建立租賃信息平臺(tái),目前在討論階段,這是政府有關(guān)部門應(yīng)該做的,也是可以做成的事情?！睒墙úㄕf。
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)種種問題沒有得到徹底解決的原因,嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)為,“在于中介機(jī)構(gòu)規(guī)模大小有很大的差異,從這個(gè)角度看,后續(xù)建立中介行業(yè)的長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制也很關(guān)鍵,比如說實(shí)行中介門店的評(píng)級(jí)或者說末位淘汰制”。
“從目前來看,今年10月以來,北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至回落,房地產(chǎn)泡沫得到有效抑制。市場(chǎng)監(jiān)管和行業(yè)治理會(huì)成為常態(tài)。”趙慶祥在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說,整頓效果肯定有,但是中介行業(yè)管理也要建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制必須通過立法來確立,否則運(yùn)動(dòng)式的行業(yè)整治都是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。
樓建波在分析原因時(shí),也提到了“長(zhǎng)效”二字,“仔細(xì)反思整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年走過來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),能否形成一些長(zhǎng)效機(jī)制是最重要的,很多時(shí)候都是‘一事一策’?，F(xiàn)在的問題在于,一是主要依靠政策,二是措施都為事后的一種補(bǔ)救,一般是出了問題之后再出來整頓”。
加快立法有效監(jiān)管
此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“要加快住房租賃市場(chǎng)立法”。對(duì)此,趙慶祥認(rèn)為,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)了住房的“居住”屬性,租住人群龐大、普遍收入不高,租住是剛需中的剛需,“租住是實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的核心。但是,與住房買賣市場(chǎng)相比,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后,具有‘小、散、亂、差’的特點(diǎn),因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議專門提到‘住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展’”。
“從全國(guó)來看,600多個(gè)城市,房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市只有二十幾個(gè)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)還是‘去庫(kù)存’,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)也是‘去庫(kù)存’有效方式之一?！壁w慶祥進(jìn)一步向記者分析說,另外,從住房租賃管理角度來講,由于沒有管理抓手,住房租賃合同備案等制度幾乎形同虛設(shè),住房租賃市場(chǎng)一直沒有得到有效監(jiān)管,“我想這也是住房租賃立法的初衷之一”。
關(guān)于相關(guān)的立法進(jìn)展,趙慶祥向記者透露說,立法相關(guān)研究早已經(jīng)開展,各地也在推進(jìn)地方立法,比如北京已經(jīng)把《房屋租賃條例》列入立法計(jì)劃。
“不過,立法過程也的確存在障礙。比如,適用范圍是單指商品住房還是包括公共租賃住房等保障性住房以及農(nóng)民房等。另外,住房租賃直接與房屋管理、流動(dòng)人口管理以及社會(huì)治安管理等諸多方面密切相關(guān),如何實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理也是一個(gè)問題?！壁w慶祥說。
此外,對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)”,趙慶祥是這樣解讀的——通俗講,主要是指以長(zhǎng)租公寓、青年公寓等為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
“只有此類企業(yè)發(fā)展起來,租賃市場(chǎng)才能實(shí)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)。但是,此類發(fā)展的障礙和困難比較多,政策方面有用途變更、消防驗(yàn)收、稅負(fù)較重等,市場(chǎng)方面有專業(yè)人員缺乏、普遍盈利能力不足等?！壁w慶祥說。
在趙慶祥看來,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主,金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉,形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排,滿足人們住房需求。
