2017房價：一二線房價或維穩(wěn) 環(huán)京樓市保平安
2016年的調(diào)控政策在明年或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)。在近期中央會議發(fā)聲表明，207年調(diào)控政策將持續(xù)，且力度或加強，2017年或進(jìn)入房地產(chǎn)市場“小周期”。
但對于市場最為關(guān)注和敏感的房價，業(yè)內(nèi)給出的答案卻是非常統(tǒng)一：盡管成交量可能會大幅萎縮，但房價并不存在大跌的基礎(chǔ)！尤其是熱點的一二線城市。
業(yè)內(nèi)分析，有四大推動因素支撐熱點城市房價在下半年重回上升趨勢：開發(fā)商資金充裕；一線城市與核心二線城市人口吸入能力，樓市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；高地價帶來的成本壓力；政策的舉措較為理性，低利率環(huán)境仍然存在，都將給未來的房價帶來支撐。
供不應(yīng)求，地價難抑，一線城市就別指望降價
在政策全面收緊的市場背景下，全國樓市開始進(jìn)入新一輪的降溫周期。
根據(jù)調(diào)查，從實際簽約看，受到新政影響的22個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達(dá)到了40%左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“2016年11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場調(diào)控將導(dǎo)致2016年4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。據(jù)此估計，2017 年全國商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右。”
盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張 宇表示，這并不代表房價就此一路下跌?！靶路渴袌?017年開年或?qū)⒊霈F(xiàn)量價齊跌態(tài)勢，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房價重拾上升態(tài)勢，全年表現(xiàn)或?qū)⒃俅纬^市場預(yù)期。”
無數(shù)人寄希望于政策的手能讓房價回歸。但安居客房產(chǎn)分析師綜合多方因素分析后指出，對于當(dāng)前的一線和熱點二線城市，政策的作用更多是延緩而非逆轉(zhuǎn)，“一線房價持續(xù)漲”并不算聳人聽聞。
限購、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情，商品房供應(yīng)少，大多數(shù)城市商品住宅市場仍然處于供不應(yīng)求的局面。
市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受限購政策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大。預(yù)計2017年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)，新增住宅供應(yīng)減少。而2016年前9月新開工累計同增6.8%，預(yù)計全年增速在10%左右。2016年前10個月100大中城市累計住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%，核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計2017年仍會控制供應(yīng)。
而據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1416套，環(huán)比減少10套，成交面積15.52萬平方米，環(huán)比增加32%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自2016年11月份開始，北京商品住宅成交市場已逐漸進(jìn)入深度低迷周期，而受到此輪調(diào)控政策長期延續(xù)性的影響，12月份成交情況將持續(xù)低迷。不過從價格走勢來看，收緊調(diào)控尚未對價格走勢產(chǎn)生絕對性影響。
以往在遭遇收緊調(diào)控之后，項目較多并且體量較大的開發(fā)商為緩解資金壓力，會率先啟動調(diào)價，帶領(lǐng)市場進(jìn)入降價周期，但近年來受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場新特征，使得這一規(guī)律難以再現(xiàn)。
以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規(guī)劃建筑面積合計42萬平米，項目規(guī)模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項目少、規(guī)模小則成為未來新房市場主要特征，受此影響，未來新房市場價格將持續(xù)堅挺。
而政策雖然志在防范房價上漲過快，也希望在短時間里頭見到成效，但高度分化的區(qū)域政策從另一個角度說明政策無意“矯枉過正”。一松一緊，頻繁轉(zhuǎn)向的政策有損威信，房價大幅下降也不是政策調(diào)控的目標(biāo)。
此外，在工作機(jī)遇、教育醫(yī)療等軟環(huán)境的吸引下，原有的三四線城市持續(xù)地向一二線城市輸入人口、財富。而隨著房價及物價的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動，最終促成“熱點大城市”、“超級大城市”。
從國際經(jīng)驗來看，超級城市形成過程中是房價持續(xù)上漲、非精英人群逐漸流失的過程。比如韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總?cè)丝诘?5%。當(dāng)不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房價的人群逐漸流失。據(jù)韓國統(tǒng)計廳發(fā)布的“2015韓國移動人口統(tǒng)計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關(guān)。人口流失之下，房價非但未降反而繼續(xù)高漲，據(jù)韓國KB國民銀行統(tǒng)計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪（約合3.3萬元人民幣/平方米），而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的一半。
在我國國內(nèi)，北京、上海是公認(rèn)的“超級大城市”。
盡管北京市今年以來加大人口調(diào)控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬，城六區(qū)常住人口出現(xiàn)由增到減的拐點，但人口總量依然達(dá)到2182.1萬人，超出年終2177萬人的調(diào)控目標(biāo)。每年不斷有新的帶有更多財富的精英群體進(jìn)入北京、上海，每年也將不斷有難以適應(yīng)“北上”而離開的人群，幾經(jīng)轉(zhuǎn)換，必然帶動房價緩步上行。
而超級大城市的巨量人口流入也帶來了對住房的需求，造成需求大房價高。因此，京滬等主要城市實際供應(yīng)量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或?qū)⒁蛘咧芷谶M(jìn)入調(diào)整期，期間房價或會有所波動，但是房價整體行情將會長期看好，2017年房價會漲得更高。
要知道，面粉也已經(jīng)不多了
地價不降，房價難抑。
想知道未來的房價走勢，當(dāng)下的土地價格應(yīng)該是最直觀的反映，熱點城市“地王”頻出就很說明問題。房企拿地成本提高?！案叩貎r、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場。
作為樓市的供應(yīng)端，高地價無疑是高房價的另一個“罪魁禍?zhǔn)住?。?shù)據(jù)顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。最新數(shù)據(jù)顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達(dá)50%。
有超過50%的土地成本普遍增加，這意味著未來房價上漲預(yù)期會更加強烈。根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有20家發(fā)債房企今年合計在14個城市拿地過48宗單價或總價排行在市場前100的高價土地。48塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻(xiàn)13宗，平均溢價率達(dá)77.6%，二線城市貢獻(xiàn)33宗平均溢價率達(dá)114.1%，三線城市貢獻(xiàn)2宗平均溢價率達(dá)308.9%。
對于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫存有限的情況下，爭奪有限的住房資源也將是房價上漲動力。
2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預(yù)售面積尚不足400萬平方米。亞豪機(jī)構(gòu)對此預(yù)測，“預(yù)計明年形勢更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫。”
住宅供應(yīng)無以為繼的大背景疊加再次收緊的市場調(diào)控，使得近期純商住宅預(yù)售量深度觸底，郭毅認(rèn)為。此外，近期北京出讓的4宗土地當(dāng)中住宅部分均出現(xiàn)100%自持的結(jié)果，未來可售住宅持續(xù)減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來北京純商住宅市場供需盡管雙雙持續(xù)走低，但依然會保持著供不應(yīng)求的市場格局，受此影響，純商住宅的市場價格也將繼續(xù)堅挺。
從上圖的純商住宅預(yù)售年度走勢當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬平方米以上，雖然自2010年開始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。
出于對利潤率的保護(hù)，很多房企甚至不惜以較高的溢價率在一線城市和核心二線城市拿地。2017年一線城市和一些熱點二線核心城市吸引力不減，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。這勢必將引發(fā)房企高價拿地。
“四小龍”等熱點二線退燒，但房價維穩(wěn)
如今，政府“因城施策”調(diào)控措施的目標(biāo)唯 一指向就是“控房價”，因此，一些熱點二線城市在地方政府“控房價”的背景下，房價很難在短期內(nèi)，出現(xiàn)爆發(fā)式的快速上漲。除了因極端的政府措施導(dǎo)致房價可能出現(xiàn)下跌外，大部分城市房價維穩(wěn)不跌。
據(jù)悉，以杭州、成都、蘇州、長沙等為代表的17個熱點城市在全國市場份額中所占比重已經(jīng)達(dá)到36.8%。而在去年一輪房價猛漲當(dāng)中，蘇州、南京、合肥、廈門四個城市的房價因漲幅高居榜首，被業(yè)界冠以“四小龍”稱號。
新城控股副總裁歐陽捷指出，熱點城市房價快速上漲背后的邏輯只有三點：供求失衡、貨幣超發(fā)、投 資避險。在此輪洶涌的調(diào)控中，被調(diào)控的17個熱點一二線城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以來，17個熱點城市總計成交土地規(guī)劃可建面積6.66億平米，但銷售達(dá)到9.75億平米，透支了3億多平米。對于“四小龍”城市來說，還要加上一條：一線城市特別是上海的溢出效應(yīng)。
歐陽捷表示，從供求失衡角度來看，“四小龍”城市2012年以來總計供應(yīng)住宅用地規(guī)劃可建面積14862萬平米，銷售面積則達(dá)到了16933萬平米，透支2000萬平米。
“在供求透支的情況下，就導(dǎo)致了房價上漲預(yù)期，而流動性泛濫導(dǎo)致的資產(chǎn)荒帶來投 資避險需求，進(jìn)一步推動了房價的快速上漲。”
新政之后，只有南京在2016年10月和11月分別供應(yīng)了8宗和15宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到194萬平米，占全年供應(yīng)量的20.3%，合肥在2016年10月和11月分別供應(yīng)了3宗和6宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到106萬平米，占全年供應(yīng)量的18.8%，均有較明顯的增加，其它兩個城市近兩個月依然是“零”供應(yīng)。
除蘇州外，其它三個城市目前的供應(yīng)量均不及2015年，“四小龍”城市迄今為止合計供應(yīng)量比去年減少了457萬平米，相當(dāng)于比2015年減少15%左右，很難達(dá)成2015年的供應(yīng)量。
同時，住宅銷售量在抑制需求的政策導(dǎo)向下大幅萎縮，“四小龍”城市全年銷售面積月平均值達(dá)到308萬平米，而2016年10-11月平均月銷售面積僅為142.2萬平米，降幅超過一半，顯然，在供應(yīng)不足的背景下，通過抑制需求，同樣可以達(dá)到供求平衡。
密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。房價漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn)，從市場價格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現(xiàn)象。其中，深圳二手房價連續(xù)2個月下調(diào)，南京二手房價出現(xiàn)19個月以來首次下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計，2017年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。
隨著投 資性需求和剛需被擠出、改善性需求被延后，以“四小龍”為代表的熱點二線城市還是會保持低供應(yīng)、低成交的狀態(tài)，但是，房價會維穩(wěn)。
某房產(chǎn)分析師強調(diào)，長遠(yuǎn)來看，一線和二線熱點城市在精英人口涌入、土地資源限制等因素下，未來房價主基調(diào)仍會呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。
環(huán)京樓市降溫擠水分
河北廊坊所轄三河、大廠、香河被稱為“北三縣”。隨著北京城市副中心去年7月落戶通州，這里被戲稱為“新北京”的“小二環(huán)”，樓市受北京市場及相關(guān)政策影響很大，房價一年實現(xiàn)“三級跳”。而北京“930”樓市新政出臺后，河北這些環(huán)京地區(qū)的樓市也受到影響，有降溫跡象，多個樓盤開始調(diào)整價格，增加**力度。
據(jù)河北廊坊全市200多個樣本樓盤的房價監(jiān)控顯示，2016年11月，廊坊房價停下奔跑的腳步，進(jìn)入停歇階段，全市僅16個項目進(jìn)行調(diào)價，調(diào)價樓盤數(shù)量創(chuàng)一年多來的新低，并且還有的項目進(jìn)行下調(diào)。河北環(huán)京房價開始“熄火”。
此次受到監(jiān)控的200多個樣本樓盤涉及廊坊市區(qū)、固安、香河、永清、霸州等環(huán)京區(qū)域，而已經(jīng)有明顯降溫跡象的永清、霸州樓市，房價已不再躥升，大部分樓盤維持原有價格，并通過調(diào)整營銷策略，如送地下室、送車位、首付分期等方式變相降價，此外，還有的項目直接調(diào)整預(yù)計均價，下調(diào)幅度為1000元/平米，價格“降溫”明顯。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗來看，環(huán)京樓市會先于北京市場做出反應(yīng)，環(huán)京樓市降溫已經(jīng)是大趨勢，尤其是近期價格管控比較多，會使得此類區(qū)域后續(xù)價格上漲幅度變小。在之前的環(huán)京樓市普漲中，一些非價值區(qū)域，原來是去庫存的區(qū)域，趁機(jī)混水賣房，盲目漲價。在強調(diào)控下，可能會出現(xiàn)祼泳式降價，如懷淶、淶水及部分涿州區(qū)域，以及廊坊相關(guān)非價值區(qū)域。
2016年12月初，七部委又聯(lián)合發(fā)文加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱‘意見’），嚴(yán)控京冀交界地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，為“燥熱”不止的環(huán)京樓市持續(xù)“退燒”。
隨著《意見》的發(fā)出，“以房控人”手段或會進(jìn)一步延伸至環(huán)京城市。意見中明確要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場管控，嚴(yán)控人口規(guī)?！保谶@份國家七部委發(fā)出的意見中，著重提出京冀交界地區(qū)嚴(yán)控人口，風(fēng)向明顯。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，環(huán)京樓市會出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)，“從整個市場來看，環(huán)北京區(qū)域里還得需要一定幅度的降溫，在相對合理的供需平衡的基礎(chǔ)之上，可能會形成一個很好的價格平臺。安居客房產(chǎn)分析師則表示，受新政的影響，住宅開發(fā)卻受到控制，本來就以呈上漲態(tài)勢的環(huán)京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，會在未來給環(huán)京圈樓市帶來更大的房價上行壓力。
