土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期民眾才能安居樂業(yè)
上周末，持續(xù)熱議了大半年的溫州部分住房20年土地使用證到期問題，終于迎來了國家層面的初步解決方案。
我還聽到有專家說，即使土地使用權(quán)到期后續(xù)費(fèi)1塊錢，也是象征土地國有制。我認(rèn)為，這屬于自我安慰。因?yàn)椤段餀?quán)法》已經(jīng)規(guī)定了，土地最高使用權(quán)70年，屆滿自動(dòng)續(xù)期。那什么叫自動(dòng)續(xù)期？我們來倒推一下，就是不管交不交費(fèi)都要續(xù)期，否則干嗎要規(guī)定一個(gè)“自動(dòng)”續(xù)期呢？
原來土地制度設(shè)計(jì)主要是體現(xiàn)國有性質(zhì)。但現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)情況已經(jīng)不同。將來工業(yè)、商業(yè)可能會(huì)有償續(xù)期，但住宅的趨勢(shì)是免費(fèi)續(xù)期。
上周末，持續(xù)熱議了大半年的溫州部分住房20年土地使用證到期問題，終于迎來了國家層面的初步解決方案。12月23日，國土資源部正式發(fā)布過渡性安排辦法，針對(duì)溫州等地少數(shù)住房土地使用權(quán)到期后“兩不一正?！保翰恍枰岢隼m(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)。
此舉被認(rèn)為是具有風(fēng)向標(biāo)意義，但問題是，國土資源部的批復(fù)只是一個(gè)過渡性的解決方案。而且，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，溫州按照這一精神辦理住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的交易登記，多數(shù)市民還持觀望態(tài)度，甚至有已談成的交易解除交易合同的。另據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，一位接近國土部的知情人士透露，就目前中國土地制度管理法而言，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)是肯定的。但短期內(nèi)不會(huì)實(shí)行，因?yàn)闀?huì)影響三四線樓市去庫存。土地使用權(quán)到期后是否需要交費(fèi)？如若交費(fèi)要按什么標(biāo)準(zhǔn)？這些問題還需要進(jìn)一步厘清。對(duì)此，記者專訪了國土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云。
政策要先考慮民眾需求
新京報(bào)：溫州這一舉措，被評(píng)為具有風(fēng)向標(biāo)意義，值得全國去推廣嗎？
鄒曉云：不能說是“風(fēng)向標(biāo)”，但毫無疑問，溫州此舉有指示作用。因?yàn)槿珖鞯厍闆r不同，溫州這個(gè)事比較特殊。據(jù)我所知，像20年產(chǎn)權(quán)的情況全國并不是特別多。溫州為何現(xiàn)在不收錢，一個(gè)原因可能是因?yàn)楫?dāng)年地太便宜了，所以就給了20年產(chǎn)權(quán)，這是當(dāng)?shù)卣?guī)定的。那出了問題，自然政府要想辦法解決。而且，錢也不好收，一些房子可能都倒過手了，如果續(xù)期向誰收錢？如果向最后的產(chǎn)權(quán)持有人收錢，也顯然不合適。所以，現(xiàn)在我們看到了這樣一個(gè)結(jié)果。
新京報(bào)：國土資源部現(xiàn)在推出的還是一個(gè)過渡性辦法，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，您怎么看這個(gè)辦法？
鄒曉云：之所以推出這樣一個(gè)過渡性辦法，這也相當(dāng)于把問題推到了后面解決，目的是不影響大家現(xiàn)在居住。大家肯定會(huì)說，為什么現(xiàn)在無法解決？這主要是相關(guān)的土地管理部門、一些專家學(xué)者認(rèn)為，土地自動(dòng)續(xù)期，這不符合公有制，所以反對(duì)的聲音比較大。
可我認(rèn)為，因?yàn)槿魏握叩某雠_(tái)，都應(yīng)該滿足大家需要、保證社會(huì)安居樂業(yè)，其他都是次要的。當(dāng)然，這背后還有一些利益問題，因?yàn)槿绻幻赓M(fèi)，相關(guān)部門就會(huì)有很大一部分收益。
住宅就該免費(fèi)續(xù)期
新京報(bào)：但畢竟民間反對(duì)的聲音比較大，有媒體透露，國土資源部相關(guān)人士認(rèn)為，到期收費(fèi)是肯定的，您認(rèn)為呢？
鄒曉云：我還聽到有專家說，即使土地使用權(quán)到期后續(xù)費(fèi)1塊錢，也是象征土地國有制。我認(rèn)為，這屬于自我安慰。因?yàn)椤段餀?quán)法》已經(jīng)規(guī)定了，土地最高使用權(quán)70年，屆滿自動(dòng)續(xù)期。那什么叫自動(dòng)續(xù)期？我們來倒推一下，就是不管交不交費(fèi)都要續(xù)期，否則干嗎要規(guī)定一個(gè)“自動(dòng)”續(xù)期呢？
其他媒體采訪我時(shí)，我也說了，《物權(quán)法》并沒有說土地使用權(quán)到期一定會(huì)收費(fèi)。原來土地制度設(shè)計(jì)主要是體現(xiàn)國有性質(zhì)。但現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)情況已經(jīng)不同。將來工業(yè)、商業(yè)可能會(huì)有償續(xù)期，但住宅的趨勢(shì)是免費(fèi)續(xù)期。
不該鼓勵(lì)用稅代費(fèi)
新京報(bào)：但是，會(huì)不會(huì)存在這樣一個(gè)問題，現(xiàn)在新房子比老房子貴，若老房子不再后期續(xù)費(fèi)的話，大家都去買二手房，市場(chǎng)會(huì)混亂？目前這種聲音，還不少。
鄒曉云：這屬于多慮。其實(shí)，應(yīng)該鼓勵(lì)大家買二手房，因?yàn)橘Y產(chǎn)應(yīng)該充分利用。你看國外的房子，有多少都是上百年、幾百年的房子，現(xiàn)在仍在住人。我們?nèi)タ戳撕芰w慕。前幾天有個(gè)新聞?wù)f，美國現(xiàn)在修不起高速公路，英國維修不起地鐵？這其實(shí)也說明，人家這些設(shè)施還在用，甚至還在被充分利用。
我還聽到一個(gè)聲音，就是在對(duì)待土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)問題上，要用稅取代費(fèi)。我覺得這要不得。因?yàn)閷?duì)到期土地使用權(quán)收費(fèi)，是國家對(duì)土地所有權(quán)的一種象征；稅卻是義務(wù)，跟產(chǎn)權(quán)性質(zhì)完全不同。雖然在經(jīng)濟(jì)上可能會(huì)有一定的替代關(guān)系，卻混淆了權(quán)利與義務(wù)，并不可取。
新京報(bào)：現(xiàn)在有一個(gè)問題是，按照現(xiàn)在的過渡性辦法，填寫的還是該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。那么，這會(huì)不會(huì)影響房主的正常出售？
鄒曉云：這在法律上說得通，即使填的是以前的日期，但是，這也可以作為變更產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，因?yàn)檫@是由政府同意的。無論是你把房子賣給我，還是我再賣給別人，這都可以作為變更產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。
最終需用法律解決
新京報(bào)：那么，什么時(shí)候會(huì)徹底解決土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)這個(gè)問題？
鄒曉云：其實(shí)這涉及一個(gè)操作性的問題，現(xiàn)在給人的感覺就是在“拖”。拖到大家都滿意、都能解決的時(shí)候。但問題是，越拖時(shí)間越久，轉(zhuǎn)手越多，問題可能越多?？偛粫?huì)讓最后一個(gè)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)吧。特別是現(xiàn)在大多數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)是70年，房子到了65年肯定沒人買。
新京報(bào)：既然如此，那您認(rèn)為，解決土地使用權(quán)續(xù)期問題，最終應(yīng)該怎么辦？是要修法嗎？
鄒曉云：最終，要從法律層面盡快解決這個(gè)問題。通過法律指導(dǎo)、規(guī)范，直到這個(gè)問題徹底解決，出臺(tái)詳細(xì)的出讓和轉(zhuǎn)讓條例。但是，無論是延期、收費(fèi)還是不收，都必須跟《物權(quán)法》的精神相一致。人們經(jīng)常說，“胳膊拗不過大腿”，打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，《物?quán)法》現(xiàn)在就相當(dāng)于是大腿，其他相關(guān)法規(guī)、條例、細(xì)則等是小腿，都不能與之相違背。
